看福州楼市：新房优惠比拼，分销加剧，福州“入秋”
来源：吉屋网 2021-10-19 09:03:00
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之前说过福州楼市下半场会有点凉，正好打开朋友圈刷刷关于福州楼市的优惠，发现集中在几个楼盘，现象也比较有趣，下面盘点看看。
01
三江口拼优惠
刷到*多的楼盘优惠，就属位于三江口梁厝的中交中梁星海天宸和龙湖景粼天著，给出的优惠信息如下，中交中梁星海天宸*1.7W，龙湖景粼天著*1.8W。
分析：对于项目的优惠，两个项目也已经上市半年，均价也在2.4W左右，从优惠单价来看，不到2W可以说相对吸睛。不过从实际优惠房源查看，比如星海天宸的1.7W房源，给出的房源信息：X05，63平米，原总价123W，折后总价110W。
预计房源是105，不过查看了项目已经备案的几栋105房源，仅仅#1，#2两栋楼存在63平米的房源，其中2号楼已经网签，1号楼的备案总价是139W，单价2.2W，也匹配不上。
所以只能有几种情况，1、未备案楼栋的房源做特价，2、优惠信息错误，3、怕优惠折扣过大，引起早期业主不适。
对于景粼天著的10套特价房，没有给出原总价，楼层主要集中在1-7层，都是低楼层房源，从备案情况来看，备案价在2.5W左右，对比优惠价2.1W左右，折扣力度在84折，当然其中*的楼层同样位于一楼，不过从备案信息来看，面积也有部分差异。
从两个项目的优惠来看，虽然看上去优惠力度大，只不过都采用了低楼层房源做特价，同时对落地一层的个别房源做出大力度优惠，所以导致单价变成了1.7-1.8W。
对于两个项目的优势都是靠近地铁，开盘已经半年，上半年靠着放开*，楼市回暖，部分楼栋网签去化尚可，其中龙湖B地块网签351套，去化率82%，D地块网签23套，去化率16%，星海天宸网签214套，去化率38%。
从两个项目的去化走势，很好地体现了三江口这一年从暖转凉的去化走势，龙湖B地块和星海天宸早期的楼栋，目前网签已经接近清栋，但是*近3个月备案的楼栋，网签去化就明显偏差。
虽然有网签延迟，不过备案也已经过了3个月以上，实际去化预计如网签情况一样，去化较差。所以两个项目同时间都开启了降价优惠，只不过目前看优惠仅仅是雷声大雨点小。
02
中骏世界城璟悦开启分销
除了三江口的项目优惠外，位于三叉街的中骏世界城璟悦，也有多个中介在宣传，对比其他项目由于滞销做优惠，该盘的出现也挺意外。
分析：项目一期目前网签已经接近清盘，二期已经备案了442套房源，不过从网签来看，去化率30%，由于*近的备案仅过去不到半个月，有个别网签延迟。
不过从目前的发展来看，虽然近期楼栋备案均价已经高达3.4W，周边也没有竞品项目，但是三叉街的地缘客也消耗了不少，实际去化情况预计不如从前。
虽然项目采用了分销，不过依然采用捆绑车位，这也是目前不少在售新盘的痛点，上半年楼市回暖，不少项目采用了捆绑加价，但是随着楼市降温，其实取消捆绑，肯定也有助于去化，但是相对应的也会受到先前业主的投诉，所以目前只能先采取分销，曲线去化。
03
清华附中捆绑逐步取消
除了梁厝的两盘做优惠外，依靠清华附中做宣传的大东海江山府，也开始逐步变化，目前逐步取消低楼层捆绑，同时推出优惠房源。
分析：项目由于是超级大盘，虽然有清华附中划片优势，但是去化难度也较大，而且早期也是采用了捆绑车位的做法。目前项目备案已经过去4个月，网签269套，剩余763套，其中剩余商品房617套，去化率30%。
对于项目而言，目前也仅仅是部分备案，后续还有不少楼栋还未备案，项目预计总户数是3600多套，按目前4个多月网签269套，如果按这个速率比对，全部房源清盘要40个月，相当于3年以上。
虽然目前项目还未妥协，放出了优惠房源，但是从日常观察来看，其实仅仅是备案总价，没有做出实际优惠，唯 一的差别是取消捆绑车位。
对于有意向的购房者而言，项目的大库存还未在备案网体现，虽然目前在逐步妥协，但是未来预计不仅仅是取消捆绑，而是做出价格优惠。
04
奥体新盘两极去化
除了上述已经开盘半年左右的新盘外，近期位于奥体附近的袖珍盘正祥凤林别舍，也做出了优惠宣传。
分析：项目由于仅两栋住宅，已经全部备案，总房源仅67套，备案均价2.94W，对比项目的楼面价20289，备案溢价并不大。
只不过对比目前奥体的热度，以及项目无社区和大户型的定位，吸引力略差，截至目前网签14套。从房源来看，集中在100平米左右的房源，剩余端头143平米的房源去化较差。
虽然项目给出一口价房源，不过实际的一口价也仅仅是备案价，并没有价格优惠，对于项目而言，优势在于房源较少，不过剩余房源全部集中在143平米，总价高达400W左右，对于无社区配套，加上板块遇冷，只能通过长周期来去化。
05
优惠盘点总结
从朋友圈的优惠信息来看，其实与先前预计的类似，三江口等外围区域，由于库存较大，加上客源消耗，未来的优惠比拼会持续下去，对于观望的购房者，目前看优惠力度并不大，可以继续等待，比对后续的价格情况。
对于上半年有一定优势的新盘，随着楼市逐步转冷，也开始逐步采取分销，只不过目前的关注点依然是捆绑加价是否会取消，由于牵扯的争议较多，目前还未出现大的变化，对于有意向的购房者，可以比对项目的库存情况。
对于楼市的走势，虽然朋友圈也比较片面，不过也一定程度反应了不少区域的去化情况，楼市下半场，是否会继续走低，可以继续观望。
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