写字楼物业管理方案

何时缴纳管理费要看你是何时获得该房屋的使用权的。也就是我们通常说的入伙时间。从法律上来说，你一旦成为该物业的业主就应当缴纳物业管理费和其它相关费用，和是否入住是否装修等等无关。例如：你去年9月如果购买的是现楼，也就是说，签订完购房合同即可入住，那么费用应当从合同生效日（或者合同中约定的日期）算起。根据你所描述的情况来看，去年9月开发商已经将锁匙交于你公司，说明房屋是可以使用的，因此费用应当从9月开始缴纳。虽然一直没有入住，但物业公司一直提供了物业管理服务，只是你们放弃了入住的权利，不能因为放弃权利而不履行缴纳管理费的义务。另外，虽然你是4月拿到了产权，这不能说明以上问题，因为从你签订购买合同生效之后，产权已经归你公司所有，只是在办理产权手续上需要一个时间段，虽然这段时间你没有拿到产权证明，根据房产买卖合同来说，产权依然是你公司的。所以应当从合同生效（或则合同约定）日期开始计算。费用是否可以减免要根据物业公司的情况来定，法律规定是无法减免的，不过每个物业公司操作不同，有的会给业主减免，有的不会，建议你和物业公司具体沟通一下，希望你能够得到减免。公共水电费是否缴纳要看当地的规定，如果物业管理费中含公共水电分摊则不同缴纳，如果物业管理费中不含则要缴纳。例如：深圳的规定物业管理费是含公共水电费的，因此你要是在深圳则须缴纳；而福州的规定物业管理费是不含公共水电费的（多层除外），因此你要是在福州则需要缴纳。由于我不知道你是哪个地区所以要请你自己判断了。祝你早日解决问题。

这些地方一般是共有的 不过很多都是被承租下来的公司放些东西， 开放式一般不管的 后来统一由物业去处理

写字楼物业管理被很多人诟病，不少人对写字楼的物业非常的不满意，那么一个好的物业管理有哪些方面的要求呢？一个好的写字楼物业管理应该承担何种责任？ (一)科学化、制度化、规范化、高起点 由于现代化的写字楼的技术含量高、管理范围广，所以绝不能只凭经验办事。物业管理公司要积极探索制定并不断完善管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，让写字楼管理踏上科学化、制度化、规范化的道路。要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有如此，才能达到好的管理效果。 (二)加强治安防范，严格出入制度，建立客户档案 写字楼的安全保卫工作十分重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。由于写字楼一般在办公时间是开放的，所以治安管理难度非常大，必须加强治安防范，建立健全各种值班制度。坚持非办公时间出入写字楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持上下班交接检查制度。加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡查，力求做到万无一失。同时，物业管理公司应全面建立客户档案，熟悉客户情况，增加沟通了解，做到心中有数，确保客户的人身和财产安全。 (三)加强消防管理服务，做好防火工作 由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人员流动频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，火灾隐患因素比较多。因此，写字楼对防火的要求很高，应特别注意加强对消防工作的管理。一定要教育员工、客户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火的基本技能，加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，彻底消除事故隐患。 (四)重视清洁服务 清洁与否是写字楼物业服务水平的重要标准之一，关乎写字楼的形象。由于写字楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度很大，专业要求高。物业管理公司要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料及清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒。 (五)加强设备管理和设施的维修保养工作 保证设备、设施的正常运行是写字楼运作的核心任务。物业管理公司应重视对写字楼水电设施(包括高低压变电房、备用发电房、高低压电缆电线、上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。物业管理公司应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度，对公共场所和设施，比如走廊、大厅、电梯间等地方进行定期检查与维修维护。对客户的设备报修要及时处理，并定期检查。要做到电梯运转率不低于98%，应急发电率达到100%，消防设备完好率达到100%。 (六)设立服务中心，完善配套服务 写字楼的管理其实就是一种服务。为方便客户，满足客户的需要，写字楼应设立服务中心。服务中心负责帮助客户办理人住和退房手续，解决相关问题；提供问询、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复电话问询，提供打字、传真、复印及订票服务等；提供其他可能的委托服务，如代客购物、代送快件等。 (七)加强沟通协调，不断改进工作 物业管理公司要加强与客户的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理他们的投诉，及时解决他们提出的问题。妥善处理各方关系，协调配合政府各部门的工作，不断改进管理模式，使各项指标达到同行业的先进水平。

物业分为：商业、居住性、工业、写字楼和其他物业。居住：已居住为主，其他设备设施齐全；人口密度高，结构复杂商业：建筑空间大，装饰在设计新颖、别致，有特设;设施齐全；客流量大写字楼:建筑规模，结构和人员集中;建筑档次高，设备先进；地理位置优越，交通便利；使用时间集中， 人员流动性大；功能齐全，设施配套**:作息时间相对固定，管理时间段性强;设备施舍安全性要求较高；

确定管理对象 因物业管理工作较为复杂和多变，要想在物业管理工作方面站稳脚跟，首先应根据自身的条件和所处的环境，选择好管理的目标和群体，正确把握市场的定位和发展趋向。因写字楼和住宅楼的物业管理工作较为复杂，要求人员配备数量较多，技术操作和人员管理综合性较强，外界因素较为普遍，为了更好地开展物业管理工作，首先从一方面入手，集中精力，全心投入做好物业管理工作。因办公楼要求从事物业管理的人员综合性、守纪性要强，而且要求从事物业管理工作的人员素质高，工作标准、工作效率高，规范性强，诸如此类的要求与我们酒店的各项要求较为吻合，且从事办公楼工作的人员多位政府人员，各项工作要求私密性较强，酒店的管理与之相符合。双方的工作和选择特点决定了彼此的核选择与合作。

其他地方我不清楚，我们工作的地方是重庆5A写字楼，物管费是11.5元，一平方。建筑面积。包含了空调费，水费。电费除外。这个费用还是算比较高的了。

一、掌握客户需求层次,提供针对性服务按照“马斯洛需求理论”原理,写字楼客户对物业服务的需求具有不同的层次,并逐步升级。第一层:基本使用的需求,即保障日常工作开展必不可少的需求,主要指基本的客户服务、公共区域的清洁卫生和绿化、水电空调正常供给、保安服务、电梯通讯系统的正常运行、运转良好的机电设备等。第二层:高效快捷的需求,即硬件设施的全面升级,主要指写字楼硬件设施先进性、稳定性、智能化提出更高要求,特别是办公智能化、通讯智能化、立体交通智能化需求等。第三层:便利周到的需求,即配套功能齐全,主要指客户要求在足不出户的情况下,满足一切涉及办公的需求。在商务设施方面,配置银行营业大厅、展览展示中心、会议中心、商务中心、邮局等;在生活配套方面,设有中高档餐厅、员工餐厅、咖啡厅、运动会所、超市、[[干洗店、医疗室、美容美发厅等;第四层:尊贵感受的需求,即现代物业管理追求的是一种文化,一种客户情感的归属。在写字楼办公的客户,基本上全部为脑力劳动者,或者是行业的佼佼者,他们所具备的影响力自然要求他们追求更高层次的自我实现,写字楼的物业管理当然要适应和满足这个群体的心理需求。尊贵是什么,是对客户发自内心的尊重、是无微不至的关怀、是周到细致的服务,是对每个服务细节的一丝不苟……第五层:共荣升华的需求。即写字楼所处繁华核心区域,大厦结构新颖、装饰华丽,物业良好的形象、知名度、宣传效应,用户入住本身就是实力的象征;“孟母三迁,智者择邻而居”,相邻公司的经营规模、行业背景、知名度、美誉度等相近形成强烈共识,达到相互促进、相得益彰、共同升华。我们只有充分了解客户不同层次需求的情况下,才能有针对性地提供服务、创造服务,通过个性化的服务来满足客户的不同需求,尽而实现客户利益**大化,提高物业整体服务水平,达到可持续发展。

写字楼物业管理的目标可分为宏观目标（通过物业管理充分发挥写字楼的形象作用可被称为物业管理的宏观目标）、常规目标和微观目标（围观目标也就是写字楼物业管理处各部门的岗位目标）。

写字楼物业费包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

我们注意一下就可以发现,这是一个政府指导价,仅仅是一个指导的作用,给物业公司制定价格时的一个参考,并不是强制的标准,因此理论上来说"通知"中的一到五级价格都是没有**高限额的. 关于物业管理定价的问题,应该是物业公司对物业服务进行测算,将测算出的价格提交给物业管理委员会审议,经业主大会表决通过后即可执行.如果没有业主委员会,根据自己的测算,报物价部门批准才能执行. "通知"中提到了"优质优价",这是非常重要的,也就是说,政府在出指导价格时也进行了大概的测算,认为按照指导价格基本可以实现"优质优价".由于"一级"物业管理提供的服务种类非常多,价格指导部门无法估计,所以就没有提出具体的价格.也就是说,如果你是真正的"优质优价",即使100元/平方,物价部门也会同意.

1、管理公司介绍2、物业基本概况3、各专业管理方式4、费用和预算5、阶段性达到的目标6、服务承诺

物业分为：商业、居住性、工业、写字楼和其他物业。居住：已居住为主，其他设备设施齐全；人口密度高，结构复杂商业：建筑空间大，装饰在设计新颖、别致，有特设;设施齐全；客流量大写字楼:建筑规模，结构和人员集中;建筑档次高，设备先进；地理位置优越，交通便利；使用时间集中， 人员流动性大；功能齐全，设施配套**:作息时间相对固定，管理时间段性强;设备施舍安全性要求较高；

保洁管理制度第一章 清洁管理概述第一条 清洁管理的涵义第二条 清洁管理的原则第二章 保洁的管理第一节 保洁的范围第三条 公共地方的保洁第四条 共用部位的保洁第五条 生活垃圾的处理第二节 清洁管理的制度第六条 明确要求日常垃圾处理专人负责、日产日清，定点倾倒、分类倾倒，定时收集、定时清运，按照规定的工作流程，履行保洁的岗位职责等。第七条 规定标准保洁的标准是“五无”，即无裸露垃圾，无垃圾死角，无明显积尘积垢，无蚊蝇虫孳生地，无“脏乱差”顽疾。争创标准：一是每天普扫二遍，每日保洁；二是达到“六不”、“六净”标准，即不见积水，不见积土，不见杂物，不漏收堆，不乱倒垃圾和不见人畜粪；路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净和废物箱净。

空关和住在里面都是一样收费的。

无锡写字楼物业费包括什么 写字楼物业费一般多少无论是商品房还是写字楼，都要缴纳一定的费用，所谓的物业管理都是从香港引进内地的，而且有很多人都觉得没有太多东西要物业管理，尤其是写字楼都必须要物业来进行管理。那么写字楼物业费收费标准，写字楼物业费包含什么，接下来我们跟着小编一起来看看吧! 一、写字楼物业费收费标准