官方解读：无业委会的小区，物业费停车费实行政府指导价

近日，西安市发改委官网发布了《西安市物业服务收费管理办法》(以下简称《办法》)政策解读及执行标准，新政将于2021年1月1日正式实施，有效期5年。各政府部门正督促物业企业尽快完成调价程序，小编对解读的重点信息做了梳理。

1、未成立业主大会的住宅小区将实行政府指导价

按照物业服务的不同性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价：

未成立业主大会的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价,《办法》制定了与物业服务等级相对应的基准价和浮动幅度。

已成立业主大会(业委会)的，以及别墅、公寓、商住综合楼中的住宅、非住宅类型(如办公、商铺)等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费(特约、增值服务等)实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，不强制要求执行物业费“一费制”和新的停车服务费标准，是否调整收费标准由物业服务企业与业主或者业主大会双方协商，通过合同约定。

2、西咸新区和周边郊县区域物业收费标准可自行制定

《办法》适用于西安市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。

物业收费指导标准适用新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区及高新、经开、曲江、浐灞、国际港务区、航天基地等城市建成区范围内实行政府指导价的物业服务收费行为。

西咸新区、长安、高陵、蓝田、阎良、临潼、周至、鄠邑按照《陕西省定价目录》规定的定价权限，可参照《市办法》中的物业服务收费指导标准执行，也可根据辖区内实际情况自行制定。

3、物业服务收费等级依据住宅小区物业服务等级确定

实行政府指导价的物业服务收费实行等级服务、等级收费。物业服务收费等级标准依据《西安市住宅小区物业服务指导标准》规定的服务等级标准，由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个等级，按照高层、多层分别制定。(物业服务达不到三级服务标准的，均按等外标准收取。)

4、三费合一 ，电梯费与公摊电费纳入物业费中

现行收费标准由基础物业费(政府指导管理)、电梯费、公摊电费三大部分组成，公摊电费平均值为0.18 元/㎡/月、电梯费平均值为0.3元/㎡/月。

调整后，物业费按照四个等级收取，电梯费、公摊电费纳入物业费中，从数字层面就能看到费用明显的涨幅。

2021年1月1日起实施新标准：

多层和高层的界定标准为：高层指7层以上(含7层)带电梯的住宅，其中7层不带电梯参照多层标准;多层指6层以上(含6层)不带电梯的住宅，6层以下带电梯参照高层标准;老旧住宅改造后带电梯的按不高于高层等外服务标准收费。

注意：垃圾费另外收取!因为生活垃圾处理费是市城管局收取的市容环卫收费，物业只是代收代缴，不包含在物业费中。

5、室内停车实行两类收费标准 露天临时停车调整为4*为一次2元

现行收费标准分类较细，首先将车场类别分为三级，其次是露天和室内不同的收费方式，还分有小型汽车和大型汽车的区分价位，且住宅小区以及户外停车服务费普遍过高。

《办法》提出的停车收费新标准，简化了服务等级，室内停车实行两类收费标准，露天停车实行统一个标准。与现行停车收费标准对比，降幅非常明显。

2021年1月1日起即将执行的标准：

调整后，停车服务费按月收费：室内一类80元/辆/月，二类60元/辆/月;露天60元/辆/月。

按次收费：连续停车4*为一次。比如室内一类4*收取2.5元，对比之前8*5元变动不大，主要是为了缩短临时停车收费时段，鼓励即停即走，提高停车位使用效率。

6、物业企业按照新政策调整收费标准需履行调价程序

新的物业服务收费政策按照《陕西省物业服务收费管理办法》的要求，旨在推行物业服务费“一费制”。即改变原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”，物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取。同时，对我市住宅小区内停车服务费标准进行下调。

《前期物业服务合同》已在住建部门备案的，已备案的物业服务等级不变，物业企业按上述程序规定调整对应等级的物业费标准。物业企业若要变更物业项目服务等级的，须先经住建部门对变更后的服务等级进行认定和备案，对应的收费标准按上述程序规定调整后抄送同级发改、市场监管部门。

目前，西安市各区县发改、住建、市场监管、街道办已陆续召开物业企业政策培训会，督促物业企业尽快完成调价程序。物业企业履行调价程序需要一定的过渡时间，在调价程序履行完毕前，暂按原合同约定的收费标准执行。

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