桂林启动国企收购存量商品房用于保障性住房

去库存正成为当前房地产市场亟待解决的关键问题。从中央政治局会议到国务院常务会议，反复提及要“消化存量房产”和“优化增量住房”，标志着房地产市场进入到新一轮“去库存”阶段。作为本轮“去库存”的创新手段，“国家队”下场收房进入“快车道”。

两部委接连部署

6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，强调支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，是金融部门落实中共中央政治局关于统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产新发展模式的重要举措。6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，有利于推动已建成存量商品房去库存、助力房地产市场健康发展，盘活存量资源加大保障性住房供给，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。

桂林启动国企收购工作

6月24日，桂林市住房和城乡建设局发布《关于征集已建成存量商品房用作保障性住房的公告》。公告明确了收购范围、收购主体及价格等一系列房地产开发企业关心的问题。征集范围包括桂林市辖六城区（秀峰区、叠彩区、象山区、七星区、雁山区、临桂区）内已建成未出售的商品房，征集时间自公告发布之日起至2024年7月30日（根据征集情况适当延长）。收购主体为市人民政府选定的专业化国有企业，收购价格以合理价格收购，不超过同地段保障性住房重置价格（即土地划拨成本和建安成本加不超过5％的利润）。

征集房源要求

公告对征集房源提出了具体要求，包括房源性质为住宅，单套建筑面积小于120平方米；房源已取得竣工备案证明；房源权属清晰可交易；房源所属企业资产负债和法律关系清晰；房源所属项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

桂林楼市“去库存”的春天来了？

之前桂林市住房和城乡建设局印发的《桂林市促进房产市场“以旧换新”工作实施方案》就提出，促进住房“以旧换新”工作的第二阶段，即2024年9月1日至12月31日，增加国有企业收购二手住房的方式，促进群众通过“以旧换新”购买改善性新建商品住房。现如今又迅速落地国有企业收购房地产开发企业手中的已建成未售出存量商品住房。

“去库存”之所以能迅速推进，与当前桂林的房地产市场特点紧密相关。这一轮房地产市场的调整过程中，桂林市场容量萎缩的速度与深度远超大多数人意料。自治区统计局公布数据显示，今年1-4月，桂林商品房销售面积为49.31万平方米，同比下降36.2%，商品房销售金额28.19亿元，同比下降31.9%。如果按照这种走势，预计今年桂林商品房销售面积有可能将进一步下降至150万-160万平方米左右，与历史高峰期的700万平方米相比，称之为“膝盖斩”也不为过。

由于桂林房地产市场库存数据一直缺乏权威透明数据，因此真实库存一直是个“谜”。不过吉屋网在与行业协会、房地产开发企业的交流中获悉，随着市场下行速度加快，桂林房地产市场库存压力增大、去化周期拉长已是一个不争的事实。所以继2015年以后，桂林房地产市场再次进入“去库存”时代。

与上一轮“去库存”相比，当下桂林房地产市场所面临的压力、困难与问题已远非简单的历史重复。人口红利的消失、居民杠杆率攀升、居民自有住房率升至高位、居民收入预期下降……种种新问题的出现，标志着桂林房地产市场供需关注。系发生了深刻转变，预示着本轮桂林房地产市场“去库存”道阻且长。这也是一连串“救市”猛药撒下却收效甚微的根本原因。

房价下行、市场去化慢、保交楼压力大，多重因素给国企收储提供机遇。在桂林房协有关负责人看来，通过国企下场收储存量住房转化为保障住房，本质是直接把过剩的存量住房转化为保障住房，既避免了继续供地，造成总量进一步过剩的局面，还能节约建设的资金。毕竟桂林房地产的租金回报率还是比较可观的。根据诸葛数据研究中心，2023上半年全国重点城市平均租金回报率为1.91%，超过3%的仅有银川、乌鲁木齐、桂林和贵阳。

中国人民银行副行长陶玲在国务院新闻办举办的政策吹风会上介绍，中国人民银行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款。这意味着，可带动银行贷款5000亿元。也就是说，桂林的平均租金回报率能够覆盖央行保障性住房再贷款利率，至少从资金回报率上来看，还是“有利可图”的。

那么问题来了，房地产开发企业们，你们准备好将手里的库存卖给国企了吗？

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