杭州容积率调整：新政策对房产市场的影响分析

近日，杭州市规划局发布了新的容积率及相关指标计算规则的通知，其中一项引起了广泛关注：封闭式阳台重新算一半面积。此前，封闭式阳台被算作全面积，导致一些项目的户型得房率较低。然而，很多自媒体将这则通知误解为得房率将提升的通知，进而认为新项目将背刺老项目。然而，这种逻辑存在漏洞。

在限价时代，得房率的提升确实意味着更划算的购房选择。然而，现在已经取消了限价，开发商不会将更好的户型以便宜的价格卖给购房者。假设以前的户型售价为4万元，现在新户型得房率提高了5%，开发商很可能会将售价提高到4.2万元。因此，开发商的利润空间基本上没有变化，虽然售价提高了，但地价也随之上涨。

实际上，容积率调整通知是一项救市政策。首先受益的是土地所有者，因为地价会随之上涨；其次是开发商，他们可以通过提高售价来获得更多利润；最后是个人房产拥有者，他们的房产价值也会随之上涨。因此，整体来说，容积率调整对所有有产者都是利好。

然而，部分区域可能会在短期内受到政策影响而承压。例如，某个区域的房价是按限价卖的，容积率调整后开发商开始拿地，但价格仍按限价售卖。对于之前购买限价产品的购房者来说，短期内可能会感到被背刺，但整体影响有限。

购房者应根据市场情况做出判断，踏空风险大于下跌风险。容积率调整通知是一项救市政策，最大受益方是土地所有者，其次是开发商和个人房产拥有者。开发商会根据新规则提高售价，但也会让出一些利润，以吸引购房者。因此，购房者应理性对待市场变化，做出明智的购房决策。

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