2022上半年楼市数据分析的新房篇，福州政策效应后劲不足

继昨天我们带来2022上半年楼市数据分析土地篇，我们本期给大家带来的是2022上半年楼市数据分析的新房篇，随着6月的过去上半年楼市也是正式收官，我们通过一些数据以及相关资讯对上半年楼市进行总结回望，本期吉屋小编给大家带来的是新房篇。上半年新房重点60城新房成交14349.6万㎡，同比下降42.3%。从月度来看，在多轮宽松政策下，5、6月成交水平持续回升，6月达到年内高峰为3423.37万㎡，环比上涨59.1%，同比下降25%，上半年总体趋势为：前跌后稳、局部回温，市场修复缓缓迈进。

一、新房市场上半场差强人意，二季度现回稳态势

（一）上半年新房成交探底，5月市场开始底部回升

进入2022年，房地产市场继续探底，上半年成交量达到近年来同期最低水平，二季度多轮宽松政策频出，但是受到全国大范围疫情卷土重来的冲击，市场恢复进程受阻，5、6月份随着疫情逐渐受控，成交呈现好转迹象。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022上半年重点60城新房成交14349.6万㎡，同比下降42.3%。受到去年以来房企集中暴雷、市场信心受挫以及疫情干扰下居民就业和收入预期下滑、购买力下降等因素影响，上半年成交降至近年来的“底部”水平。从季度走势来看，一季度达到近年来除2020年一季度外的次低谷，2季度在中央和地方频频出台松绑政策的刺激下，成交量有所回升，但是仍位于历史较低位。从月度来看，在多轮宽松政策下，5、6月成交水平持续回升，6月达到年内高峰为3423.37万㎡，环比上涨59.1%，同比下降25%。

（二）新房价格涨幅趋缓，4月开始连续三月下滑

根据某数据研究中心监测数据显示，2022上半年重点60城新房成交均价为17155元/㎡，同比上涨4.8%，涨幅收窄0.2个百分点。从月度走势来看，自4月份开始房价水平开始连续三月下滑，房企在业绩压力下，为了加速去化多采取以价换量等手段，价格呈现逐月下降态势。2022上半年新房价格仍然保持上涨态势，但是受到行业景气度不高、疫情反复等因素影响，整体涨幅趋缓，预计未来房价变化将会更为平缓。

（三）库存先升后降，重点城市去化周期超1年

今年上半年新房库存呈现先升后降态势。一季度市场去化较弱，库存量累积，从5月份开始库存连续两月下降。从去化周期来看，在5月疫情逐步受控后，前期积压的需求逐步释放，成交转好，大量库存被消化，去化周期缩短。根据数据显示，截止至2022年6月份，重点20城库存达到21419.7万㎡，环比下降4.4%，同比上升1%。平均去清周期为13.2个月，较上月缩短0.3个月，较去年底增加2个月。短期来看，重点城市库存仍处于相对高位，去化周期超过一年，这主要是受到上半年去化不甚理想的影响，预计在下半年随着市场信心回升，前期积压的需求将会逐步释放，全国房地产市场有望进入企稳回升通道。

二、局部热点城市率先复苏，千万豪宅市场“逆势而上”

（一）一线城市率先修复，二线城市青岛、苏州等同比实现转正

分季度来看，一线城市二季度成交量下滑，二线和三四线城市二季度成交量均回升，一线城市主要是受上海疫情封城管理影响，4、5月份成交量骤减带动一线城市整体成交回落，二线和三四线城市随着出台的宽松政策逐渐发酵，成交企稳回升。从环比走势来看，6月份各等级城市环比均上扬，一线城市以超100% 的涨势领衔，二线城市次之，环比涨幅超60%。从同比来看，各等级城市自5月开始同比降幅开始呈现收窄趋势，到6月份，一线城市同比跌幅为23.51%，二线城市同比跌幅为25.6%，三四线城市同比下跌28.4%。整体来看，在疫情受控后，一线城市率先修复，热点二线城市紧随其后。

分城市来看，大部分城市在6月份成交水平均有不同程度的回升，其中，一线城市全线上涨，上海环比涨幅逾1000%，领跑各大城市，北京、深圳涨幅也在50%以上，二线城市中，杭州、宁波、苏州、青岛等城市环比涨幅均超过100%。同时值得注意的是，青岛、成都、苏州、西安同比均转正，市场修复较为迅速。与此同时，各大城市上半年成交水平均不及去年同期，市场完全恢复尚需时间。

（二）改善型产品展现强韧性，一线城市豪宅市场率先回温

从重点城市新房成交结构来看，90-120㎡面积段仍是成交主流，占比基本在4-5成，与此同时，今年以来120㎡以上改善型户型成交占比逐月上升，截止至2022年6月，成交占比超40%，达到近两年来的最高水平。随着疫情防控常态化，人们对住房品质的要求越来越高，对于户型面积、社区环境、物业服务等等都提出更高的期待，改善型大户型产品渐获青睐。

从成交总价来看，以一线城市为例看今年的豪宅市场表现，北上广5月、6月总价1000万以上的豪宅成交量基本已经实现同比转升，深圳上半年豪宅市场一直保持在较高热度。5、6月份在新房市场整体成交水平同比还呈现负数的同时，豪宅成交已经远超去年同期水平。根据数据显示，北京5月豪宅成交484套，同比涨幅超100%，6月份豪宅成交破千套，同比大涨244.2%，占整体成交近30%。深圳上半年1000万以上豪宅成交3885套，同比上涨51.9%，占比达24.6%，较去年同期扩大14.7个百分点。上海受到疫情影响冲击，5月豪宅成交量大减，到6月份成交量达到2515套，同比上涨180.4%，占整体成交量的33.6%。由此来看，在全国新房市场成交尚未完全复苏的情况下，豪宅市场已经呈现率先回温态势。

注：此处定义豪宅为总价1000万元以上

（三）宽松政策后长三角热点城市修复明显，基本面偏弱的二线城市效应不足

根据诸葛找房数据研究中心监测重点18城来看，松绑政策的实际效果如何与城市基本面、政策力度有着密切关系，在本轮宽松政策后，以杭州、苏州、南京、无锡等城市为首的长三角热点城市在多轮宽松政策后，销售端率先转好。如杭州在5月17日首次出台新政，提出三胎家庭新增一套购房资格，并且享受“无房家庭”优先摇号，增值税5年改2年等，5月成交量环比上涨12.4%，6月成交环比再涨103.6%，政策效应持续；苏州在5月9月发布了包括新房限制转让时间由3年调整为2年、非苏州本市户籍居民连续缴纳6个月社保（个税）即可购房、非限购区域购房不计入家庭限购套数等内容，5月成交环比上涨23.7%，6月环比大涨288.2%。无锡同样在4到5月接连出台了三次松绑政策，5月成交量环比上涨48.3%，6月环比上涨24.1%。政策某种程度上起到了立竿见影的效果。同时，像沈阳、济南等本身基本面一般，商品房去化缓慢的城市，在多轮松绑政策效应下，短期内刺激销售端，带动成交量上升。

另外，也有部分城市宽松政策效应不甚明显或者持续性较弱。郑州作为最早发布宽松政策的城市，4月和5月成交连续两月维持下滑局面，6月在供应放量下开始回升，郑州作为河南省的省会城市，但是房地产市场却并不发达，库存量高企、去化缓慢等难题困扰，后期或需要更加有力度的宽松政策出台。东莞也是出台宽松政策次数较多的城市，2月到5月多轮政策下，成交回升态势尚且不明朗，6月环比仍下降19.8%。福州在2月-3月政策松绑后，4月成交环比上涨，然而后劲不足，5、6月连续下滑。合肥在5月和6月两次新政后，6月环比仍降23.4%，政策宽松效应尚未触达市场端。

三、千亿房企阵营缩水，国央企“霸屏”销售榜单

（一）上半年房企业绩普遍下滑

2022上半年，受到整体行业环境影响，市场信心整体偏弱，房企销售形势不佳。受到今年以来行业景气度不佳、信心不足等影响，各大阵营房企销售业绩均低于去年同期水平，跌幅在30%以上。具体来看，销售业绩TOP10房企跌幅最低，销售金额较去年同期下跌39.5%，包括碧桂园、万科、保利、中海、华润置地、招商蛇口等优质头部房企，这部分房企基本秉承着稳健的发展战略，在财务状况和债务结构等方面也在合理范畴，抗风险能力更强。其次为TOP31-50的中部阵营房企，同比下降48.1%，TOP51-100的中小房企同比跌幅最大，较去年同期下降55.7%。

同时，6月份房企销售情况普遍呈现好转迹象，各大阵营销售业绩环比涨幅均在10%以上。随着前期宽松政策逐渐发酵，全国疫情得到良好控制，加上6月份进入年中业绩冲刺期，房企推盘积极性大大提升，叠加各项优惠活动，成交表现不俗。从各阵营来看，TOP10房企业绩提升最为显著，环比涨幅超过60%，其次为TOP11-30房企，环比上涨58%，TOP51-100的中小房企阵营涨幅最低仅为10.5%。整体来看，房企间分化仍然在加剧上演，强者恒强的局面逐步形成，尤其是在行业下行周期时，中小房企盈利能力更加弱化，如何生存下去成为房企当下的重中之重。

（二）千亿以上阵营房企数量缩减

从销售金额TOP100房企来看，千亿以上阵营房企数量明显缩减，2022上半年千亿房企为9家，较去年同期减少10家，500-1000亿大型房企数量为7家，较去年同期减少17家，200亿元以下房企数量由去年上半年的15家增加至47家。从销售额门槛值、中位数和最高值来看，2022年上半年TOP100的门槛值降至70亿元，最高值为2470亿元，较去年同期基本减半。行业进入深度调整期，房企阵营大洗牌，部分去年还在千亿阵营的房企如恒大、阳光城等企业已经不见踪影，越来越多的房企不再盲目追求高销售、扩规模，转而主动管控销售规模，追求更加精细化的发展。

（三）国央企扛起销售大旗，上半年TOP30房企中占比近半

根据2022上半年房企销售业绩榜单，销售金额破2000亿元的房企共有3家，较去年同期减少3家，其中，碧桂园稳居第一，2022上半年销售额达2470亿元，其次为万科，2022上半年销售额为2096亿元，保利发展紧随其后，销售额为2092亿元。同时，值得关注的是，销售额TOP100房企中，国央企上榜数量明显增加，2022上半年国央企数量为13个，占比近一半，较2021上半年增加7个，数量增加将近一倍。当前来看行业流动性压力犹存，尤其是对于民营企业来说，仍面临着不小的偿债压力，销售端回款也不甚理想，在这种情况下国央企撑起大旗，在很多房企都下调预期、收缩战略布局的情况下，部分国央企却在逆势发力。

四、下半年预判：行业修复、分化成为关键词，下半年市场将会好于上半年

展望下半年，随着宽松政策继续深化扩展，预计贯穿全年，新房市场将会呈现稳步回升的态势。分各等级城市来看，城市分化进一步加剧，当前一线城市修复态势明朗，预计下半年仍然保持稳步回升趋势。二线城市接棒复苏，并且城市内部分化也在上演，局部热点城市如长三角、珠三角及中西部省会城市将会领衔修复。对于房企来说，下半年融资和销售层面都将好于上半年，随着政策支持房企合理融资需求的逐步落实，信贷方面给予有力支持，房企下半年的境况将会逐步好转，但是值得注意的是，行业进入深度调整期，房企间分化态势明显，国央企和优质民企将会率先获得融资，在拿地和销售层面都将更加具有优势，而部分中小房企以及红档房企仍未能完全脱离危险，优胜劣汰、强者恒强的局面逐步确立，行业从“以量取胜”向“以质取胜”转变。

以上就是福州吉屋小编整理2022上半年楼市数据分析之新房篇：二季度现回稳态势的详细内容了，部分内容来自网络以及诸葛找房数据研究中心，大家还有补充的吗，如果有不同的意见也欢迎致电我们站内置业管家，我们将会听取你的相关意见以及见解。

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