西安地价下跌，楼市房价就要下跌？10月西安房价走势！

西安地价下跌，楼市房价就要下跌？10月西安房价走势！

近期西安高新、航天、浐灞地价均出现了下降，但这其实在意料之中，因为全国其他二线城市在今年的第三轮集中土拍时已经出现了集体降价的现象。

于是一些人又开始唱空，“说地价跌了，房价只跌不涨”，今天还有粉丝看到保利天汇、西派棠樾的公示价格和软新东释放的地价纠结犹豫跑来咨询的小伙伴，担心现在上车，明年高新就降价。

两年前，西安土拍市场“频出”，我们便呼吁过理性看待土地市场火爆对新房市场的影响。如今市场下行，土地价格回调也是如此，地价并不是影响房价涨跌的关键因素。

持续加仓的中海

我们先来看下这几宗地情况，其实很有代表性。

学校的魅力不仅在购房者及诸位家长朋友们之间体现，房企更是对此满怀热情。

上周中海摘地CID，地块位于已经开学的高新区第三十一小学、第十一中学，即高新一小、高新一中“*+”小区以及任村地铁口旁，地块虽是底价成交，楼面价为12883元/㎡，但百亩以上的体量，仍需挥金约24.53亿元，当下这环境，如此高金额摘地，还得看家底厚实的国企、央企。

若论楼面地价，中海此番摘地CID地块，可以称得上“捡漏”。

今年6月，紫薇、天地源先后在CID摘地三宗，楼面价分别为15904元/㎡（GX3-42-52）、12728元/㎡（GX3-42-25）、12789元/㎡（GX3-17-21）。

可作纵向对比，就会发现此次中海摘地CID，楼面价较碧桂园云墅一期（楼面价15125元/㎡）、中天新希望未来印（楼面价14655元/㎡）下降了2000元/㎡左右，再结合当前CID发展来看，目前中海、碧桂园、中天新希望齐聚的瞳北板块配套最为确定，也会早于瞳南、瞳芯板块形成人居生活氛围。

总得来看，这波拿地若放在两年前的市场，堪称福利派送，但放置今日，就合情合理了，之所以关注度高，主要是下半年以来，西安市场拍出少有百亩体量且最贵的一宗涉宅用地。

当年在高新三期刚启动时，中海摘得中海寰宇天下项目用地，每次摇着号就把房子清盘了，现在高新三期内卷到底，又拿到了*+地铁口，资源相对较好较便宜的一块地。深耕稳健的央企中海还是会玩！

△中海云锦实景

当然也有河边湿鞋的案例，城东的中海云锦销售并不及摘地时的风光，不过好在项目很快就要进入现房状态了，当前呈现出的项目品质和兑现力，明显好过区域内一众新盘。

市场好时，中海似乎不爱热闹，鲜有参与高热度的土拍；但当下，中海今年的动作反而有所提速，大明宫、软件新城、高新CID等皆有破局体量的土储，未来中海会更加高频与各位购房者见面。

西部大道 加速主城价值回归

第二个热点土拍区当然是西部大道了。

刚过去的十月里，先是拆迁改造范围高达2300亩的杜城村改造项目终于取得实际进展，城南杜城村城改3宗264亩用地全部城改，摘地企业皆有陕建的身影。

追溯至2018年10月，城改王俊发曾与陕西乾和实业签订西安杜城村项目合作协议，意将打造第五座俊发城，投资计划约400亿，此次摘地企业的背后，依旧能见陕西乾和实业的身影。

但于今年7月22日宣布债务违约的俊发，是否会介入本次杜城村城改项目暂不得知。即便没有俊发，这两百亩的优质城改用地依然值得期待。

三宗用地皆以底价成交，楼面价约8000元/㎡出头，但由于体量庞大，仍耗金近40亿！

地块质素，相较以往动辄破三冲四的高容积城改地块，此次成交的三宗杜城村城改项目用地，容积率上限均为2.8，与招拍挂净地无异，这也对该地块打造品质改善项目怀有期待。

接着是上周的土拍新闻，大悦城控股联手金源集团，摘得上塔村城改约164.3亩土地，其中住宅用地占其中的大头，达162.8亩，整个地块综合容积率3.5，楼面地价5935元/㎡。

这则消息标志着城南中粮城市综合体项目正式启动。该项目占地约近千亩，计划投资250亿元，也是央企中粮在西安最豪横的一次布局，此前有消息传出，该项目将以中粮赖以成名的“大悦城”综合商场核心，规划商业综合体、写字楼、学校、公寓、住宅等，可见这次摘地164.3亩住宅用地，只是中粮综合体项目的前菜。

从城市开发、房地产的角度来看，之前一直说主城区“无地可卖”，阻力在于体量颇大的城中村拆迁难度太大，无法为主城区的土地供应带来有效增量，城北、城南、高新这样的村子太多了。

前两年房地产高速发展时，各路房企壮志满满，都想去新区有所建树，但现在新区的土拍基本被当地的城投公司包场，别说民企，就连全国布局的国企、央企都不愿意去新区，即便土地更便宜，但拿了地、盖起了房子，卖不出去一切都是白搭。

索性再把视角重新关注到主城区，前期城改用地的处置问题也得到了化解，摘地成本也有所降低，干脆在主城区继续挖掘价值。

不管是陕建还是中粮，亦或是陕北金主泰发祥，亩单价1500万、楼面地价6000-8000元/㎡摘地城南西部大道并不算贵，但基于大体量的城改项目本身，无法用部分住宅用地的价格去衡量关于民生的城市更新与一站式配全的综合体开发，能够全盘兑现，改善区域人居才是重点。

尽管西部大道开发已久，也聚集着融创西安宸院、金地中央公园、雅居乐铂琅峰、万科城等早已入住小区，成交价20000-23000元/㎡之间，近年来也有了雁南公园、宜家荟聚的落地与规划，但城市面貌并不及隔壁的高新、曲江，本次拍地的杜城村、上塔坡村改造对西部大道区域面貌、价值影响至关重要。

城市修行、供需关系才是内核

表象来看，西安今年的土拍行情并不乐观，以上周集中诞生的土拍为例，楼面地价皆有所下调，但这不是判断未来房价涨跌的核心要素。

截止目前，西安主城区+沣东沣西已有57宗万元地块，高地价确实摆在面前，但该打折促销的还得打折。

比如三迪灞河壹号，楼面价8408元/㎡，售价却一降再降，其小高层备案价18000-19000元/㎡，往后以特价房、内购等形式，成交均价一度降至14600元/㎡；沣西一众项目，原本的20000+元/㎡全线失守，降价幅度4000-5000元/㎡，还送家电成交礼，随着市场深度的下行，这种例子还会越来越多，上周还有粉丝反馈，高新特价房已经打折到了21000+元/㎡......

地价跟房价之间，并没有所谓“2倍、2.2倍”的严格标准，土地价格无法决定未来新房售价，楼市的热度始终由供需关系来守护。

这是年初土地盘点时的数据，可以看到主城区的土地供应在下降，但楼面价在上涨，截止今年10月底，西安主城区完成供应不到4000万方，那今年大概率成交土地会比去年更少，而楼面价达到7000+元/㎡，跟新房市场一样量缩价涨。

供应趋势很明了，有郑州楼市先例放在那，还是在有节制的控制土地，并非盲目拍地供应。那关键自然是需求，2022年10月，西安新房成交54.9㎡，同比去年下降12.82%，也是继7月份后的四连降，也是今年下半年至今的成交最低值。如果没有利好政策刺激需求端，大家还是信心不足，那明年西安楼市内卷还会升级，市场还会下行。

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