成都“5+2”各区地价TOP1现状及预测

来源：吉屋 2024-10-08 10:07:00

今年“金九”最大的热闹大概要属下旬将展开的土拍大戏。被称为“金三八公子”之一的H12地块将于9月20日拍卖，起始楼面地价19200元/㎡，刷新了锦江区起拍价最高纪录，位居全成都第二高。作为金三继锦宸府地块之后入市的第二宗住宅用地，这24亩地承载的市场预期非常高，甚至坊间已有人预测其有望创造新的地价纪录。

9月27日，麓湖37亩地将登上拍卖台，这是天府新区2024年供应的第一宗住宅用地，也是天府新区城市新规出台后入市的首宗地。以邻居地块溢价率为参照，凭借出色的综合品相，地块价格突破区域地价天花板也不是完全没可能。

在近两年行情中，房企投拓确实相当谨慎，但从上海徐汇滨江地块超过130000元/㎡的全国地价纪录，到成都上半年诞生的7宗“2万+”地块来看，房企不是不拿地，而是更愿意为“值得”的地块放手一搏。

当然，这两宗地是否能问鼎区域地价排行，还需要等到本月下旬揭晓答案。不过说起最高地价，或许还有人记得，2010年天府广场一宗约4亩住兼商地块出让，成交楼面地价约为11009元/㎡，首次将成都地价带入了“万元时代”，而这一纪录一直到2016年太行瑞宏以楼面价12000元/㎡拿下金沙城用地才被打破。此后几年里，成都地价上限不断上探。终于，2020年7月成都诞生了第一宗“2万+”地块，截至目前成都已有16宗地楼面地价超过20000元/㎡。

价值决定价格，这是永恒不变的客观规律。因此，地价不仅是地块，更是一个区域价值水平的真实写照，是衡量区域开发热度与市场预期的重要标尺。

华润置地青羊润府

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那么，目前成都“5+2”区域的价值“制高点”都在哪儿？

锦江区

早在2019年，锦江区地价上限便达到19800元/㎡；但直到2023年6月，华润置地拿下锦宸府地块，才终于跨过了20000元/㎡大关。目前区域内6宗“2万+”地块，基本都分布在“金-林-湾”片区。其中位列榜首的是位于林家坝的金茂璞逸锦江地块，成交楼面地价24500元/㎡同时也是成都地价的最高点。这与区域供地节奏有关。近两年“金-林-湾”共成交了9宗地，其中林家坝就占了7席，并实现地价多级跳。而按照年初锦江区发布的供地计划，“金-林-湾”的住宅用地供应主力还是在林家坝。更重要的还是城市占位与规划。除了住宅用地供应支撑外，这里还规划落位了双塔地标、TOD交通枢纽、五朵金花之一的成师附小、川师附中、盐道街小学等众多高能级配套，在功能上更像是“金-林-湾”的居住核，加上紧邻金融城三期，显然未来可期。

作为金茂继西安金茂璞逸曲江之后，在全国范围落地的第二个“璞”系作品，金茂璞逸锦江可以说是万众期待。据了解，项目规划了9栋18F-25F住宅，户型建面约198㎡、235㎡；采用大围合式布局，规划呈现约7000㎡的中庭园林，“超配”会所体系在金融城豪宅项目中首屈一指。

青羊区

聚焦青羊区，蔡桥片区承包了地价TOP3地块，其中就包括华润置地青羊润府与中旅青羊馥棠这两宗“2万+”地块。蔡桥片区位于西3.5环，向东是寸土寸金的青羊源城，繁华成熟；向西是青羊区“一轴两心，双擎驱动”中的青羊新城中心。这里不仅落地了青羊区政务服务中心，还汇聚了众多优质城市配套与先进产业项目，名校云集，教育资源尤为突出。

作为青羊区“身价”最高的华润置地青羊润府，也是目前区域已面市项目中产品能级与品质的突出代表。项目占地约66亩，容积率2.0，共打造了143㎡、192㎡和238㎡三种户型，其中建面约238㎡户型还落地了“双全景舱+空中院落”的设计，深受市场

金牛区

根据投资云地图显示，金牛区目前的地价TOP1地块成交于2021年6月，即融信以楼面地价18700元/㎡拿下的融信世纪缦云地块。宗地位于金牛区交通巷，处于一环内，优势是充满城市烟火气，劣势就是老城的界面很难言高端。不过，寸土寸金的一环内，完全属于可遇不可求。

融信世纪缦云占地面积仅约9.5亩，仅106套房源，典型的袖珍盘，由两栋2梯4户的塔楼“连体”而成，主力户型建面约122~158㎡。从6.2米挑高入户大堂，到邀请“PTA上海柏涛”打造的立面，再到由MPG摩高操刀的园林景观，融信都在努力为项目进行加分。

武侯区

在2023年之前，武侯区的最高地价纪录为17200元/㎡，即东原印长江地块，这一纪录保持了6年多。直到去年8月高攀村14亩地块登场，才将武侯区最高地价上限拉升至19500元/㎡，即现在的建发望江云启项目。而这还是一宗限价地，彼时参与抽签的房企多达25家，如果再稍晚一点入市，没了价格限制，地价破2万应该是大概率事件。

从东湖公园看望江云启的视野透视意境图从地段来看，这块地确实有足够的价值支撑：位于南二环外侧，与东侧的锦江、东湖公园直线距离约300米，北侧邻近川大附中，直线距离约1.5公里范围内分布着新南天地商圈、锦华万达广场、王府井等。

建发望江云启在14亩土地上，规划了2栋24-25F住宅，均为2梯2户，总共仅94户，设置建面约193㎡、228㎡两个主力户型。项目80%土地都留给了园林，打造了三进庭院，首层6米的架空层空间，全部打造为业主专享的泛会所空间，设置了洽谈区、私宴厅、阅读区、健身房等高频使用的功能空间，走出了自己独特的“小而美”路线。

成华区

去年“双12”，成华区双林路一宗面积约11亩地块登场拍卖台，最终邦泰溢价33.5%拿下该地块，成交楼面地价21100元/㎡，不仅更新了成华区最高地价纪录，同时也助推成华区成为成都第四个地价跨过“2万+”的区域。宗地位于一环内，与西侧的府河距离不足200米，北侧一路之隔便是成都著名的城市地标——339熊猫塔和购物中心，与春熙路、太古里商圈直线距离仅约3公里。

作为成华区的地价“单价之王”，加上位于339天府熊猫塔旁的繁华地段，注定了其城市豪宅的归宿。