越秀星汇瀚府9月份，拿地时间，最新消息，值得买不?

• 180****6815 拿地时间与产权情况2017 年 10 月拿地，产权剩余 52 年（原 70 年），越秀地产开发，2021-2022 年分批次交付，现在卖的是尾盘现房，即买即住。当年楼面价 1.53 万 /㎡，现在精装卖 2.8 万 - 3.3 万 /㎡，价格基本触顶，但周边二手房挂牌价 3.2 万 /㎡，倒挂空间有限。9 月最新动态① 金九银十促销：部分低楼层单位推出 “首付分期”，首付最低 30 万（正常首付约 85 万），剩余首付 6 个月内付清；② 地铁 6 号线通车在即：桂平路站 9 月底正式运营，步行 10 分 钟可达，1 站换乘广佛线，3 站到广州南站；③ 商业体升级：自带 1.8 万㎡星耀天街已开业，麦当劳、钱大妈等 25 家商铺入驻，步行 5 分 钟到南海怡丰城，买菜逛街超方便。自住值得入手不？适合在桂城、广州荔湾上班的刚需家庭：① 教育顶配：配建省一级怡海小学（已开学）和 12 班幼儿园，步行 5 分 钟到华南师大附中南海实验高级中学（省一级），教育资源确定性强；② 生活便利度高：小区门口就是公交总站，自驾 5 分 钟上佛山一环，15 分 钟到千灯湖，25 分 钟到广州芳村；③ 居住体验成熟：绿化率 30%，社区内有双泳池、儿童乐园、健身步道，物业是越秀自营，保洁和安保响应速度快。避坑提醒：优先选东南向中高楼层，北向靠近桂平路，早高峰车流噪音较大；注意验房时检查墙面空鼓和地板平整度，部分房源存在装修细节问题。 2025-09-21 14:41:50
• 131****2421 拿地时间与区域价值2017 年拿地时楼面价 1.53 万 /㎡，现在售价 2.8 万 - 3.3 万 /㎡，溢价率约 76%，低于千灯湖核心区 120% 的平均水平。项目位于桂城平西，属于千灯湖西拓范围，规划中的佛山地铁 6 号线（9 月底通车）和广州地铁 28 号线（2028 年通车）双地铁交汇，未来或成广佛通勤枢纽。9 月投资风向标① 租金回报率测算：95㎡三房月租约 3200 元，年化回报率 1.37%，略高于银行理财；地铁 6 号线通车后，租金有望涨到 4000 元 / 月；② 旧改拆迁加速：周边夏南一旧改签约率超 80%，2026 年将建成 50 万㎡综合体，预计带动区域房价上涨 15%-20%；③ 开发商资金链：越秀地产上半年净利润同比降 18%，但佛山项目现金流稳定，未出现停工风险。投资回报测算短期（5 年）：总价 300 万，首付 90 万，贷款 210 万，月供 1.17 万。5 年后以 3.5 万 /㎡转手，扣除税费净赚约 28 万，年化收益 3.2%；长期（10 年）：租金涨到 4500 元 / 月，10 年租金总收入 54 万，扣除月供 140 万，净亏 86 万。若广州地铁 28 号线按时通车，房价突破 4 万 /㎡，净赚约 114 万。风险提示：桂城新房库存去化周期 18 个月，短期抛售可能面临折价；小区停车位配比 1:0.8，未来可能出现停车难问题。 2025-09-21 14:41:41
• 133****7841 拿地时间与政策硬伤2017 年拿地导致产权少 18 年，虽《民法典》规定自动续期，但续费标准未明确。按其他城市试点，可能需按楼面价的 20% 补缴土地出让金，95㎡房子约补 28 万，相当于房价直接涨 9.3%。9 月需警惕的三大风险① 质量投诉频发：抖音上有业主曝光，部分房源墙面空鼓率超 15%、卫生间渗水，开发商整改周期长达 1 个月；② 同类竞争激烈：隔壁越秀星汇灯湖同期推货，96㎡三房带装修 2.5 万 /㎡，比瀚府便宜 25%，且靠近千灯湖核心区；③ 配套滞后：小区周边无大型菜市场，老人买菜需步行 15 分 钟到平南市场，日常购物不便。对比建议：同样首付 90 万，选广州荔湾广钢新城更稳妥：① 地铁 10 号线（2026 年通车）鹤洞东站步行 8 分 钟；② 省实广钢校区升学率荔湾前三；③ 二手房挂牌价 4.2 万 /㎡，比瀚府高 27%。避坑指南：签合同前要求开发商提供《竣工验收备案表》，并到房管局查房源抵押状态。如果销售夸大地铁 6 号线通勤时间，直接打 12345 核实。 2025-09-21 14:41:28