哪些房屋买卖合同属于无效合同？

无效合同包括但不限于：未取得权属证书的房屋、权属有争议的房屋、被查封或限制交易的房屋。保护购房者权益，避免法律纠纷。

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以下合同属于无效合同：1.无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。　　2. 限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。　　3.以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。　　4.以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。　　5.乘人之危签订的经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。　　6.双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国这、集体或第三人的利益签订的合同无效。　　7.当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。

以下7种情况的合同是属于无效的： 1、房地产分离出卖，合同无效，如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、房权未登记过户，合同无效，房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，利害关系人仍可提出合同无效的主张。 3、产权主体有问题，合同无效，非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。 4、侵犯优先购买权，合同无效，房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 5、单位违反规定购房，合同无效，凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。 6、非法转让，合同无效，下列房地产不得转让（包括买卖）：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。7、价格欺诈，显失公平，合同可撤销，买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉，或向仲裁机构申请仲裁。

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       房屋买卖合同中的无效合同有这些：1、房产和地产分别转让的。2、没有办理登记过户手续的。3、产权主体存在问题的。4、没有保障优先购买权的。5、单位集体违反规定买房。6、交易过程有欺诈行为。7、转让不得转让的地产。　　1、房产和地产分别转让的。房屋是附着在土地上的，房屋和土地具有不可分离的特点，所以房屋所有权转让时，房屋占用范围内的土地使用权也要一起转让。如果房产所有权和土地的使用权转让给了不同的当事人，或者交易时只转让房屋所有权但是没有转让土地使用权，那么这种买卖合同是无效的。　　2、没有办理登记过户手续的。房屋所有权的转移以签订合同后买卖双方到房管部门登记过户作为标志，如果没有办理过户，那么房产买卖合同无法生效，房屋所有权转移也没有法律效力。所以即使房屋交付了，也是无效的。所以在房款全部交齐之前一定要办理过户手续。　　3、产权主体存在问题的。房屋的产权所有人主体才能出售该房屋，不是所有权人的，买卖无效，房屋的产权为共有的，那么所有的产权共有人同意之后才能出售。出售时需提供同意证明。　　4、没有保障优先购买权的。优先购买权是指在房屋出租的情况下，承租人有权优先购买此房屋，还有就是房屋所有权为共有的情况下，共有产权人也有优先购买权，如果房屋所有权人出售房屋时侵犯了他人的优先购买权，那么享有优先购买权的人可以向法院申请宣告买卖无效。　　5、单位集体违反规定买房。单位集体如企事业单位，机关团队等，购买城市私有房屋是违反规定的，如果有特殊需求要购买，那么需要政府的批准才可以。违反规定的购买行为是无效的。　　6、交易过程有欺诈行为。城市私有房屋的买卖应当按照政府的相关规定，按照质量来进行定价，房管机关在同意后，交易才能生效，双方不得反悔，应当按照合同的规定进行交易，如果在房屋质量或者其他方面存在欺诈行为的，那么购买者可以提出重新协商定价，如果协商未果，可以向法院提起诉讼。　　7、转让不得转让的地产。某些地产是法律规定不得转让的，转让此类地产就是属于违法行为，自然也是无效的。　　房屋买卖合同签订的时候一定要注意保护自己的权益，避免上当受骗，一定要在签订前再三确认房屋的各种情况，检查合同条款，避免无效合同的情况出现。

房屋买卖：哪些合同属于无效合同？ 房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同，并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。这既是确立房屋买卖关系的必要程序和凭据，也是日后处理房屋买卖纠纷的重要依据。 实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下七种： 一、房地产分离出卖，合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖与不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 二、产权未登记过户，买卖行为无效。 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。 三、产权主体有问题，合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。 四、侵犯优先购买权，合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 五、单位违反规定购房，合同无效。 机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。 六、价格欺诈，显失公平，合同无效。 买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。 七、非法转让，合同无效。 根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)： 1.以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的； 2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 3.依法收回土地使用权的； 4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5.权属有争议的； 6.未依法登记领取权属证书的； 7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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