北京楼市政策调整空间有限，购房者应抓住当前窗口

6月26日傍晚，北京市住建委、央行北京分行、金融监管总局北京分局、北京公积金中心等部门联合发布通知，落实517新政，优化房地产相关政策。调整后的首套房贷最低首付比例为20%，五环内二套房贷最低首付比例为35%，五环外二套房贷最低首付比例为30%。同时，商贷利率下限也作出了调整，首套房商贷利率下限调整为LPR减45个基点，调整后为3.5%。二套房商贷利率下限调整为五环内3.9%，五环外3.7%。此外，对于二孩及以上的多子女家庭，购买二套住房将被认定为首套房贷。

首付比例和利率调整已基本到位

北京的购房按揭贷款首付比例和利率下限调整已经基本到位。与上海和深圳相似，虽然不是全国最低，但已经是北京历史上的最低水平。这与北京的城市地位和功能相一致，近期再调整的可能性几乎没有。

北京的首套房贷最低首付比例已经降至20%，二套房贷最低首付比例在五环内为35%，五环外为30%。商贷利率下限也进行了相应调整，首套房商贷利率下限为LPR减45个基点，调整后为3.5%。二套房商贷利率下限则分别为五环内3.9%和五环外3.7%。这些调整已经为购房者提供了较大的利好空间。

限购政策调整可能性较小

北京限购政策再行调整的可能性很小。5月27日，上海出台了一揽子政策，其核心是缩短社保年限，并收窄限制购房人群范围，这实质上是松动限购政策，为市场注入增量需求。然而，如果从更长时间纬度看这次房地产政策优化调整，北京实际上早于上海开始行动。例如，今年3月下旬，北京就对离婚后购房的约束性政策进行了调整，而上海则要到两个多月之后才跟进。因此，中短期内再次调整限购政策的可能性微乎其微。

此外，从区域经济结构角度考虑，相比长三角地区城市群发展特征明显且经济发达程度高，不会因放宽限购而“吸空”周边城市需求；京津冀地区则发展相对薄弱，一旦大幅放宽社保年限，将对周边城市带来负面影响。因此，“不再动限购”更符合大局，有助于避免对周边城市去库存产生不利影响。

市场交易情况逐步稳定

北京房地产市场交易情况已呈现逐步稳定势头。从3月底以来优化的一系列政策效果来看，目前二手房成交量明显回升，新盘销售业绩也较好。在这样的情况下，再次大幅度调整市场影响较大的限购政策并无必要。

北京采取的是“小步快走”的方式，通过逐步释放各类细化措施来稳健推进。这种方法有助于随时观察市场反馈并进行及时调控，但也容易让人误以为还有更多新政未出台。

总的来看，北京市进一步调整政策的空间已经不大。无论开发商还是购房者，都应更加清晰地认识当前形势：首先，没有必要继续观望。“政策底”基本已经显现，中短期内不会有新的重大调控工具出台，因此该买就买，该卖就卖，当下窗口即是最佳窗口。其次，看清信号。

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