楼市调整之下，2023年上半年长沙新房价格仍是涨多跌少

今年2月份，我去南湖新城板块中海阅湘台看房时，205平方米大平层单价约20000元／平方米；到4月份，该项目推出的276平方米的江景大平层，单价到了28000元／平方米以上，下手晚了还抢不到好楼层。

长沙刘先生的购房经历隐现着2023年上半年长沙楼市的景象：房价越高板块上涨势头越明显，涨幅越大。

板块涨幅前四

一组数据亦显示，2023年上半年长沙南湖新城板块新房涨幅8.73％，位居各板块第四名；涨幅前三板块是洋湖、高铁西城、省府，分别上涨15.72％、13.57％、9.76％。

楼市调整之下，2023年上半年长沙新房价格仍是涨多跌少。

高端板块上涨明显

以洋湖、高铁西城、省府、南湖新城板块等为主的长沙市中心城区为例，新房价格仍在稳步上涨，房价单价基本在15000元／平方米以上；但房价涨幅较去年已明显收窄，超过10％的仅有洋湖、高铁西城两大板块。

有市场人士分析称，2023年上半年长沙洋湖板块之所以价格涨幅最明显，一方面是洋房、叠拼类产品集中供应，另一方面是近年来该板块地价上涨过快所产生的房价上涨预期。

今年6月26日，位于洋湖板块的编号为［2023］长沙市026号的纯住宅地块，容积率较低，在经过2家房企2轮竞价后，以214634万元总价由湖南保利房地产开发有限公司竞得，溢价率1％，折合楼面价13635元／平方米。该地块楼面地价刷新了长沙市河西区域纪录，仅次于河东区域南湖新城板块编号为［2021］长沙市048号地块的14157元／平方米。

3年前，也是在岳麓区洋湖板块，华润置地在经过与9家房企17轮竞价后，以熔断后的楼面价7500元／平方米竞得编号为［2020］长沙市049号地块时，其住宅（毛坯）销售均价不得高于13800元／平方米。

业内人士预计，湖南保利竞得的洋湖板块编号为［2023］长沙市026号的纯住宅地块，房价单价将超过30000元／平方米。从近年成交的新地块看，房价均价20000元／平方米以上，将成为长沙购房的新门槛。

户型越大，改善化越明显

与此同时，长沙新房市场产品端的户型越做越大，少有单套建筑面积在100平方米以下户型，刚需在地段和户型方面选房较难取舍。新房改善化正成长沙楼市新趋势。

值得注意的是，长沙新房市场长期以来形成的区域房价均衡格局，也在逐渐打破，楼市分化加剧，价格分化开始显现。有的板块已横盘阴跌，有的“网红盘”开盘即接近售罄，有的楼盘开盘去化率仅个位数。

从区域看，越是区位好的高端改善盘房价越是稳中看涨，比如滨江新城、开福中心板块；房价下跌的，多为望城区、长沙县等边缘区域，市场在“以价换量”；主城区房价下跌的板块多为尾盘降价清盘，如树木岭、马栏山、马王堆等板块。

一位中介人士看来，在经历二三月楼市成交热潮后，目前长沙楼市客户需求量并不比之前少，但多为不急于下手。在信心与预期的影响下，高端产品需求者更不愿意贷款或加杠杆买房，导致实际购买力在降低。

长沙多家房企负责人预测，到年底，200平方米以上大户型的大平层住宅或将迎来供应的高峰期，会不会引发价格战有待观察。