白沙的大饼，正在疯狂兑现？

白沙的大饼，正在疯狂兑现？

前些年白沙被捧的很高，出尽了风头，这两年，没那么多人吹了，倒是沉寂不少。 以郑开大道为界，白沙分为两个部分。 郑开大道以北，大部分的成熟区域还都是高校区域，旅游职业学院、中原文化艺术学院、财政金融学院、幼师等等，真正成熟的居住区并不多。 郑开大道以南的区域，则是目前白沙成熟度最高的居住区。 今天详细说说白沙郑开大道以南的区域。

白沙的规划已经被吹烂了

白沙的规划已经被吹烂了，关于区域发展的宏大蓝图就不说了，总归白沙组团正变得越来越好，郑开大道以南，这些年也有不少利好落地。 肉眼可见的区域面貌有所更新，比如说主干道两边的道路绿化做的确实不错，城市界面新。 交通方面，地铁8号线在建，年底通车，经过白沙有四站：省社科院、福泽路、李湖桥、龙王庙。 学校方面，白沙目前比较不错的学校就是河南省实验中学东校区。 学校已经复工，正在如火如荼的盖着，预计今年9月份开始招生。 另外，九年一贯制的龙华学校，96中对点扶持，学校也不错，周边都是商品房小区，划片纯粹。 商业方面，丹尼斯早就已经入驻，还有成熟的底商，上东里商业已经开业，肯德基和必胜客白沙都有了。 除了已经落地的，龙王庙地铁上盖的商业综合体正在建设，据说是银泰来打造银泰城。 没有北龙湖银泰那么高端，白沙的银泰城定位购物、休闲、娱乐等多种业态，为片区居民提供全龄阶段的生活配套。 医疗方面，郑州金庚中医院已经开院。 在公共设施及休闲娱乐方面，郑信体育公园、郑信公园已经成为周边居民休闲娱乐的好去处，也是展示白沙形象的新名片。 郑信体育公园对面就是河南豫剧院。 郑开大道以南最具人气的板块有两个，一个是郑信公园板块，一个是象湖东的有色地质家园附近。 郑信公园板块，是白沙真正有人气的地方，以上提到的配套基本都落地在这个区域，已经很成熟了。 但是安置房、家属院内购房也比较多，居住人群相对杂乱。 其次是有色地质家属院附近，底商成熟，生活氛围也有，没有安置房，居住氛围更纯粹一些。

白沙还有撕裂的另一面

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  上东城

  中牟 | 中牟县金水东路与郑信路交叉口东南角（郑州幼师对面） 8750元/平米

  早教机构 医疗配套 大型社区
  拨号立享优惠

以上，是白沙发展好的一面，城区建设的整洁干净，配套成熟完善，但是，白沙还有撕裂的另一面，是落寞、荒凉的城乡结合部。 比如说随处可见的菜园，有色地质家园楼下的农村大集，烂尾的新田印象有人施工，却不见实质进度。 这都是白沙的现实困境，但归根到底白沙最大的问题在于：规划面积太大。 白沙规划总面积约156平方公里，组团中心区面积79平方公里，相当于大约5个滨河国际新城（16.7平方公里），13个双湖科技城（6平方公里）。 填满一个小小的双湖，尚且需要这么长时间，更何况是白沙这个156平方公里的巨大新区。 且不说郑开大道以北，单是郑开大道以南的区域完全发展起来，起码要满足以下两个条件： 省府如期搬迁六合CBD建设完成，产业落地。 然而现实情况是：省府搬迁短期内化为泡影，六合CBD还是一片荒地。 总之，白沙完全建成，且得等一等了。

白沙的新房市场

其实白沙的新房没啥可说的，硬要说的话，只能瘸子里面挑将军。 银榕居，现房在售，精装修16000+元/平。 优势在于省实验学区房，拿合同就能上，距离即将通车的8号线龙王庙站只有500米，是白沙距离地铁最近的新房项目。 冠景上院，毛坯13000元/平。 优势在于开发商花钱了，可以上省实验学校，但是工程进度慢，年底交房不保险，周边除了安置房就是荒地，配套欠缺。 星联枫桥湾，带精装20000元/平，毛坯18000元/平，年底交付。 临河低密的纯洋房改善项目，产品先进，引进中原首个六衡系统，硬伤在于价格贵，周边配套欠缺。 白沙的商品房市场，已经过了集中开发期，很长时间没有新房供应。 区域炒作慢慢落幕，开发商们正在逐步退出白沙，最后剩下的都是本土小开发商。 而小开发商开发的汉德如意府、郑东华府、吉地澜花语都已经成为白沙的钉子户。 市场好的时候都卖不掉，市场冷清的时候就更卖不动了，只能慢慢熬着。 白沙的新房市场还有一个特征：兼顾刚需和改善，价格两极分化明显。 一类是吉地澜花语代表的刚需盘，单价11000，然而一万左右的特价房，在主城区一抓一大把。 另一类就是星联枫桥湾代表的改善盘，单价20000+，但是直逼2万的价格，白沙怎么打得过金水北？ 所以白沙能有什么办法，只能就地躺平。

白沙的二手房市场

目前区域内二手房主要集中在两个板块：郑信公园板块附近和象湖东的有色地质家园附近。 先来看郑信公园板块，这个区域的二手房主要可以分为三个阵营。 第一阵营是亚新紫藤公馆，贝壳上二手房挂牌价为23000元/平左右，房价远超区域其他小区，也秒杀郑州主城区大部分楼盘。 相比周边小区，紫藤公馆的太空铝板外立面独树一帜，小区景观绿化不错，配置有会所，定位较高，唯一的问题在于价格昂贵。 第二阵营主要是周边配套成熟，居住氛围浓厚，并且小区品质还不错的。 中建翰林苑，近半年成交均价13500元/平。 中建七局的团购房，18年年底交付，小区内部品质绿化和物业都还不错。 距离丹尼斯、上东里商业不远，小区楼下就是美秀小学和郑外集团郑开学校附中，九年一贯制学校。 雅居乐国际花园西苑，近半年成交均价12000元/平。 15年交付的小区，外立面辨识度很高，小区内部维护的不如中建翰林苑，人车不分流，电动车能骑到单元门口。 北门出来就是丹尼斯商业和底商，配套相当成熟，但是学校一般，划片到南边安置房区域的永昌小学和玉溪中学。 第三个阵营就是房龄老或者品质差的刚需盘，二手房价格破一万。 南熙福邸，近半年成交均价10000元/平。 17年交付的小区，小区品质以及内部环境绿化不如翰林苑和雅居乐国际花园，户型也一般。 上东城，近半年成交8500元/平。 典型的刚需小区，价格便宜，配套成熟，硬伤在于房龄老，小区环境维护不到位。

以上，是白沙发展好的一面，城区建设的整洁干净，配套成熟完善，但是，白沙还有撕裂的另一面，是落寞、荒凉的城乡结合部。 比如说随处可见的菜园，有色地质家园楼下的农村大集，烂尾的新田印象有人施工，却不见实质进度。 这都是白沙的现实困境，但归根到底白沙最大的问题在于：规划面积太大。 白沙规划总面积约156平方公里，组团中心区面积79平方公里，相当于大约5个滨河国际新城（16.7平方公里），13个双湖科技城（6平方公里）。 填满一个小小的双湖，尚且需要这么长时间，更何况是白沙这个156平方公里的巨大新区。 且不说郑开大道以北，单是郑开大道以南的区域完全发展起来，起码要满足以下两个条件： 省府如期搬迁六合CBD建设完成，产业落地。 然而现实情况是：省府搬迁短期内化为泡影，六合CBD还是一片荒地。 总之，白沙完全建成，且得等一等了。

其实白沙的新房没啥可说的，硬要说的话，只能瘸子里面挑将军。 银榕居，现房在售，精装修16000+元/平。 优势在于省实验学区房，拿合同就能上，距离即将通车的8号线龙王庙站只有500米，是白沙距离地铁最近的新房项目。 冠景上院，毛坯13000元/平。 优势在于开发商花钱了，可以上省实验学校，但是工程进度慢，年底交房不保险，周边除了安置房就是荒地，配套欠缺。 星联枫桥湾，带精装20000元/平，毛坯18000元/平，年底交付。 临河低密的纯洋房改善项目，产品先进，引进中原首个六衡系统，硬伤在于价格贵，周边配套欠缺。 白沙的商品房市场，已经过了集中开发期，很长时间没有新房供应。 区域炒作慢慢落幕，开发商们正在逐步退出白沙，最后剩下的都是本土小开发商。 而小开发商开发的汉德如意府、郑东华府、吉地澜花语都已经成为白沙的钉子户。 市场好的时候都卖不掉，市场冷清的时候就更卖不动了，只能慢慢熬着。 白沙的新房市场还有一个特征：兼顾刚需和改善，价格两极分化明显。 一类是吉地澜花语代表的刚需盘，单价11000，然而一万左右的特价房，在主城区一抓一大把。 另一类就是星联枫桥湾代表的改善盘，单价20000+，但是直逼2万的价格，白沙怎么打得过金水北？ 所以白沙能有什么办法，只能就地躺平。

目前区域内二手房主要集中在两个板块：郑信公园板块附近和象湖东的有色地质家园附近。 先来看郑信公园板块，这个区域的二手房主要可以分为三个阵营。 第一阵营是亚新紫藤公馆，贝壳上二手房挂牌价为23000元/平左右，房价远超区域其他小区，也秒杀郑州主城区大部分楼盘。 相比周边小区，紫藤公馆的太空铝板外立面独树一帜，小区景观绿化不错，配置有会所，定位较高，唯一的问题在于价格昂贵。 第二阵营主要是周边配套成熟，居住氛围浓厚，并且小区品质还不错的。 中建翰林苑，近半年成交均价13500元/平。 中建七局的团购房，18年年底交付，小区内部品质绿化和物业都还不错。 距离丹尼斯、上东里商业不远，小区楼下就是美秀小学和郑外集团郑开学校附中，九年一贯制学校。 雅居乐国际花园西苑，近半年成交均价12000元/平。 15年交付的小区，外立面辨识度很高，小区内部维护的不如中建翰林苑，人车不分流，电动车能骑到单元门口。 北门出来就是丹尼斯商业和底商，配套相当成熟，但是学校一般，划片到南边安置房区域的永昌小学和玉溪中学。 第三个阵营就是房龄老或者品质差的刚需盘，二手房价格破一万。 南熙福邸，近半年成交均价10000元/平。 17年交付的小区，小区品质以及内部环境绿化不如翰林苑和雅居乐国际花园，户型也一般。 上东城，近半年成交8500元/平。 典型的刚需小区，价格便宜，配套成熟，硬伤在于房龄老，小区环境维护不到位。

白沙已经全面进入二手房时代，二手房挂牌量非常大。 随便在贝壳上扒拉几个次新房小区—— 融创象湖壹号融创象湖一号一期挂牌229套，二期135套融创美盛三期芳园挂牌129套永威森林花语挂牌136套星联湾挂牌221套。 现在市场这个情况，总有些业主着急出手，哪怕是赔钱大甩卖，这就导致了白沙二手房房价一直在跌。 相对最高点来说打个六五折，已经是再正常不过的，只要不是打骨折，就没人来看房，这就是目前白沙二手房的真实现状。 而且这里边很多是趁着市场大涨买入的投资客，并不是用来自住。 这些挂牌的房源，大部分都是毛坯或者简装，也就是开发商交房的时候什么样，现在还是什么样。 尤其是象湖东近几年交付的次新小区，入住率非常低，即便是交付三四年了，现在还有绝大多数的阳台都没有封，这批业主都在着急出手。 白沙，还有很长的路要走。

• 白沙、规划、发展、新房市场、二手房市场