哪些房屋买卖合同属于无效呢？

房地产买卖合同是房屋交易的重要法律文件，但并不是所有的合同都是有效的。以下是一些可能导致房屋买卖合同无效的情况：

一、房地产分离出卖，合同无效

房屋的所有权和土地使用权是不可分割的，因此，在房屋买卖过程中，房屋的所有权和土地使用权必须同时转让。如果出卖人将房屋和土地使用权分别卖给不同的买受人，或者只转让房屋所有权而不转让土地使用权，买受人可以要求该买卖合同无效。

二、产权主体有问题，合同无效

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的买卖行为一般是无效的。如果房屋是数人共有的，出卖共有房屋时必须得到其他共有人的同意。如果部分共有人未取得其他共有人的同意，擅自出卖共有房屋，该买卖行为一般被认定为无效。

三、侵犯优先购买权，合同无效

在出卖共有房屋时，共有人有优先购买权。出卖租赁房屋时，承租人享有以同等权利优先购买的权利。如果房屋所有人在出卖房屋时侵犯了共有人或承租人的优先购买权，共有人和承租人可以要求法院宣告该房屋买卖合同无效。

四、非法转让，合同无效

非法转让包括转让被司法机关和行政机关查封的房产、被收回土地使用权的房产、权属有争议的房产以及法律、行政法规禁止转让的其他情况。如果卖方在交易中转让了上述房产，买方可以要求该买卖合同无效。

在卖房时，卖方需要注意以下法律问题：

一、确定房屋的出售价格

房屋的折旧、剩余土地使用年限、房屋的朝向、楼层、装修等因素都会影响房屋的价格。卖方在确定房屋的出售价格时，需要考虑这些因素，并参考周边同地段的二手房销售价格。

二、委托中介须谨慎

在选择和委托房产中介的过程中，卖方需要注意合同的约定，避免签订“全权委托”或“独家代理”的合同。同时，要确保房产证原件由自己持有，不要交给中介代为保管。

三、谨慎签署卖房合同

在签署卖房合同前，卖方需要确认买方的资格和条件，并注意合同中关于定金、价款及费用、税费分担等条款的约定。同时，要避免签署空白合同，确保合同内容的完整和准确。

四、房款交割有讲究

在交房时，卖方需要确保收到大部分房款，以防止买方违约。同时，在办理过户和水电煤气更名手续时，要确保买方已经拿到贷款承诺函，并提醒中介支付交房保证金。

卖房时需要注意法律问题和委托中介的注意事项，以确保房屋买卖合同的有效性和交易的顺利进行。