住建部定调，楼市未来机会在哪？

住建部定调，楼市未来机会在哪？

前天（2月27日），出了一则影响房地产未来发展的大新闻—— 住建部要求各地根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应，防止市场大起大落。 简单解读就是：未来是否供地主要看人口。人口增长的地区，就有相应的供地指标；人口下降的地区，供地指标也就跟着降低了。 根据现实情况来理解，就是在人口下降的大背景下，大部分地区未来都将减少土地供应，从而减少房地产市场的供给，优化供需关系。 说白了，“防止大起”，目前来看这个顾虑暂时是多余的；“防止大落”，才是当下最主要的目标。

按道理，这对房地产存量市场来说是个重大利好，毕竟，某个地区如果未来减少供地甚至不供地了，那么现存在售的房子不就凸显出“稀缺”性了嘛，刚需应该走一波。 但业内对这个消息似乎并不感冒，原因有两个： 1、不久前刚降息，这种利好来得更实效。对于太长远的事情，现在确实没空关心。 2、即使不出这个政策，土地市场近年来也已经实质性萎缩了，2023年全国土地成交量更是创下近10年新低，市场的自发调节远早于政策的出手。

但不管怎么说，哪怕是顺“市”而为，供地新规对稳定房地产还是有积极作用的，至少可以抑制部分地方土地财政的惯性冲动，减少那些“左手倒右手”的无效供给。 至于市场见效的快慢和力度，可能还需要理性看待。因为决定房地产走势的除了供需关系，还有经济增速、货币与信贷扩张、心理预期等综合因素。 另外，真正的经济周期和市场趋势是不以人的意志为转移的，很难靠政策去完全扭转，作为个体更加难以去做短期的预测。

住建部新规对房地产市场的影响

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最典型的就是猪周期，养猪企业都知道行业有周期性波动，而且十分剧烈，但是没有几个能真正做到逆周期调节产能，规律几乎无法打破。其中一个主要原因就是从繁衍到生猪出栏大概需要10个月时间，产能传导的时间跨度长，使得市场供给的变化滞后于需求的变化。 而房地产的开发周期更长，从决策、拿地到开发完毕，整个过程动辄数年，造成的结果就是供给端的反应远远滞后于需求端的变化，开发商总是在市场上行的时候货不够卖，在市场下行的时候手上一把库存。 不信可以打个赌，若干年后，当房价重回高峰之时（就像日本正在经历的），我们会一边抱怨为啥之前供应没跟上，一边开始大幅增加供应，然后进入下一个周期往复。

总结一下，首先，住建部的供地新规是在去年7月高层经济工作会议指出“我国房地产供求关系发生重大变化”之后，对房地产供应端做出的相应调节。根据市场规律和房地产自身的特点判断，供需关系的调整不会一蹴而就。这期间，还会有行业出清和挤泡沫的过程。 其次，在新规的基调下，未来供地整体趋紧，个别在大市下行之下仍然呈现供不应求的小板块，比如一线城市，以及城市的核心区域，反而有可能因为供应不足，呈现价格继续攀升的趋势。

如何选择稳健房产投资

因此，对于购房者来说，如果是刚需，在工作和生活所在地，任何时候都可以买，但前提还是以现房为主，避免不确定性带来的困扰。如果以资产规划为目的的高净值人群，毫无疑问，必须选择核心板块的稀缺产品。 以桂林为例，最值得“高级买家”考虑的必然是七星区三里店板块。 首先是片区目前供应稀少，未来也基本没有可供大规模开发的地块；其次是区域产业集中，人口净流入，购买力强。所以，该片区的楼盘如【桂宏达·云景台】，入市之后能一直保持稳定的销量和价格，是自楼市调整以来桂林市场上为数不多的真正做到了“穿越周期”的项目。 所谓穿越周期者，就是当行情来到极致低谷，身边的玩家已经塌陷，仍然能够站在行业的一线，最大限度地占有当下周期红利，并最终看到胜利曙光的佼佼者。

广义上说，房子已经进入过剩时代；局部而言，依然不乏云景台这样炙手可热的核心资产，持续为购房者提供安全保障。 安全和稳定性，是资产保值追求的首要目标。最近深圳某楼盘从4万售价降到2.38万，引发小区业主集体威胁断供的闹剧，就是房价调整周期下的负面案例。值得一提的是，该楼盘所在的坪山板块，位置偏僻，本身就是深圳投机炒房群体聚集的重灾区，泡沫严重，房价就难免大起大落，无安全性可言。

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