楼市前沿：烟台御龙山悦莊每套要涨价30万左右？

来源：吉屋网 2021-03-31 17:05:56

随着近期烟台房地产市场销量回温，部分新项目开始预热推广。与去年情况大致相同的是，各大开发商都不约而同选择了“低价路线”，尤其首开项目。然而出乎大多数人意料的是，这样的市场下竟然有大幅度提价的项目，简直是逆着市场规律在玩。这家这么敢的房企，就是万科。*近万科的动作可不小，凭借神盘天琴湾、幸福新城壹都会等新项目，成为了市场关注的焦点。但万科有一个爆火的项目-御龙山|悦莊，近期因传出每套要涨价30万左右，而引发了更广泛的讨论。

壹、烟台市场的上限在哪？

目前进入项目后期阶段的悦莊，前几日库存仅20套左右。自从有四月份要涨价30万的消息传出，引发了疯狂抢购。很多人趁着月底前这几天争着来买，*新数据就剩15套左右了。按照悦莊140-160㎡的面积段来看，预计每平会上涨2000元左右，这可能是很多项目全销售周期才能完成的涨价调整。看起来，这就是万科的一个小目标。

不论从哪个层面看，这次神奇的操作万科是做对了，但背后肯定不是一拍脑门就能决定的，而是在充分了解市场后，对产品做出了正确的价值判断。好了，让我们思考一个问题：是怎样的条件，支撑了万科这一次的操作？

首先，***重要的，需求。需求，是决定一切商品价格的基础。从产品定位看，悦莊属于绝对的终极改善。那就是说烟台高端圈层对于这类型产品目前是有需求的，而且还不小。从去年开始，基本上一线开发商都开始在烟台试水高端改善项目，大量的是集中于莱山和芝罘。根据市场表现反馈，有的项目确实吸引到了这部分客户，但也有的项目并没有达到预期目标。

万科御龙山悦莊示意图

而他们的价格，因为低迷的市场环境没有拔的很高，仅仅是比一般项目每平高两三千左右。房价与本身的品质成正比，低售价决定了会在某些方面减配，位置、精装、产品体系、服务等等。对于这些因素的妥协，会让项目丢失两个字：极致。这两个字，对于高端改善乃至于终极改善项目，是价值的*体现。

贰、稀缺产品，与众不同的逻辑

其实对一部分人来说，几千的提价并不是问题，市场上有没有极致的产品才是问题。因为到了终极改善这个层面，其匹配的圈层根本就不差钱，他们要的就是与众不同，房价自然也是一部分因素。你以为他们是在花大钱做赔本买卖？其实不然，越是这样的产品，未来的*空间越大。

一般项目，*贵的是一楼带院或者顶复，因为这样的产品一栋楼就两户，整个项目也没有多少套。在某些层面看，它们在自己的小圈子内做到了产品的极致。当把整个烟台想象成为一个小区，*多的就是刚需与改善产品，部分高端改善就是其中的顶复，悦莊这样的终极改善就是老板自己单独留的收藏品。

一般人能买到的*产品，也就是高端改善这一类了。至于终极改善，得是老板朋友才有机会收藏。未来项目的增值方向就很简单明了了，就是按照产品的稀缺度。

所以悦莊看似在提价，实则又一次提醒烟台人：这个烟台顶级的产品，以及进入高端圈层的*后机会，真的不多了。核心逻辑，非常好理解。

叁、万科的操作，何以支撑？

看过市场逻辑，我们更应该仔细探究下悦莊涨价的内在逻辑。也就是终极改善需要每一个层面都没有妥协，才能够配得上这个称号，悦莊是如何做到的？

悦莊高价格的背后，有一整套完整算法公式：

一、极致的区位，城市罕有

很多人知道悦莊的周边是三山环抱，是双区核心。但悦莊更稀缺的价值在于其本身占据的地块，是*等级的Ⅰ级住宅用地。

这个等级代表了烟台*的住宅用地，而且是在售项目中*一个该等级的地块。20年8月份有一个新闻，烟台将Ⅰ级住宅基准地价调整为每平方米12000元，而17年的时候还是每平方米6900元，几乎翻了一倍。目前烟台Ⅰ级住宅用地划分范围是从张裕博物馆到黄海国际中心的滨海路、观海路沿线。

周边几乎都是富人区，极少有土地出让，同时具备了打造豪宅的自然环境。悦莊作为一个产品体系，有五大产品系准入规则，其中一条就是极致的土地资源。悦莊所在的地块几乎可以说就是* 优质的，这才是真正的难以复制，能匹配的上终极改善的名头。

二、产品力，是基础也是必需

作为万科全国首个莊系，悦莊代表了万科*强的产品力，同时加持了国际WELL健康住宅认证体系。简而言之，从各项标准来看，即使放到一线城市悦莊也是*等级的那部分项目。

几乎每一个看过产品的人都有这种感觉，到过悦莊后感觉自己的眼界都提高了，再看其他项目不自觉的就会挑出一些毛病。

某种程度上来说，悦莊成为了一个尺度，超出烟台目前市场的一个尺度，或者说是一面镜子。看过悦莊后，会对自己的需求有更深入的了解。

这也是为什么御龙山售楼处总是人流不断，即使暂时能力达不到，看看烟台*顶级的产品，提升自己的审美能力也是好的。

三、市场高度认可，抢是常态

悦莊这个项目从开始推出到现在，仅仅9个月左右的时间，已经差不多要清盘了，这个成绩放眼烟台都很少见。此前悦莊就很难抢，产品还有一楼供应的时候，一套房子是500万起，但早早就被一抢而空。2020年悦莊更是取得了芝罘区总价300万＋项目销售面积、套数、金额三项*。

市场的高度认可，给了项目价值提升的关键支持。纵观万科给悦莊的配置，其实任何一个点都有涨价的基础，也都代表了行业顶尖的标准。有一句圈内话，“烟台精英住万科精英老板住悦莊”，所言非虚。

当众多元素组合到一块，我们会发现悦莊的性质已经发生了变化。除了是房子，更是收藏品，能够一次性将* 优质的资源收藏到一间屋子内。除了是房子，更是通行证，能够让业主踏进烟台塔尖的那个圈层，释放项目潜在的价值。我们说为什么高端人士都会追求终极改善项目，他们看中的除了其生活方式，更是背后不可估量的稀缺资源。因为这些是他们需要的，价格就不是问题。所以*后的这几套悦莊，反而会因为涨价再次提升项目稀缺度。烟台市场，就缺这样的产品，你说是吗。了解更多烟台楼盘信息，点击“吉屋网烟台站”。