杭州新房越来越好，该摇的还是要早摇

新房越来越好，该摇的还是要早摇 | 房叔说No.801

共13盘预售公示、登记，列表见文末↓

2023年快结束了，在最后一个月中，我们基本也能看清楚这样一个事实：行情越来越差，房子越晚越好，晚买比早买好。

晚买，选择余地越大、房子也越好

刚改晚买，你能买到月琉璃、玉海棠以及后面即将跟上的绿城未科南、好运街TOD。刚需晚买，你能买到绿翠芳映、河印观翠湾、湖与舍。改善晚买，你可以有机会在云城、之江、浦沿几个板块挑项项均好的。

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即使是最不卷的细分领域——豪宅，晚买也能遇见芝兰月华这样的好东西。反正根据今年下半年的市场趋势，只要晚买，选择余地越大、房子也越好，既然如此，何必早买？

即使是那些香喷喷的改善、高端改善们，现在早买，似乎也总是需要妥协一些东西。比如部分项目绑车位带来的性价比直线下降，原本倒挂就不多，个别户型甚至都没有倒挂，可惜僧多肉少，就是要抢。再比如，部分项目不愁卖，于是拿出的一些连刚改新房都不如的品质，一股我有倒挂我牛逼，肆无忌惮的模样。不买的话，没得选，买了吧，浑身难受，进退两难。

具体问题具体分析，但不管任何问题我们都要看准趋势，看懂趋势，就不太会吃亏上当。如果看明白了趋势，上半年大部分购房者就不会随便将就，买入各项样貌都平平的普通房产，包括新房和二手。

现在不一样了，基于杭州目前还有的政策余地、土地供应倾向、上级城市带动的潜在效应，我们基本可以作出一些不会出现太大偏差的趋势判断。

杭州的政策余量

说实话，10.16新政之后，杭州基本脱光，已经接近掏空了“有效提振市场的工具箱”，仅存具有一定想象空间的只剩下核心区限价放开。

土地供应倾向

第一点是土地供应能力，这点不需要质疑，杭州从来不缺地，核心区短期也能搞出不少好地，只要市场有需求，土地市场都能统统满足。

第二点是土地供应的阀门，也就是操盘手出地的意愿，这点基本也可以明确，财政压力较大，各个大区都有很强的出地欲望。

以上两大块决定了本土市场能够从供需两端刺激市场的能力强弱。政策余地不大，也就意味着需求侧不容易带起来，而供给侧有能力有欲望，就意味着供应还会较为充分。一边是需求相对不振，一边是供应诉求强烈，加上高热时期新房还将陆续交付，出货需求只增不少，杭州明年大概率还是保持磨底态势。

上级城市带动效应

最后一点是上级城市带动效应，毕竟京沪最近又有动作了，这点不得不考虑。但至少从现在看，力度有一些，可惜扭转不了。限购等一揽子政策出台仍扭扭捏捏，政策效果随时间推迟大幅减弱的环境下，明年即使京沪等一线城市大阔步放松限购，恐怕彻底扭转市场都有较大难度。需求端无法大规模刺激、供给端充分有力，上级城市带动不了杭州楼市的2024，继续调整磨底恐怕是大概率事件。

市场还将调整，晚买才是好选择

改善之下没倒挂，供应预计相当充分，刚需、刚改自然无需担忧，应当持续奉行晚买晚好。晚买会有好运街TOD、会有未科南、未来总部基地启动区，刚需则会有更夸张的产品力。

改善呢？即使直面限价放松，明显提价也并没有市场基础，4万的浦沿能走得动、甚至小热一波，4.5万的浦沿恐怕就是来了就是房东。之江、市北、艮北、运新、云城大多如此。没有超级倒挂支撑，限价放开也将涨幅有限，即使彻底放开限价，大概率送车位、卷品质都要陆续上马，晚买真的吃亏不了太多。

具体问题具体分析，到了高端改善及传统高倒挂区域，则情况完全不一样了。申花、奥体、滨江沿江、未科核心区，以上板块，潜在供应有一些却并不算多，今年不摇，明年就是不确定。

这个不确定，一是来自于供应量，二是来自于限价是否放开。核心区土地供应确实能有，但在正向置换、虹吸全省以及周边的态势下，依然是僧多粥少的趋势，摇号中签并不容易，求最好太难。其次就是可能的限价放开，虽然限价放开对杭州这样的城市“跑量托底经济”不利，但随着明年一线城市大概率的继续宽松，杭州跟进放开限价始终是一种可能的变量。一旦放开，申花、奥体冲到6.5万卷产品，未科冲到4.5万-5万卷产品，滨江沿江冲到7万卷产品都不奇怪。

现在的在场新房呢？普遍较这些限价放开预估价格有着1-2万的倒挂，在倒挂和低门槛面前，差一些的品质、绑车位又算得了什么？至于限价会不会放，如果放又会怎么放？细品近期土地动向也许可以得出一个概率较大的政策倾向。在部分区域，土地市场已经开始实行不限地价限房价。显然这一政策不利于产品端的复苏，且即使土地出让方收益比例也并不高，所以不限地价限房价本身就不是长久之策。那我们是不是就可以理解为，当前的土地政策就是阶段性、过渡性政策？如果是，那么2024年就存在限价可能放宽的变数。假如要在放宽限价+保持市场热度之间寻求一个平衡点，有也仅有热门板块存在这种可能。在依然能够保持市场热度的范围内，适度放宽。假如限价趋势如此，高端改善板块+高倒挂板块必将最受影响。现在这批高倒挂、高价值新房或许总有一些这样、那样的不如意，但不可否认的是，这些不如意的背后是更低更具性价比的房价、更低的摇号门槛。

而这恐怕也是大部分人更在意的，倒挂1.5万的5万改善庸品和无倒挂的6.5万精品，选谁恐怕不是一道难题。2023年底，不是抱怨改善庸品的时候，而是积极拥抱它们的时刻。起码不应该赌限价宽松不来。毕竟限价机制不变，后续面对的依然是同样的产品和市场格局。

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