房产税落地后，购房逻辑的变化

刚刚，楼市传来了一则重磅消息：为积极稳妥推进房地产税立法与改革，全国人民代表大会常务委员会会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。本次试点的期限为五年，五年之后若条件成熟，则在全国范围内推广。此次房产税的提出，也是为了响应共同富裕的号召。

目前，重庆和上海已经存在房产税，不过征收比率很低。接下来的房产税试点，大概率是先从类似深圳这样的龙头城市率先开始，然后逐渐向二线城市扩散，三四线城市短期内暂时可能还轮不到。那么，厦门会不会推进呢？比较大的概率是，厦门作为二线城市，可能会在深圳等一线城市试点一段时间之后，作为第二批城市加入试点的行列。

房产税如果落地，会直接增加二套及以上房产的持有成本，削弱房产的投资属性。在这种情况下，房产就不再是一个很好的投资标的了。在这种情况下，许多人会因此抛售多余的房产，腾出来的资金大致有两种去向：一是转战股票市场等其他赛道，二是集中资金买入优质城市的优质地段的优质房产的大户型（如大平层、叠墅、别墅等）。*种情况会对股市构成长期利好，是支撑二级市场未来蓬勃发展的原动力。而第二种情况，则会一定程度影响未来购房的逻辑。

这里首先提出一个概念，那就是置换链。置换链说白了，就是住房改善的路径。在一二线城市，置换链从低到高大致可以分为：远郊小户型——近郊小户型或远郊大户型——近郊大户型、市区小户型或远郊别墅——近郊大平层或别墅、市区大户型——市区大平层或别墅。当然，这只是根据地段和居住尺度粗略分类。如果再细分的话，板块与板块之间的价值差异也会形成置换链。甚至同板块内不同品质、不同定位的楼盘之间也可以形成置换链，这里就不做展开了。

在房产税的时代，核心城市和三四线城市会加速分化，同城市内不同板块、不同楼盘间的价值会加速分化。对于持有房产的人而言，房产会变得贵精而不贵多。楼市资金会越来越向核心城市集中，而城市内部资金又会向头部板块集中。这个时候，房产处于置换链的哪一环，对于房产的价值来说就很重要了。在这种情况下，再加上未来保障性住房和租赁住房的推进，远郊刚需小户型的价值会受到极大的挤压。而市区具备优质景观资源的核心地段，价值则相对经得起考验。总体而言，房产所处在置换链的位置越高，则安全边际越高，反之亦然。

随着房产税的推进，房子的居住属性会得到强化。当房子不再作为一个投资品的时候，居住属性就显得尤为重要。投资属性较强的学 区等因素，未来在房产估值中的权重会逐渐降低。而地铁、景观、商业、医疗等与居住属性息息相关的因素，在未来会不断被市场放大。学 区 房在未来价格难免会因为房产税承压，而宜居的板块相对来说受到的冲击则不会那么明显。对于购房者而言，适应新的选房逻辑，也是非常重要的。

除了地段因素以外，原本在房产估值中占比较小的户型、品质、物业等因素，在未来所占的权重也会逐渐增大。因为在房产税时代，购房者在减少持有套数的情况下，对于房产的筛选会愈加精益求精。因此购房者对于户型、品质、物业等细节方面的缺陷，容忍度也会越来越低。在未来的选房中，这些因素也应该更多的被考虑。

未来房产肯定不会像过去二十年那样给投资者带来超额回报了，如果想取得好的投资收益，可以尝试转换赛道。比如未来的股权市场，随着部分楼市资金的转移，将有机会获得大的发展。当然，如果是为了居住，那还是值得的。