即使户型和楼层相同，为什么房屋价格会有如此大的差异？

听说同一小区的房子价格会因为楼层、装修、朝向等因素不同而有差异，但具体原因我也不太清楚。

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普通住宅不等同于普通住房，两者不能混瑕。普通住宅泛指整幢楼，而普通住房指单套住房。普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。科技住宅，简单地说，就是通过一系列技术保障，实现了高舒适性和低能耗的住宅。一，从居住角度而言，科技住宅是能切实提高居住舒适性的。对于住宅的评价和要求，归根到底是舒适性。因为住宅的基本功能和**终功能是住，只有住得舒适，才是还住宅的本义。对于舒适性方面的探索，这些年来可谓从没停止过。我们大致回顾一下，首先是户型革命，即通过户内功能分区的合理安排提高住宅的舒适性；尔后是建筑方面的创新，打破原来千楼一面的旧形象，让住户一进入小区有一种精神为之一振的感觉，这也是一种舒适；又后来是配套，比如会所、网球场、游泳池等；再后来则是注重规划，有特色，有大面积绿地，这提升整个小区的形象。这几年则是在综合优秀的前提之下，在环境设计，在建筑用材用料上下功夫。总之，一次一次的革命、提高，都是为了提升舒适度。事实上，科技住宅带来的舒适，不是改进、改良，而是又一次革命，是把舒适程度从初级水平向高级水平变换的革命。人的舒适，说到底是三个方面，即温度适宜、湿度适宜，再加上空气新鲜，而科技住宅能解决的正好是这三方面的问题，通过科技住宅的一整套体系，住宅可以做到适应人体需要的恒温恒湿，可以做到24小时都有新鲜空气供应。这些高舒适的保障是原来所有的户型革命、环境革命、配套革命、规划革命所不能提供的，这就是科技住宅真正的意义。二，从规划和建造方面来看，科技住宅是一个整体，强调住宅区的整体联动和协调性，在尊重自然的前提下实现环境的和谐与可持续发展.科技住宅要求能够良好地把握设计尺度，将建筑平面设计、立面选型与周边环境乃至生活配套、应用（如公交、雨水生活水回收、自然能源利用等）有机地结合起来，使建筑功能使用便捷，线条明快流畅，充分利用地形、地势、地貌将各个空间有机组合，同时与自然生态相结合，强调降低能耗，注重在空间布局与物质能源消耗上的节约，即建筑限高、小体量、结构简单、功能多样、低能耗、低维护费用等模式。建筑材料、施工、节能等方面亦可应处处体现生态化和可持续发展。如在材料方面，科技住宅使用的是可再生无污染或可重复使用的天然物质，若干年之后，这些物质通过技术的处理转，还是可以持续使用的。三，从宏观环境，科技住宅不是营销“噱头”，而是严格标准和技术的产物。2006年3月7日，原建设部和质监总局联合发布了国家标准《绿色建筑评价标准》，一年半之后，原建设部把标准细化，并给出了标识管理：《绿色建筑评价标识管理办法》及《绿色建筑评价技术细则》。

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科技住宅 眼下“麻烦事”不少电热膜顶棚供暖：室内不热据徐先生介绍，自己所在的绿色家园作为主打绿色的科技住宅，采用的供暖方式是更加环保节能的电热膜供暖系统，这种供暖系统与散热器、空调、暖气片的点式布局不同，它安装在屋顶的石膏层内，通过电热膜向外辐射出的热量取暖。按常理说，电热膜已经覆盖了徐先生家里的每个角落，理应散热更加均匀才是，但在真正入住后，徐先生才发现，本应该更加先进的电热膜供暖系统，不但未能保证室内温度，反而，费电、易坏，这让徐先生不得不多买了几个空调，改用传统的方式来取代这种科技、绿色的采暖方式。其实，徐先生的遭遇并非偶然，据从事电热膜研发和生产的王先生介绍，电热膜顶棚供暖系统作为一种供暖方式，早在上世纪末就已经运用在多地建筑工程中，但这些应用案例**后都以失败告终了。这使得电热膜供暖系统的推广进入到一个“冰冻期”，直到从业者经过探索将电热膜用于地面供暖系统，这种局面才得到改观。新风系统：清理不便与徐先生类似，张女士**近也遭遇了类似的尴尬。尽管当初购房时，她所在小区的房价要比周边小区的房价高出很多，但是由于销售人员称，她所购买的房子属于科技住宅，里面装有新风系统、地源热泵、地暖系统等高科技的系统，能够给她营造节能、舒适的家居环境，因此贵点她也能接受。然而，2~3年后，王张女士家里的新风系统已经布满了灰尘，每次打开新风系统，她都能感觉到空气里夹杂着灰尘迎面而来，这非但不能改善她家里的空气质量，反而恶化了家里的空气质量。由于室内安装有新风系统，当初开发商在设计房屋时把房屋设计成了全封闭似的，这使得张女士想开窗换一下室内的空气都不可能。更让张女士感到郁闷的是，由于目前缺乏专业从事新风系统清理的公司，她根本找不到合适的人来为她家的新风系统做清洗服务。而且，她听业内人士说，即便她找到专业的清理公司，新风系统清理的费用也十分高昂。地源热泵：建设和维护成本高此外，常常被开发商宣传为节能、环保的地源热泵，也面临着安装和使用成本高的问题。一位从事科技住宅内的科技系统安装的业内人士表示，相对于安装传统的中央空调系统而言，地源热泵系统每平方米的安装成本要多约100元，并且由于地源热泵系统的安装涉及到实地勘察、埋设管道等具体因素，因选择的建筑场地不同、埋设管道的方式不同还会导致成本增加。更糟糕的是，地源热泵还面临着回灌的难题，如果回灌不到位，地源热泵的热效率也会逐年降低，这些都将增加住户的使用成本。科技住宅 打造成卖点提高售价知情人士透露：“个别开发商为了提高项目卖点，往往将楼盘性能和系统性能无限拔高，似乎智能化总是和高档豪华的、高薪白领和高级知识分子扎堆的居住环境联系起来，这其实是一种不全面的概念炒作。买这类科技住宅的时候，还要仔细问清楚后期使用成本投入。”“部分开发商建造科技住宅主要是为了把它作为卖点，因为加上了环保、生态、绿色，这个楼盘的售价就会比周边楼盘高一点。”一位从事建筑设计的业内人士坦言。主打科技牌 能够获得相应政府补贴除打造销售亮点、提高售价之外，让开发商醉心于科技住宅开发的是，建设科技住宅还能获得相应的政府补贴。据一位从事地源热泵安装业务的业内人士介绍，开发商之所以喜欢使用地源热泵作为供暖热源，是因为这既可以帮助开发商免去把项目接入集中供暖设施所产生的费用，还能给开发商带来一笔不小的收益。该业内人士表示，目前，太阳能与建筑一体化技术和地源热泵技术的推广已经获得政府方面的支持。现在在住宅上应用这类技术都有专项补贴。根据相关规定，开发商采用地源热泵供暖技术每平方米可获得35元-50元不等的补贴，而应用太阳能的项目每平方米则能得到15元的补贴。以一处建筑面积为30万平方米的科技住宅为例，如果该项目既采用了地源热泵技术，又采用了太阳能与建筑一体化技术，那么单相应的政府补贴一项，该项目就能获得1500万元至2250万元，如果再加上该项目前期没有修建对接集中供暖的设施所省下来的费用，该项目将会获得一笔不小的收益。总之，在业内人士看来，开发商醉心于科技住宅的开发，不仅是因为科技住宅符合房地产未来的房展方向，而在于其背后所隐藏的可观的经济利益。相关标准缺失市场混乱据业内人士介绍，由于科技住宅在我国的房产市场上仍然处于发展阶段，目前科技住宅市场缺乏统一的规范和标准，比较混乱，这使得一大批并不能满足节能、舒适等要求的伪科技住宅充斥在楼市中，扰乱了市场秩序，给购房者造成了一定的伤害。理性看待 科技住宅作为一种节能、舒适的绿色住宅，科技住宅的发展前途光明，但使用费用高昂、维护程序繁琐、真假难辨等一系列问题正在使一些人们对科技住宅产生误会，甚至有购房者表示，科技住宅中的高科技系统只是一种宣传噱头，根本就没有任何实际用途。对此，业内人士呼吁，购房者应理性看待科技住宅，只要严格按照国家标准操作，科技住宅节能、健康、舒适的属性可以得到保障。科技住宅并非不舒适“从表面上看，一些人对科技住宅的质疑不无道理，因为很多投机者的进入使得目前科技住宅市场比较很乱，很多不符合科技住宅标准的伪科技住宅充斥在楼市里，这使得一些购房者对科技住宅产生了一些误解。但从整体上而言，科技住宅符合住宅的发展方向，具有节能、环保、舒适等特点。例如，其科技住宅内的新风系统对改善室内空气质量确实有效，而且，地源热泵与空调相比，不需要氟利昂，更加清洁、环保，这些都应该是值得肯定的。”一位从事科技住宅开发的业内人士表示。

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应该说，通风、景观、日照等因素的差异性是比较明显的，可以通过实地查看来进行比较。开发商对于每个楼层的价格有一个大致的定位，购房者应首先决定自己对楼层大致的需求标准，再根据价格来适当调整。另外，特别明显的价差就需要自己比较下原因了，比如是不是有对面楼层遮挡、周边环境特殊等原因。

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楼层差价的一般统计规律表现为：相同品质情况下，总楼层数越低，相邻楼层差价越高，总楼层数越高，相邻楼层差价越低。一般而言，楼层差价由高到低的顺序是：多层——小高层——高层。1、常见的定价方式对楼层差价的影响：了解常见的定价方式和通常的规律，可用于评估中对案例的特殊情况进行合理修正参考，保证考虑问题的周到，也可作为房地产经营策划时的参考。2、同一楼层价格式定价：整个楼盘使用同一价格，此种情况较少见。3、分段跳跃式定价：部分楼层之间同一价格，整个楼层分不同价格段。4、讨口彩式定价：13、14层价格偏低，逢有数字6、8，特别是数字8的层面价格偏高。楼层价格差异规律，相对比例关系不是主要的。对于小高层，楼盘均价高，楼层差价大；楼盘均价低，楼层差价小。对于高层，楼盘均价高，楼层差价小；楼价低，楼层差价大；但对于8000元／平方米以上高品质内销或外销住宅，楼层价差又增大。高层住宅楼层差价通常是多少各个地方不一样，一般都中间的**贵，往两边每层降价（50－100）。1、所谓楼层差价。是指因为房屋所处楼层层面不同而带来的价格差异。2、楼层差价的一般统计规律表现为：相同品质情况下，总楼层数越低，相邻楼层差价越高，总楼层数越高，相邻楼层差价越低。一般而言，楼层差价由高到低的顺序是：多层——小高层——高层。每个楼层都有自己的优缺点，主要是根据购房者自己的喜好或承受能力来选择自己所需的楼层。比如一层，由于价位低，而且还带有花园，受到不少购房者的青睐，但首层往往噪音大、私密性不足，潮湿等缺陷。顶层一般具有良好的采光、通风优势，而且不少项目买顶层都有大的露台赠送。但顶层受到阳光暴晒，室内热，顶层带有阁楼，总价高，很多购房户难以承受。一般高层楼房中九到十一层正好属于扬灰层，灰尘到达这个高度就会停滞下来。所以在购买的时候尽量避免，一般高层住宅单价以6层为基准点，差价在50～100元。

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