土地自持政策对楼市发展的影响及土地转让方式解析

一、土地自持政策对楼市发展的影响

根据北京市的自持商品住房租赁管理通知，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。这一政策将增加开发商的资金压力，同时不能有效增加可售住宅供应，对房价稳定不利。然而，对于房价上涨过快的热点城市来说，自持土拍模式仍然是一种有效的调控方式。

二、土地转让的方式

1、买卖：买卖是土地使用权转让最常见的方式，以价金支付作为土地使用权的对价。

2、交换：以交换的方式转让土地使用权，对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。

3、作价入股：作价入股介于买卖和交换之间，将土地使用权用来作价，所得之价如同买卖之价金。

4、合建：在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。

三、土地自持政策的可持续性

有观点认为，自持物业增加开发商资金压力，且不能有效增加可售住宅供应，不利于房价稳定，该土地出让方式不可持续。然而，在热点城市土地供应紧张的情况下，自持土拍模式仍然是一种有效的调控方式。

土地自持政策对于热点城市楼市的调控起到了积极作用，但也存在一定的问题。在土地转让方面，买卖、交换、作价入股和合建是常见的方式。随着楼市的发展和调控的不断改进，土地自持政策可能会有进一步的调整和完善。