房贷利率又降了！2024年，到底是持币观望，还是抄底买房

房贷利率真的降了！这次降了多少呢？5年期LPR下调了25个基点，也就是房贷利率现在已经降到了3.95%！对此，蒋老师简单说几点：
1，这次降幅确实超预期了，要知道之前每次降房贷利率，每次只是下调5个基点，最高也就15个基点。而这次直接下调了25个基点，也是没办法，因为当前楼市面临一个巨大的挑战，那就是2024年小阳春，是否会如约而至？

为了让楼市有所起色，这次降息幅度一定要大，如果不够，可能还会继续下调！
2，这次下调LPR25个基点，无论是存量房贷利率，还是新增房贷利率，都会跟着下调；而新增房贷利率，也就是你现在跑去售楼处买房，按照因城施策的原则，现在最低可以做到3.75%了，而且一些城市还有自主定价权，理论上最低房贷利率，可以做到3.5%了。
3，相比新增房贷利率，存量房贷利率不会立马降下来，一般要等到次年的1月1日开始计算。但是大家也不要恼火，因为相比2019年的8月20日，5年期LPR是4.85%，经过这几年的下调，现在已经是3.95%了。虽然每一次降幅不大，但是连续几次降幅加在一起，还是很可观的！
我们按照贷款100万，分期30年来计算，从4.85%降到3.95%，意味着总利息差不多给你省了20万，你可以用这20万用来买一辆不错的车了，或者装修房子的钱，给你省出来了！
5，大家要记住一个逻辑，那就是LPR跟经济是呈现反比例关系，当经济过热的时候，通胀就会加剧，那么我们就要上调LPR来抑制炒房客；
当经济过冷的时候，楼市不景气了，大家只敢存钱，不敢消费和投资了，那么我们就要降低LPR，来激活大家消费！

6，当前我国80%居民家庭财富，都在房子里面，所以稳房价就是稳经济预期，提升大家的信心，只有当楼市开始缓慢升温的时候，大家的消费信心，投资信心才会起来，经济开始升温，消费才会应接不暇，各行各业又迎来繁荣期。
我们国家为了刺激经济，出台了许多政策，比如在去年，一个强有力的政策，就是由上面举债，拉动财政支出，向各大企业派发订单，引资到居民部门。
由此可见，接下来我们会迎来更大规模的货币放水，同时伴随着大幅降准和降息，大量有钱人，会进一步把资金转移到核心城市的优质房产。当然，核心城市优质板块的房子，也不可能快速上涨，但接下来，大概率会有一个慢牛的行情

这一波降息和降准，大家要密切关注一个数据，那就是你所在城市的新房去化周期：你比如说呼和浩特、防城港、梅州、东营，这类城市的去化周期长达50个月，缺乏流动性，你在这些城市买房，是没有未来的！
但是你看上海、杭州、成都、合肥、长沙、西安，这些城市，去化周期在1年之内，尤其是杭州和长沙的改善房库存，已经不多了，目前已经进入到了稀缺周期。如果你此时手里还有个500万-1000万的闲散资金，是可以考虑在长沙和杭州，投资大平层项目的！

同时，我们还要关注到深圳、青岛、郑州、广州、厦门、宁波、苏州，这几个城市，去化周期在13-30个月不等。尤其是深圳和苏州，改善房需求是错配的，小户型不缺，但大户型很稀缺，相信用不了多久时间，这些城市的房价，便会进入到一个上升通道！

总之，2024年，是去核心城市抄底之年，而不是持币观望之年，存款利率只会越来越低，早点购入核心资产，才是明智之举！

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