上半年楼市数据分析之土地供应篇

最新2022上半年楼市数据分析来袭，随着6月的过去上半年楼市也是正式收官，我们通过一些数据以及相关资讯对上半年楼市进行总结回望，本期吉屋小编给大家带来的是土地篇。上半年土地整体“质提量缩”、低溢价高流拍并存，首轮集中土拍现转好信号，供需规模持续下滑，土地楼面价创近10年次新高。

一、全国土地市场供需规模持续下滑，土地楼面价创近10年次新高

（一）整体供需规模持续下滑，二季度稍有回升

2022上半年，土地市场供需规模较去年同期呈现收缩态势，根据数据显示，2022上半年土地供应规划建筑面积29769.71万㎡，较去年同期下跌45.63%；成交规划建筑面积18071.96万㎡，较去年同期下跌60.82%，一方面，“两集中”政策继续深化落实，城市错峰开展土地出让，加之今年青岛、武汉等城市增加供应批次，致使上半年土地市场供应端在一定程度上有所收窄；另一方面，上半年部分城市常现疫情反弹局势，土地挂牌和出让活动受到一定阻碍，导致土地市场整体供需量呈现下滑态势。

注：2022年上半年数据截止至6月20日，下同

从土地季度数据来看，进入2022年，第一季度土地市场较为冷清，供应规划建筑面积为11582.95万㎡，较去年同期下跌42.95%，成交规划建筑面积为8116.94万㎡，较去年同期下跌54.57%；转至二季度，供应量、成交量双双呈现上升态势，但仍远不及去年同期，二季度土地供应规划建筑面积为18186.76万㎡，较去年同期下跌47.21%，成交规划建筑面积为9955.02万㎡，较去年同期下跌64.76%。

（二）土地楼面价创近10年次新高，6月楼面价达年内新高

从近10年土地成交楼面半年度走势来看，大致呈现稳步上升态势，2018年至今，地价波动性较为明显，2021上半年，在“两集中”政策出台下，重点一二线城市集中供地备受市场关注，优质地块频出带动价格水平较高，根据数据显示，2021上半年成交楼面价为5589.31元/㎡，创历史新高，下半年房企拿地压力较大，一些优质地块流拍，地价下滑。但今年上半年，土地成交楼面价再度上升，数据显示，2022上半年成交楼面价为5512.96元/㎡，创次新高，较去年同期小幅下跌1.37%，较去年下半年上升23.55%。

2022年土地成交楼面价低位开场，自2月起重点一二线城市开拍频次逐步走高，优质地块大量流出，带动楼面价连续3月上升，4月份成交楼面价为6539.38元/㎡，环比上涨19.6%，同比上涨13.8%，主要是由于深圳、杭州、成都等热点城市集聚该月开拍，在一定程度上推高价格。

进入5月份，随着集中拍地接近尾声，成交楼面价也呈现稳步回落态势，上海集中土拍受疫情影响于6月初开启，值得注意的是，上海本轮将土地监管资金由原来最高的130%下调至110%的措施在一定程度上减轻房企的参拍压力，拿地积极性有所提升，同时地铁沿线和学区地块竞争更为强劲，在一定程度上推高6月成交楼面价，达年内新高，为7137.36元/㎡，环比上涨25.63%，同比上涨32.54%。

（三）溢价率低位徘徊，流拍现象仍处于高位水平

进入2022上半年，溢价率整体低位徘徊，流拍率高位运行。上半年房企销售端、融资端未见明显改善，资金压力犹存，土地市场难获溢价空间，而且市场环境偏紧张之下，房地产市场逐步从扩模到精钻方向转移，房企在地块的选择上愈加谨慎严苛，地块升值与产值能力是房企更为看中的，因此，部分优势偏弱的地块也难免被流拍。具体来看，溢价率方面，溢价率自首月起连续4月上升，但月均升幅不超1个百分点，转至5月份，部分城市疫情反弹局势加重，房企销售回款再遇阻力，同时集中土拍活动进入尾声，溢价率年内首次转降，之后在上海首轮集中土拍的带动下，6月溢价率呈现上升态势。从流拍率来看，自2月份起，流拍率连续3月下降，其中原因离不开集中土拍的加持，进入5月份首批集中拍地接近尾声，加之年中房企为冲业绩，视角多集中于销售端，以致土地端投资动作偏少，流拍现象有所增加，6月份随着上海首轮集中土拍按下重启键，拍地门槛适度降低在一定程度上提升房企参与积极性，流拍现象稍有减少，但仍处于较高水平。

二、区域特征：三四线城市流拍率居高不下，一、二线溢价上升

（一）一、二线溢价率小幅上升但不及去年同期水平

2022年，各等级城市土地溢价率仍处于较低水平，从分等级城市溢价率来看，2022上半年一线城市平均溢价率为3.73%，较去年下半年上升0.14个百分点；二线城市平均溢价率为4.83%，较去年下半年上升1.71个百分点；三四线城市平均溢价率为4.26%，较去年下半年下降2.89个百分点。一线、二线溢价率水平均呈现上扬趋势。主要原因在于，去年下半年，土拍规则严苛，房企拿地压力较大。今年上半年，部分城市放宽土拍规则，房企对一线、二线拿地意愿稍有提升，但整体来看，上半年仍处于历史低溢价成交局面，不及去年上半年的水平。

从分等级城市的流拍率看，流拍率与城市等级呈现反向走势，城市等级越低，流拍率也越高。根据数据来看，2022年二季度一线城市、二线城市、三四线城市流拍率分别为4.71%、14.44%、22.86%。三四线城市的流拍率远高于一线，二线城市。

（二）长三角土地成交体量领跑，西北地区增速居首

根据各大经济圈土地成交情况，从成交规模来看，在合肥、杭州、无锡等城市按部就班开启集中供地的助力下，长三角经济圈成交赶超中部地区，位居领先地位，2022上半年土地成交规划建筑面积为5764.41万㎡，占比24%，中部地区以5455.21万㎡的成交规模占据第二，占全国总成交规模的23%，东北地区成交垫底，2022上半年土地成交规划建筑面积为555.38万㎡，成交占比仅为2%。

从成交规模及成交占比变化来看，7个城市群土地成交量均较去年同期有所下降，其中，东北地区跌幅居首，2022上半年土地成交规划建筑面积较去年同期下跌86%。与此同时，4个城市群成交占比较去年同期呈现上升态势，其余3个呈现下降态势，其中西北地区土地成交热度上涨显著，2022上半年土地成交占比较去年同期上升3.44个百分点；其次环渤海经济圈，土地成交规划建筑面积占比上升3.06个百分点；相反，房企对东北地区土地市场的投资较为谨慎，拿地占比下降幅度居首，较去年同期下降4.68个百分点。

三、房企拿地特征：拿地主角生变，地方国有企业身影增多

（一）拿地集中度下降，中低阵营房企拿地活跃度上升

从销售业绩TOP100房企拿地来看，销售业绩TOP31-100的拿地占比呈上升趋势，而销售业绩前30的房企拿地占比下降，拿地集中度下降。数据显示，销售业绩TOP31-50以及TOP51-100房企今年上半年拿地占比较去年同期提升，分别上升4、10个百分点。

另外，销售业绩TOP10房企以及TOP11-30房企拿地占比均较去年有所下降，分别下降9和4个百分点。究其原因，在整体市场下行背景下，龙头民营房企拿地更为谨慎，地方深耕的房企以及地方城投拿地节奏加快。

（二）国央企、地方城投拿地占比再上升，民营房企拿地步伐放缓

对比2021上半年及2022上半年拿地面积TOP20房企来看，呈现两方面特征：其一，今年上半年房企整体拿地规模较去年出现大幅缩减态势，2021上半年拿地面积TOP20房企中有2家房企规划建筑面积突破1000万㎡，下限规模在300万㎡以上，2022上半年拿地面积TOP20房企中最高拿地规模仅有217万㎡；其二，今年上半年涌现出一批地方型企业，明显多于去年，可见在市场经济下行，房企拿地资金压力油然而生的背景下，地方政府在土地市场上鼎力相助，促进土地市场平稳健康发展。不可否认的是，成交体量下滑以及国央企、地方企业占比走高也在一定程度上反映出资金承压仍然是民营房企于土地市场投资的阻力。

四、2022首轮集中土拍传递回稳信号，溢价率上升，民营房企拿地意愿上升

距土地“两集中”政策出台与实施已有1年之久，今年上半年22城集中拍地活动陆续开展，但部分城市受疫情反复影响，集中土拍活动出现推迟情况。随着郑州首轮集中土拍落幕，22城今年首轮集中土拍全员收官，与此同时，北京、福州、厦门土地市场步伐较为紧凑，现已完成了第二批次集中供地活动，苏州、上海等城市也已披露出二轮土拍的相关事宜。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，22城首批集中拍地成交规划建筑面积3925.16万㎡，且4轮成交呈现逐轮递减态势，同时本轮溢价率、流拍率均呈现向好态势，分别较去年第三批次上升1.85个百分点、下降9.42个百分点。

（一）首轮集中供地供需规模双双下滑，杭州土地供应规模居首

供应力度减弱为成交下滑的主要影响因素。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年22城第一批次集中供地供应规划建筑面积为4750.04万㎡，较2021年三轮集中供地均有所下降，其中，较去年第三批次下跌37.87%；2022年22城第一批次集中供地成交规划建筑面积为3925.16万㎡，自去年以来，已完成的4轮集中土拍成交量呈现逐轮递减态势，其中，本轮成交量较去年第三轮下跌35.83%。整体来看，在一定程度上反映出22城集中供地层面愈加谨慎，同时这也不乏是厦门、重庆、武汉、青岛等城市今年明确将全年“三批次供地”调整为“四批次供地”，使得单批次的供应规模稍有减少的缘故。

从各城市首轮集中供地供应情况来看，杭州、成都、上海供应量占据前三之位，分别为580.74万㎡、440.4万㎡、425.19万㎡，东北地区的长春、沈阳2市供应力度较弱，分别以38.62万㎡、33.05万㎡的供应量垫底。另外，合肥首批集中供地量占比超过2021全年供地量近四成，相反武汉、青岛、长春、沈阳4城首批集中供地量占比去年供地量均低于5%。

从各城市首轮集中土拍成交情况来看，成交表现主要受供应影响，杭州、上海、成都依然占据成交量前三之位，分别为564.64万㎡、425.19万㎡、356.89万㎡。另外，值得注意的是，武汉凭借去年三轮集中土拍明显发力的带动，整体成交规模领跑，4轮成交规划建筑面积共计达2372.65万㎡。整体来看，城市间供需两端的分化特征也较为明显，长三角及热点城市供需两端发力较足，而东北地区多显乏力。

（二）首轮土地成交溢价、流拍双双向好

溢价与流拍呈现向好态势是今年首轮集中土拍的突出特征之一。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，22城2022年首轮集中土拍平均溢价率为3.89%，较去年第三轮上升1.85个百分点，但不可否认的是，自去年第二轮集中土拍规则加码之后，房企资金压力上涨，高溢价情形自此一去不复返。与此同时，22城2022年首轮集中土拍平均流拍率为9.34%，较去年第三轮下降9.42个百分点，自去年第三轮集中土拍起，流拍现象持续减少。

从土拍热度来看，南北分化特征愈加凸显。深圳、合肥、厦门等南方城市表现亮眼，其中，深圳以14.98%的溢价率位居榜首，由于地块稀缺、地理位置较佳，地块十分抢手，深圳溢价水平偏高也属意料之中；合肥整体溢价率为11.20%，位居榜二，主要是本轮优质地块占比提升发挥了较为显著的作用；厦门以6.78%的溢价率位列第三。同时，北方城市在本轮集中土拍中，多数城市表现较为平淡，青岛、济南、天津等城市的溢价率均低于2%，沈阳、长春双双呈现“0”溢价。对比去年第三轮集中土拍溢价情况，超8成城市溢价率较上轮上升，其中深圳、合肥分别以10.33%、6.52%再居涨幅前二之位，长春、沈阳、杭州、宁波4城呈现下降态势，且跌幅均在2%以内，其中宁波、杭州位居跌幅前二之位，本轮溢价率较上轮分别下降1.05个百分点、0.58个百分点。

（三）国央资企业仍为成交主力，行业环境逐步好转下民营房企机会见长

从房企拿地来看，今年首轮集中土拍中国央资房企占比较上轮有所下降，但仍多于去年首轮，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年第一、二、三批次及2022年第一批次集中土拍拿地金额TOP20房企中国央资房企数分别为9家、16家、14家、12家。房企拿地格局的转折点则在于去年第二批次多城加码拍地规则，竞配建、上调保证金比例等一系列举措对房企资金层面的考验着实不小，加之市场经济下行，房企融资端与销售端均呈收紧态势，资金压力再度加大，至此国央资房企凭借经营稳健支撑起其在土地市场的主导地位，连续成为接下来3轮集中土拍的拿地主力。同时值得注意的是，去年第三轮涌出一大批地方城投类企业，紧接着去年第三批次起部分城市降低拍地门槛，加之今年楼市政策端接连释放改善信号，民营房企参与度有所提升，今年第一批次拿地金额TOP20房企民营房企有8家，较去年第三批次上升2家。

从2022年第一批次集中土拍拿地金额TOP20房企排行来看，国央资房企占比6成，由于项目销售、企业融资等情况未现明显好转态势，民营企业占比偏低也属意料之中，但也可清晰地看到，在当前房地产修复周期中，有不少稳健型以及区域型房企抓住了上升机会，如滨江集团、大家房产、龙湖集团、万科等。

建发房产以345.9亿元的总拿地金额占据榜首，在本轮集中土拍中，建发房产于上海、杭州2个长三角城市的土拍中展示出较高的积极性，2场土拍合计斩获5宗地块的平均溢价率超8.5%；绿城中国、招商蛇口分别以244.78亿元、233.90亿元位居第二、三。值得注意的是，滨江集团的总规划建筑面积是TOP20房企中的领先者，总规划建面达135.39万㎡，拿地金额也处前五之中，滨江集团在土地市场的投资活跃度较高与其稳健的营收能力不无关系，较为强劲的资金流在一定程度上支撑其投资、补仓等势头愈加显著，而且滨江集团此次拿地多集中于其大本营杭州，豪掷百亿单场收割11宗地块，同时也从侧面反映出其对杭州楼市发展承具较高看好情绪。

五、土地市场预测：下半年土地供应或发力，全年供需维稳

随着疫情扩散情况逐渐好转，楼市销售端也于5月显露出回升迹象，房企资金流进而得到一定的补给，同时重点城市接下来将开启第二、三、四批集中供地，再结合以往土地市场供应、成交两端走势，预计下半年土地市场供应端将发力，成交随之上升，全年供应和成交量将基本维稳。随着政策宽松效应逐步显现，预计下半年土地溢价率小幅上升，流拍率呈现下降趋势，但整体变化幅度不会过大。

与此同时，随着市场信心的恢复，融资环境的改善，民营房企拿地意愿或逐步增强，但短期难以扭转国央企及各城市城投拿地的局面。

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