狮山美立方花园9月份，拿地时间，最新消息，值得买不?

• 158****8274 拿地时间：2009 年拿地，楼面价仅 4193 元 /㎡，开发商利润空间大，周边联星村旧改（规划商业综合体 + 九年一贯制学校）已启动，预计 2028 年建成。9 月投资信号：租金回报率低：89㎡三房月租 1800 元，年化收益 2.2%，不如买理财，但长期看，若 2026 年地铁 4 号线通车、2029 年南海艺术中心建成，房价或涨 30%。户型优势：89㎡三房使用率 95%（相当于 95㎡），比周边楼盘多 10㎡，未来转手更容易溢价。旧改进度：联星村旧改一期已拆 30 亩，商业综合体预计 2026 年开业，到时周边配套会大幅提升。值得买不？适合手里有闲钱、能放 5 年以上的投资者。项目由央企中海开发，质量有保障，且小区绿化率 30%，自带下沉式会所，居住舒适度比周边老破小高多了。但风险也不小：旧改延期：联星村二期因村民补偿谈不拢，进度滞后，可能拖到 2030 年。市场下行：佛山二手房挂牌量超 15 万套，想转手得和大量新盘竞争，短期难套现。政策风险：若房产税落地，持有多套房成本增加，投资回报率会进一步降低。最后提醒：别加杠杆！用自有资金买，月供压力小。买之前多去周边工厂转转，看看噪音和污染情况，再决定是否长期持有。 2025-09-21 16:40:41
• 188****0779 拿地时间：2009 年拿地，但项目原属合诚地产，2021 年被中海收购，实际楼面价超 1.5 万 /㎡，开发成本极高。9 月风险预警：债务危机：中海地产 2025 年涉及 37 条司法案件，子公司被列为失信被执行人，项目存在延期风险。抵押陷阱：三期部分房源被抵押给银行，销售隐瞒抵押情况诱导签约，若开发商未按时解押，业主可能钱房两空。配套缩水：原规划的 “社区泳池、会所” 未兑现，物业费却按高端盘标准（2.8 元 /㎡）收取。值得买不？除非你是全款土豪，否则绕道走！同预算可买博爱湖的越秀阅湖台，单价 1.6 万 /㎡带精装，离地铁 4 号线（2026 年通车）更近（步行 8 分 钟）。如果非要买，必须做到：查抵押：要求开发商提供《不动产登记查询证明》，确认房源无抵押；资金监管：首付直接打入住建局资金监管账户，避免被挪用；签补充协议：约定 “若开发商未按时解押，无条件退房并赔偿 20% 违约金”。另外，小区北面有高压线走廊，直线距离不足 200 米，长期居住可能影响健康；东南面的东兴包装材料厂偶尔排放刺鼻气体，环保部门多次检查但未彻底解决。 2025-09-21 16:40:28
• 185****7708 拿地时间：2009 年 8 月拿地，产权还剩 54 年，项目分三期开发，目前在售三期准现楼，2025 年 12 月交付。9 月最新消息：价格跳水：89㎡三房总价 98 万起（单价 1.1 万 +/㎡），比 2024 年开盘价 2 万 /㎡腰斩；130㎡四房总价 143 万起，部分房源可申请 “首付分期”（先付 20%，剩余 10% 半年内付清）。配套缩水：原规划的 “5000㎡社区商业中心” 变成物业办公室，规划的 “三大公园” 仅建成江边绿道。现房风险：三期 2 栋仍有 30% 房源处于抵押状态，买前必须让销售出示《抵押注销证明》，否则可能无法办证。值得买不？适合预算有限的刚需！项目划入狮山中心小学、石门实验中学学区（双省级公办），步行 10 分 钟到桂江幼儿园，教育资源稳定。自驾 5 分 钟上广三高速，30 分 钟到广州荔湾，比博爱湖核心区楼盘便宜 40%。社区自带滨江公园三期，日常散步遛娃方便。不过要注意：位置尴尬：项目位于博爱湖边缘，被红星南路和旧厂房包围，到博爱湖公园步行需 25 分 钟，缺乏核心区的商业氛围。噪音硬伤：南侧紧邻红星南路主干道，低层户型白天噪音达 65 分贝，建议选 10 层以上。二手房冲击：狮山二手房均价 1.2 万 /㎡，同地段的锦绣华庭 89㎡三房 106 万，比新房便宜 7%。 2025-09-21 16:40:15