北京新政后首次土拍，临铁地块竟底价成交！

2023年即将接近尾声，北京土拍也进入密集期。12月20日，昌平、房山两宗地块开拍，与以往热闹氛围不同，此次两宗地块分别仅有中海+未来科学城联合体、北京城建报名，并最终以底价成交。

01、昌平回龙观地块

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地块基础信息

北京市昌平区回龙观国际信息产业基地二期（一）地块土地一级开发项目CP01-0801-0022、0027地块

中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造土地开发A地块项目CP02-0101-6003地块

◉ 拿地企业：中海+未来科学城；

◉ 指导价：6.6万元/㎡ ±8%；

◉ 地块起始楼面价：3.92万元/㎡；

◉ 地块性质：R2类居住用地、F3其他类多功能用地；

◉ 成交价：42.7亿元（底价成交）；

◉ 容积率：2.5/2.6；

◉ 限高：60米

◉ 土地面积：约6.57万㎡；

◉ 建筑控制规模：约18.6万㎡；

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昌平回龙观产业基地0022/0027这两宗地块仅一家联合体报名，实属有些意外。

毕竟在今年年初，隔壁的越秀星樾，引得14家开发商或联合体参与竞争，3月份，昌平朱辛庄0028地块（大华启辰府）更是42家房企入局争抢，从竞地价到竞“现房销售面积”再转为摇号，现场竞争激烈。

❖截图来源：挂牌文件

根据挂牌文件，0022/0027均为二类住宅用地，其中0022地块建筑规模约4.02万㎡，容积率2.6，限高60米；0027地块建筑控制规模约6.88万㎡，容积率2.5，控高60米。

值得一提的是，6003地块为商业用地，也就是说需配建超7.7万㎡商业，约占总建筑规模的41%，而配建的商业地块距离住宅用地位置较远，且竞得人不得分割销售，这就很考验开发商的资金压力和综合实力了。

不过，两宗住宅用地均位于朱辛庄板块内，位置上没得挑。

具体来看，商业配套方面，地块的东南侧就是万达广场及5万平的商业中心万科TBD，板块还有个超级合生汇，目前已经基本完工预计年底即将开业。这个合生汇规模超大，总建面约46.5万平，比朝阳的合生汇还要大。

轨道交通方面，地块算的上是邻铁盘，比越秀星樾更靠近两轨交汇的“朱辛庄”站，步行约500米。

总体来看，地块周边的配套环境还是非常不错的，且板块内购买力也很强，这一点从板块内的越秀星樾、大华启辰府的去化就能看出。其中大华启宸府今年9月底入市，仅不到三个月时间去化91.32%，越秀星樾也去化了82.91%。

❖来源：中指研究院

此外，对比隔壁的越秀星樾，0022/0027地块销售指导价6.6万元/㎡，楼面价约3.92万元/㎡，年初拍出的越秀星樾指导价6.5万/㎡，目前在售均价约6.2万/㎡，成交楼面价约3.7万元/㎡。

时隔不到一年，不仅开发商的利润被压缩还需要配建商业，每平至少还有2000元的价差，难怪开发商都放弃了这个“香饽饽”。

02、房山长阳镇地块

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地块基础信息

北京市房山区长阳镇北广阳城棚户区改造二片区FS00-0105-0011、0023地块项目

◉ 拿地企业：北京城建；

◉ 指导价：4.5万元/㎡ ±8%；

◉ 地块起始楼面价：1.87万元/㎡；

◉ 地块性质：R2类居住用地；

◉ 成交价：12亿元（底价成交）；

◉ 容积率：1.7/2.1；

◉ 限高：24/36米；

◉ 土地面积：约3.41万㎡；

◉ 建筑控制规模：约6.41万㎡；

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房山区长阳镇FS00-0105-0011、0023地块位于位于房山区长阳镇与拱辰街道，由2个居住地块组成，其中0011地块位于地铁房山线广阳城站西侧，0023地块位于广阳城站西南侧。

❖截图来源：挂牌文件

两宗地块的基础素质不错。根据挂牌文件，两宗地块均为住宅用地，无配建，且地块体量相近。其中，0011地块建筑规模约3.15万㎡，容积率1.7、限高24米；0023地块建筑规模约3.25万㎡，容积率2.1、限高36米。

❖截图来源：挂牌文件

从地块位置上来看，两宗地块也都是妥妥的临铁盘，0011地块东侧约400米就是地铁9号线/房山线广阳城站，而0023地块距离广阳城站也仅300米左右。

商业配套方面，地铁向南1站就是首开龙湖北京熙悦天街，向北1站还有北京首创奥特莱斯，地块周边也有些底商，可以满足日常生活所需。

生态环境方面，地块北侧约3公里就是房山区比较有名的长阳公园，地块东侧还有房山新城滨水森林公园，北侧即广阳城森林公园。

除此之外，沿地铁向南一站地就是“良乡大学城北”站，附近有“北京理工大学（良乡校区）、北京理工大学附属实验学校、北京中医药大学（良乡校区）”等多所学校林立。

总体来说，房山入市的两宗地块，素质和位置都还不错。不过，房山作为中建的大本营，已被盘踞多年，房山国贤府、学府印悦等多个项目开盘及网签表现尚佳。与此同时，近两年入场分羹的北京建工，以揽星宸、揽星樾百万内上车小户型也吸引了一众目光。

由此不难看出，房山长期以来作为价值洼地，是具有性价比和购买力的，而这两宗地块将如何规划，如何能“杀出重围”就要看北京城建的实力了。

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