特房樾琴湾二期一出，环东海域的二手房，危矣

来源：吉屋网 2022-03-07 09:16:39

特房樾琴湾二期，在近期吸引了不少购房者的目光。而备案价一出，也有不少购房者大呼真香。68平的小户型，如果考虑可能的案场优惠的话，3.1W就能买到不错的楼层，总价只需要210W。性价比这么高，自然会让购房者愿意买单，目前据说认筹数已经达到300多组。

与樾琴湾二期同属同一滨海板块的银溪墅府，目前二手已经从3.5W降至3.2W。但即使这样，樾琴湾二期的一手，相对银溪墅府的二手，依然是存在倒挂的。而之所以采取这样相对保守的定价，也是因为同一滨海板块很快将迎来两个新盘——特房新地块和建发文澜春晓的入市。

建发文澜春晓，这次据说会做出65平的小两房户型。而该项目的单价，同样被限制在3.3W。所以文澜春晓入市之后，同一滨海板块的新房市场又会出现一大波总价200W出头的学区刚需战斗机。若樾琴湾二期无法在文澜春晓入市前跑完大部分库存，则接下来不可避免会陷入到激烈的内卷中去。因此，这次樾琴湾二期以相对较低的定价，赶在文澜春晓入市前抢先截胡一部分客群，也是十分成功的营销策略。

只不过，这样一来，就苦了银溪墅府的二手。同一滨海板块作为xuequfang，走的是y=ax+b的总价逻辑。这次樾琴湾二期把68平的总价定的如此接地气，相当于直接把同一滨海板块的学票价值打到了一个很低廉的价位。而未来除了文澜春晓还有一堆同等总价的65平小户型，特房新地块也大概率会有不少低总价小户型供应。这就意味着，未来一两年的同一滨海片区，将有大量的廉价学票涌向市场，任购房者挑选。而银溪墅府的二手，在房龄和户型都占劣势的情况下，一旦失去了学票价值的支撑，二手价格就不得不飞流直下三千尺，奔着2字头去了。

同一滨海的成绩，放在全市范围内都是名列前茅的，为何还会遭遇学票价值剧烈贬值的困境呢？这是因为，银城智谷和美峰基地的产业人群目前尚不足，而同一滨海板块距离岛内过远，无法吸引岛内上班族置业，这就导致该片区的购买力从来都是以地缘性客户为主导。到现在，地缘性客户的购买力已经消耗了大半，而同一滨海板块短期内又连续有三个新盘入市。短期供应量的集中放大，与需求的持续萎缩，将使该板块的一手房在接下来面临去化的巨大压力，该板块的一手库存也将长期压制二手价格。

同样面临巨大风险的，还有厦实三盘。厦门实验*的成绩，跟同一滨海相比又还有一定差距。虽然它的位置比同一滨海片区要好一些，但旁边西柯工业园的污染与海翔大道的噪音，也是它的硬伤。之所以厦实三盘目前还能维持3.5W左右的价格，也得多亏了该板块没有新盘入市，供应量相对较紧俏。不过同一滨海的价格一旦被砸下去，购房者便免不了将其拿来与厦实三盘对比，这样一来，厦实三盘也无法独善其身。相信在年内，购房者们很快就能看到2字头的银溪墅府，与3W出头的厦实三盘。