桐林天晋公馆9月份最新消息，拿地时间和值得买不?

• 185****6762 拿地时间：2022 年 8 月拿地，楼面价低（1.02 万 /㎡），开发商利润空间大。周边河东大三丫地块旧改已启动，将配建九年一贯制学校和 15 班幼儿园，预计 2028 年建成。9 月投资信号：价格洼地：89㎡三房总价 135 万，比千灯湖同地段新房低 40%，若旧改成功，房价有望涨到 1.8 万 /㎡，5 年回报率约 33%。政策红利：佛山拟放宽限购，非户籍购房社保要求从 1 年降至 3 个月，可能刺激刚需入市。产业导入：广州白鹅潭商务区、佛山千灯湖金融高新区 10 分 钟车程可达，未来 3 年预计新增 5 万高薪人口，租房需求旺盛。值得买不？适合手里有闲钱、能放 5 年以上的投资者。项目由冠威集团开发，质量比周边民企盘更有保障；户型使用率高达 100%，89㎡三房实际使用面积约 89㎡，优于市面上 80% 的户型。但风险也不小：旧改延期：河东大三丫地块因村民补偿谈不拢，进度滞后，可能拖到 2030 年。流动性差：盐步二手房去化周期超 18 个月，想转手得和大量新盘竞争，短期难套现。政策风险：若房产税落地，持有多套房成本增加，投资回报率可能从年化 4% 降至 2%。最后提醒：别加杠杆！用自有资金买，月供压力小。买之前多去周边工地转转，看看噪音和污染情况，再决定是否长期持有。旧改成功是 “馅饼”，失败就是 “陷阱”，谨慎入坑！ 2025-09-21 17:38:59
• 132****1279 拿地时间：2022 年 8 月拿地，但开发商冠威集团此前开发的黄岐海浩广场曾因资金问题抵押房源，导致业主无法办证。9 月风险预警：抵押陷阱：销售隐瞒部分房源被抵押给银行的情况，若未按时解押，业主可能钱房两空。建议要求开发商提供《不动产登记查询证明》，确认房源无抵押。装修质量差：毛坯交付虽避免精装纠纷，但验房实测发现墙面平整度误差超 3mm、卫生间防水高度不足 1.8 米等问题，整改周期长达 1-2 个月。流动性差：盐步二手房挂牌量超 600 套，同价位可选择桂城平洲的越秀星汇文瀚（单价 1.4 万 /㎡）、大沥的时代宝龙城（单价 1.3 万 /㎡），转手更容易。值得买不？除非你是全款土豪，否则绕道走！同预算可买金沙洲的时代天境（单价 1.6 万 /㎡），离地铁 6 号线浔峰岗站更近（步行 1.2 公里），且社区规模更大（20 栋楼）。如果非要买桐林天晋，必须做到：资金监管：首付直接打入住建局资金监管账户，避免被挪用。签补充协议：约定 “若开发商未按时解押，无条件退房并赔偿 20% 违约金”。验房重点：用空鼓锤检查地砖空鼓率（标准≤3%），测试卫生间闭水试验（24 小时无渗漏）。另外，项目东北面有高压走廊，直线距离约 300 米，长期居住可能影响健康；西北面的南海艺术中心旧改进度滞后，商业体预计 2030 年才建成，短期内居住氛围偏 “城乡结合部”。 2025-09-21 17:38:50
• 158****5992 拿地时间：2022 年 8 月冠威集团以底价 1.14 亿竞得地块，楼面价约 1.02 万 /㎡，产权剩余 67 年（原 70 年）。项目仅 1 栋 25 层住宅，共 114 套房源，主打 89-115㎡三至四房，毛坯交付，预计 2025 年 12 月 31 日交楼。9 月最新消息：促销加码：开发商推出 “首付分期” 政策，首付最低 15 万起（原价 30 万），剩余首付半年内付清；前 30 名签约送价值 5 万全屋家电礼包，部分房源额外免 3 年物业费。地铁画饼：规划中的广州地铁 28 号线三眼桥站距项目约 700 米，预计 2030 年通车，届时 30 分 钟可达广州琶洲。但目前周边无地铁，自驾到广州荔湾需 25 分 钟，早晚高峰拥堵严重。配套成熟：步行 10 分 钟到盐步市场、天隆城广场，3 公里内有南海第七人民医院（二甲），盐步中学（省一级）需自驾 8 分 钟。值得买不？适合广州荔湾、佛山千灯湖外溢的刚需！89㎡三房总价约 135 万，月供 5000 元，比同地段二手房（如桐林美苑单价 1.59 万 /㎡）低约 6%。项目采用独院独栋设计，人车分流，带 3000㎡艺术园林和全龄活动空间，居住私密性优于周边老破小。不过要注意：单体楼缺陷：仅 1 栋楼，缺乏社区氛围，无泳池、会所等高端配套，依赖外部商业。噪音隐患：临近盐秀路主干道，低楼层户型噪音超 55 分贝，建议优先选 10 层以上。学位风险：盐步中学需 “人户一致 + 落户满 1 年”，二手房买家需注意落户时间。建议实地考察噪音情况，对比周边金地龙湾壹号（二手房单价 1.4 万 /㎡）、时代金地招商峰睿公馆（新房单价 1.6 万 /㎡）再做决定。如果接受 “过渡期”，现在是入手好时机，毕竟临广板块 1.5 万 /㎡的新房已不多见。 2025-09-21 17:38:41