黄埔未来发展重点集中在沿江带，科学城区府供应稀缺，知识城旧改

黄埔最安全的是科学城区府。知识城旧改基本都停了。老黄埔的未来在沿江经济带。这是我看完《黄埔区 广州开发区城市更新专项规划（2021-2035年）》后的第一感觉。

先看下黄埔未来十年重点发展的旧改，都在哪里。

几个点：

1、已入市与今明年准备入市的项目，基本都在老黄埔和科学城区府。

2、部分知识城和科学城云埔的项目，入市时间没定

3、老黄埔的最东边、科学城云埔和知识城大多数旧改都遥遥无期，几欲停滞。

黄埔ZF未来五年旧改，依然集中老黄埔靠西、和科学城区府片区。黄埔未来最好的规划、最好的城市界面、最好的配套基本上都是要靠旧改来解决的。一是黄埔核心区基本没连片的空地可以开发了，二是开发商出钱吭哧吭哧把配套搞起来、把路修起来、把高楼写字楼产业做起来，政府和开发商都受益。

好，针对2021-2025年计划的旧改项目，看对板块的影响。

1. 老黄埔的未来在沿江带

2021-2025年城更计划，老黄埔共18个项目上榜，大部分占据在老黄埔的沿江带上。老黄埔以东靠近天河的鱼珠旧城旧改、珠江村、双沙村、新溪旧村旧改等进度比较快，主要是靠近天河+沿江带面子要求+政府推动。

旧改能给老黄埔带来的，一是产业、二是商业+教育配套。

先说产业，这是流传已久的老黄埔产业规划图。把它分区放在旧改分布上，是这样子的：

目前最新有动作的富颐、城光、中鼎，都分别踩在目前老黄埔的智慧社区片区，而今明年要出的双沙村、珠江村、新溪村则是踩在产业金融中心、数字智创集聚区等搞产业搞钱的片区。

这要同步结合控规来看，以最近有动作的双沙村、珠江村为例。双沙旧改，黄埔东路沿线布满了红色的商业地块，未来这里将会做沿路的写字楼群，是双沙软件产业集聚片的重要组成部分。珠江村也是同理，沿江一带有连片的商业/写字楼规划，将会形成沿江经济商务圈，未来将延续金融城，规划打造商务金融中心。

老黄埔未来的产业，都由这些旧改拼凑而成，目前老黄埔进度最快的便是沿江带的旧改。

再看商业，看广州开发区商业网点布局与规划图，一共有六个商圈。把商圈对应到地图上，是这样的：

定位最高的黄埔湾商圈，现在拥有的商业都比较旧了，未来要发展成为都市级商圈，需要依靠新溪村、珠江村、港湾一二村的新的商业填充；区级商圈南海神庙文旅商圈，目前的商业还是空白，未来还要依靠庙头村和南湾村的商业发展。

教育就不用说了，每个旧改都会配有学校，特别是大盘，为了卖好，必然也会引入名校。

从产业、商业、学校等各配套来看，老黄埔的进度最快的就是沿江带，未来发展得最好的，估计也是沿江带。

2. 科学城区府将更加稀缺

保利罗兰接近清盘，未来科学城区府只剩下独苗大壮，其余所有的供应都在云埔。科学城区府的供应将更加稀缺。科学城的产业沿着开创大道分布，而商业重心依然在区府板块。云埔的发展重点更多在开创大道沿线，云埔外围的项目发展还要等待较长的周期。

3. 知识城旧改基本停了

知识城已经入市+有初定入市时间的旧改项目只有三个，在近期计划内但没有确切入市时间+遥遥无期的有18个，但在我看来，知识城还没确定时间的旧改，大概短期内都不会有动静了。

一是即使是知识城的核心区，依然有大量的空地待开发，不需要通过旧改来腾空间；二是知识城的流速较慢，库存量大，开发商做旧改不太算得过账。

假如把2021-2025年旧改计划的村落位置标出来，大概的位置如下：

全部都沿着科学城的创新辐射传播轴分布，而目前已经入市/准备入市的项目，则是在知识城最核心的、产业最集中的知识城创新核心区板块。

知识城常住人口的确不算太多，假如说老黄埔和科学城能够承接一定程度的人流外溢，那知识城却只能满足内需市场了，它距离广州市区实在太远。虽然产业是进驻了不少，但目前的产业人口还是不太够满足房产市场，2024年4月知识城住宅的去化周期已经达到36个月了。

由此看来，知识城的旧改停滞，也事出有因。

以上，有关注的区域，可以加我聊聊。

• 黄埔区
• 旧改
• 沿江带
• 科学城区府
• 知识城