成都房市现状：超高层住宅和郊区大盘抛售潮

根据数据显示，我国城市家庭人均居住面积达到了36.52平方米，这个数据已经接近发达国家的水平。以成都为例，2021年住宅总套数约为649万套，其中城镇家庭户数约为610万户，套户比约为1.06，似乎房源充足。然而，考虑到空置率和一人多套房的现象，成都实际上还是缺乏好房子的。数据显示，5年内有电梯且靠近地铁的二手房源仅占2.4%。2023年，成都二手房成交量为22万套，比2022年增加了7万套，上涨了45%。2024年又卖了10万套，显示出大量房东正在加速抛售刚需房。

超高层住宅价格大幅下跌

这一轮房价下跌，跌得最猛的并不是老旧小区，而是超高层住宅。由于这些住宅本来价格较高，抛售数量越来越多，价格也一套比一套低。例如，锦江生态带的万科翡翠公园，35层、42层、2梯4户，从3万降到2.1万每平方米；锦江生态带的建发中央湾区，39层、48层、2梯4户，从1.8万降到1.1万每平方米；天东万达华府，48层、2梯3户，从3.5万降到2.2万每平方米；海昌路金地天府城，39、47、48层、6梯8户，从2.1万降到1.6万每平方米。

郊区高密度大盘抛售潮

除了超高层住宅，郊区高密度大盘也面临抛售潮。例如，郫都区的派克公馆、天府新区的南湖国际社区、锦江区的锦江城市花园、龙泉的果壳里的城、双流的蓝光圣菲TOWN城。这些大盘由于同类户型众多，购房者选择余地大，涨价难度大，跌价却很容易。比如锦江城市花园，容积率高达6.0，被戏称为“成都版的香港筒子楼”，价格从2.1万降到1.3万每平方米。

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  建发中央湾区

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新房市场的变化

新房市场也不例外，尤其是18-22年设计的很多新盘，塔楼、2梯4户、公摊大、设计差、品质低，如今抛售严重。例如，锦江生态带的邦泰天府云璟，143平方米的独立入户，得房率高达95%，连114平方米都做到了3室2厅2卫、带独立入户、2梯2户的板楼。项目的103、104平方米塔楼，单价不到2万每平方米，但容积率2.5、实得率91%，还有更好的小区大门和中庭园林。这对锦江生态带的其它二手房造成了巨大打击。

市场变化已经悄然发生，房子已经从投资品变成了消费品。消费品看的是实用性和品质。如果房子没有品质、实用性不高、居住舒适度不高，就会被市场淘汰，价格也会下降。如果想要房子保值甚至增值，就需要换更好的房子。对于市场上的刚需高密度塔楼，即使行情好转，涨价也很难属于你。

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