黄埔区线坑花园回迁房成交价与商品房价格差距较大

黄埔区线坑花园是该区第一个入市交易的旧改项目，于2021年下半年开始出证，到2023年11月满两年。目前已经有了一些成交数据，吉屋网网上已经成交了6套房源，还有11套正在售卖中。预计总共可能会有大约30套房源出售。线坑花园回迁区的建筑面积约为10.6万平方米，由9栋22-31层高的住宅楼组成，户型面积从45平方米到150平方米不等，总共有1005套房源。放卖比例大概为3%。

吉屋网对线坑花园的特点进行了整理，发现北向低楼层户型的价格最低，为3.38万元/平方米；南向高楼层户型的价格最高，为3.6万元/平方米；南北高低楼层之间仅相差2200元/平方米。与商品房南北向相差四五千甚至上万的价差相比，线坑花园南北向的价差较小。成交周期也很短，有些房源甚至只调价了一次。

线坑花园快速成交的5套户型主要集中在去年11月份。之后挂出售的房源要么挂牌价格较高，要么销售速度很慢，至今没有一套房源成交。目前已经成交的房源都是大户型，面积在120-150平方米之间，有三至四个卧室。小户型则相对较少销售，在村民自持出租的情况下销售不活跃。

线坑花园的成交价格与同一旧改项目中的融资商品房存在较大差距。去年11月，同一项目中的融资商品房“新福港鼎峰”的大户型同期成交价为4.92-5.24万元/平方米，平均价格约为5万元/平方米。与线坑花园相比，价格差距为1.5万元/平方米。今年鼎峰成交的唯一大户型138.6平方米三室一厅的价格约为4.7万元/平方米，相比去年有所下降。与线坑花园4月份成交的150平方米四室两厅户型相比，成交价为3.6万元/平方米，差距为1.1万元/平方米。回迁房价格相当于商品房价格的66%，大约六七折。

线坑花园的房源价格相对较高，今年上半年仅成交了1套房源。与周边其他楼盘相比，线坑花园的性价比较低，没有明显的价格优势。在当前市场条件下，线坑花园的房源以目前的价格并没有任何优势。因此，在当前市场条件下无法销售出去也是可以理解的。

线坑花园的案例再次说明了之前人们对回迁房入市会对商品房价格造成冲击的担忧可能有些过度。回迁房成交价与同小区内的融资商品房存在较大差距，这个差价基本上可以作为旧改回迁房与商品房价值换算的参考标准。但需要

线坑花园回迁房成交价与商品房价格差距较大，虽然成交量和成交周期有限，但价格优势也有限。在当前市场条件下，线坑花园的房源以目前的价格并没有任何优势。

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