现有的存量房贷利率真的会下调吗？幅度如何？昆明何时开始执行？

7月14日，国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示：按照市场化、法治化原则，央行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。换句话说，就是支持和鼓励存量房贷利率的调整。

来源：中国人民银行

此言一出，迅速引起业内的热烈讨论。在房贷利率较高时买房，意味着购房者要承担更多的利息，每月的月供也更多。社会上早有呼吁存量房贷利率调整的声音了。

那么，现有的存量房贷利率真的会下调吗?幅度如何?昆明何时开始执行?

受访银行：目前尚未接到相关政策

存量房贷，是指银行已经发放了的房贷。存量房贷利率，就是已经发放了的房贷在贷款尚未结清期间执行的贷款利率。

此次所说的“存量房贷利率调整”，可以通过两种方式实现：一种是商业银行和借款人协商变更合同约定，另一种是用新发放的贷款置换原来的贷款。

昆明城市图

7月25日，向昆明工商银行、中国银行、光大银行等多家银行的网点了解情况。得到的回答口径几乎一致，都是“目前还未接到正式的文件通知”。

中国银行和光大银行的工作人员表示，如果之后有相关的政策落地，银行将会通过微信公众号、网站、手机银行、短信或打电话等方式告知客户，广大客户也可以通过这些渠道关注最新情况。

查询发现，外地银行的回复也很类似。7月21日，江苏常州通过当地媒体的官微发布消息，称目前常州市商业银行尚未出台统一的指导文件和具体细则，但已有一些贷款人与银行就存量房贷利率调整进行了沟通，也有银行同意下调存量房贷利率。

但，该消息中“银行同意下调存量房贷利率”的表述后来被删除。截至目前，未看到有城市发布正式的政策落地文件。

存量房贷利率调整：工作量大、涉及面广

诸葛找房平台分析认为，存量房贷利率的下调，是对已购房者的利好，意味着减少房贷利息支出，减轻经济压力。

但从银行角度来看，下调存量房贷利率会折损银行的利润，并且工作量大、涉及面广，而且如何确定下调的幅度也需谨慎考量，因此需要花时间研究具体的执行细则。

对银行来说，并没有自主下调存量房贷利率的动力。但基于今年以来提前还贷群体大幅增加的情况，银行的流动性受到影响;并且从长远来看，在新增贷款利率调整的背景下，存量按揭贷款利率适时调整，也是符合市场规律的。

提前还贷这一现象，折射的出存量房贷利率高，居民还贷压力大的现实。而且，存量房贷利率与新增房贷利率之间的差距在不断拉大。

诸葛数据研究中心监测数据显示，国内重点15城当前新增首套房贷利率都降至了5%以下，最低至3.7%;而存量首套房贷利率基本都在5%以上，其中南京、无锡甚至高达6%以上，杭州、南京、无锡、武汉等城市LPR加点超过100BP，新旧利率差最高达到2.3%。

来源：诸葛数据研究中心

新老房贷利率差距过大的，导致提前还贷的群体大幅增加。诸葛找房分析认为，当前，下调存量房贷利率的必要性正逐步增强。一方面可以缓解提前还贷的现象;另一方面可以提升市场流动性，使得居民有更多的资金投入消费。

对于后续下调房贷利率的方式，诸葛找房认为，大概率上可能采取国有大行先行的模式，发挥带头作用，根据客户资质和存量房贷的具体情况出台针对性的方案，灵活对待，避免一刀切。同时给与地方商业银行更多的灵活性和自主性，采取直接降(在存量房贷利率的基础上打折)或者间接降(贷款以新换旧)等方式。

新旧房贷利率差涉及的利息

相当于一套房的首付

上文提到了新旧房贷利率差，即存量房贷与增量房贷之间的利率差。以昆明为例，据此前报道，2021年5月昆明首套房贷利率最高达6.15%，而目前，多家银行的首套房贷利率最低为3.85%。

如果按照浮动利率算，除去2021年5月5年期以上LPR4.65%和最新一期LPR4.2%之间0.45的利率差，那么，2021年5月的存量房最高房贷利率当前值为5.7%，和当下购房的增量房贷利率3.85%之间的利率差最高达1.85%。

这个利差意味着什么?

以商贷贷款金额100万元，贷款30年为例：如果房贷利率为5.7%，那么每月房贷还款金额为5804元，利息108.94万元;如果利率为3.85%，那么，每月还款4688.08元，利息68.77万元，在这个利率差之下，存量房贷业主每月比增量房贷业主多还款约1116元，总利息多还约40万元，相当于将多还一辆车或一套房子首付的钱。

此次央行针对存量房贷利率调整问题的松口，让许多业主看到了减轻房贷压力的希望。

• 昆明房贷利率调整