物业服务合同的主体及诉讼角色解析

一、物业服务合同的主体是什么

物业服务合同的主体包括物业服务提供者和物业服务接受者。物业服务提供者通常指的是物业管理公司，负责为小区或建筑物提供物业服务。而物业服务接受者则是指业主或物业使用人，他们与物业管理公司签订物业服务合同，接受并支付相应的物业服务费用。

二、确定诉讼主体方法

在物业合同诉讼中，确定诉讼主体应遵循以下原则：

1.直接合同原则：当物业使用人与物业管理公司直接签订物业管理合同时，物业使用人可以作为诉讼主体。

2.事实关系原则：如果物业使用人虽然未直接与物业管理公司签订合同，但实际上接受了物业服务，与物业管理公司形成了事实上的物业服务关系，那么物业使用人也可以作为诉讼主体。

3.费用约定原则：当业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用时，物业使用人可以作为诉讼主体。

4.违规行为原则：如果物业使用人违反了《物业管理条例》和业主公约的规定，物业管理公司有权提起诉讼，此时物业使用人作为被告。在这种情况下，如果涉及到业主的责任，业主可以列为共同被告。

三、开发商诉讼主体角色

在物业合同诉讼中，开发商作为诉讼主体的角色主要体现在以下两个方面：

1.作为第三人：业主或业主委员会以物业管理公司不履行义务或有其他严重违约行为为由要求解除合同时，建设单位与物业管理公司有关联，如物业管理公司是开发商下属企业，建设单位可能会被列为第三人，参与诉讼。

2.作为被告：（1）如果建设单位在移交公共用房和管理用房或其他配套、公共设施时拒绝配合，导致发生纠纷，业主或业主委员会可以提起诉讼，将建设单位作为被告，以侵权为由提起诉讼。（2）根据《物业管理条例》第42条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。这意味着在物业尚未售出或交付给买受人之前，建设单位是物业服务费用的支付主体。因此，在涉及物业服务费用的诉讼中，建设单位也有可能成为被告。

在物业合同诉讼中，确定诉讼主体应遵循合同原则、事实关系原则、费用约定原则和违规行为原则。同时，开发商作为诉讼主体的角色可能因具体情况而有所不同，既可能作为第三人参与诉讼，也可能直接作为被告被起诉。因此，在物业合同诉讼中，应充分考虑各种因素，合理确定诉讼主体，确保诉讼的顺利进行。