买房认购协议的定金退还问题解析

一、认购书与定金协议的区别

根据法律规定，认购书是购房者与开发商对交易房屋有关事宜的初步确认，具有一定的法律效力。而定金协议是合同当事人在订立主合同之前为了保证主合同的履行而签订的担保协议。在定金协议中，未履行约定债务的一方无权要求返还定金，而收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。

二、购房定金的退还问题

根据法律规定，如果由于购房者的原因不能签订购房合同，开发商无需退还购房定金。购房者在签订认购书后并不是必须得买房，但如果不买房，购房定金也不会退还。因此，购买房屋时最好直接签订购房合同，避免签订认购书后处于被动地位。

三、避免定金纠纷的方法

为避免定金纠纷，购房者可以采取以下措施：

1. 不与开发商签订认购协议书，直接签订商品房买卖合同。如果合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。

2. 将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”等词语，避免使用“定金”一词。司法实践认为，订金等费用属于预付款性质，因此一旦房屋买卖合同签不成，所交款项能够退回。

3. 在签订认购协议时明确约定对购房者有利的内容，如定金退还条件、违约责任等。也可以在购房合同的补充协议中将这些条件写清楚，以免后期发生纠纷。

购房认购协议中约定的购房定金是受法律保护的，如果由于购房者原因不能签订购房合同，开发商无需退还定金。购房者在购买房屋时应当谨慎，最好直接签订购房合同，避免签订认购书后处于被动地位。购房者可以通过不签认购协议书、使用其他词语替代定金一词、明确约定退还条件等方式避免定金纠纷的发生。