保利玥上9月份，拿地时间，最新消息，值得买不?

• 184****9696 拿地时间与政策不确定性2008 年拿地导致产权严重缩水，虽然《民法典》说住宅用地到期自动续期，但商业用地续期细则还没出台。假设续期要按楼面价的 30% 补缴土地出让金，85㎡房子可能要补 12 万，相当于房价直接涨 12%。开发商资金链虽然没问题，但项目涉及 3 宗司法案件，买之前一定要查清楚房源抵押状态。9 月市场对比隔壁中海文锦国际住宅，同样 85㎡三房，总价 230 万，首付 46 万，月供 8500 元。虽然首付压力大，但产权 70 年，租金 3500 元 / 月，年化回报率 1.8%，比保利玥上高 0.3%。而且中海周边配套更成熟，灯湖三小升学率南海前三，适合有小孩的家庭。购买决策建议自住：除非你预算严格卡在 100 万以内，否则优先选桂城老破小住宅。比如平洲玉器街附近的楼梯房，85㎡总价 80 万，产权还剩 50 年，月供 3700 元，比公寓划算多了。投资：如果非要买公寓，选千灯湖的保利天悦，虽然单价 2.5 万 /㎡，但租金 4500 元 / 月，空置率低于 5%，5 年后转手溢价空间更大。终极避坑指南：签合同前要求开发商出具《无抵押证明》，并到房管局查房源状态，避免 “一房两卖”。如果开发商拖延，直接打 12345 投诉。 2025-09-21 14:24:42
• 132****2464 2008 年拿地时楼面价才 2000 元 /㎡，现在售价 1.2 万 /㎡，开发商利润空间充足。项目位于映月湖板块，政府砸了 2000 亿搞开发，规划了南海艺术中心、国际科创社区，2025 年预计引进 3 万高端人才。虽然产权只剩 33 年，但周边产业人口多，租金需求稳定，42㎡单间月租 1800 元，年化回报率 2.1%，比银行理财强点。9 月投资风向标开发商推出 “以租养贷” 政策：首付 50 万买 85㎡三房，开发商承诺前 3 年月租 2500 元，直接抵扣月供，相当于月供从 5800 元降到 3300 元。地铁 10 号线（2026 年动工）平东站距项目 1 公里，通车后 4 站到广州白鹅潭，租金可能涨到 3000 元 / 月。周边科创园有一些年轻租客，但空置率常年在 15% 左右，旺季才能满租。投资回报测算短期（5 年）：总价 102 万，首付 50 万，贷款 52 万，月供 5800 元。前 3 年月供抵扣后实际支出 1.14 万，后 2 年月供 13.92 万，5 年总支出 15.06 万。5 年后以 1.4 万 /㎡转手，扣除增值税、个税（约 15 万），净赚 12 万，年化收益 2.3%。长期（10 年）：租金涨到 3000 元 / 月，10 年租金总收入 36 万，扣除月供 69.6 万，净亏 33.6 万。但房价涨到 1.6 万 /㎡的话，净赚 35 万，刚好覆盖亏损。风险提示：佛山公寓转手税费高，增值税、个税加起来能占到总价的 15%，建议持有 10 年以上再卖。如果中途急需用钱，可能要折价 10% 才能脱手。 2025-09-21 14:24:24
• 131****1869 拿地时间与产权硬伤项目 2008 年拿地，产权到 2048 年到期，现在只剩 33 年，比同期住宅少了近 40 年。房产证明确写着 “到期后土地和地上建筑物无偿收回”，虽然政策说可以续期，但具体怎么操作、要交多少钱，完全没谱。如果你花 100 万买套 85㎡的房子，相当于每年产权贬值 3 万，转手时接盘侠很难找。9 月最新动态目前主推 85-120㎡商住公寓，带装修均价 1.2 万 /㎡，首付最低 50%（约 50 万起），贷款只能贷 10 年，月供压力不小。开发商最近在搞 “首付分期”，首付 25 万就能锁定房源，但剩下的 25 万要半年内付清，资金链紧张的迹象明显。步行 10 分 钟到地铁 2 号线平洲站，20 分 钟到广州南站，但周边没大型菜市场，买菜得开车 5 分 钟到平洲市场。自住值得入手不？纯自住的话，适合在广州南站或平洲玉器街工作的年轻人：① 总价低，85㎡三房总价 102 万，比千灯湖便宜一半；② 现楼交付，即买即住，不用担心中途烂尾；③ 小区自带 3000㎡商业街，基本生活需求能满足。但长期住不太合适：一是水电费按商业算，比住宅贵一倍；二是周边环境嘈杂，靠近平洲大道，低楼层噪音大。建议先租 3 个月试试，再决定要不要买。避坑提醒：优先选中高楼层北向户型，价格比南向便宜 10%，而且北向看平洲公园，景观更好。 2025-09-21 14:24:11