顶楼房产有哪些常见问题，如何识破开发商的销售策略？

买别墅，住别墅是较大的投资，是生活形态的变化，也是生活圈的抉择，它将改变家人的作息及成长环境，该如何选择?试由12个分项来评比别墅选择的重要指标，提供以备参考。 一、天然景观(NATURAL VIEW) 好的天然景观，不论是否知名景观，都可为别墅提供“远景”。不论是山是水，是公园或河滨，由于视野能远眺，距离产生的空间美感，衬托人造景观的“近景”，使别墅的窗外美景，增色加分。 二、人造景观(LAND SCAPING) 别墅区的景观设计，不仅是绿化植栽如此简单，好的景观设计除了视觉上、环境美化上、小区微气候、休闲活动各方面都会统筹考量。一举多得，既能创造景观，又解决人车分道问题、停车位问题、噪音问题、安全问题，因此好的景观规划，对别墅的品质影响极大。 三、建筑造型(ARCHITECTURAL STYLE) 建筑造型风格决定别墅区建筑调性、风貌、庄园式、城堡式、都铎式、地中海式、西班牙式、殖民风格、热带田园风、北欧现代式、美国白派、简约主义式，甚至混合风格式、维多利亚式。不知所云的外型设计应有尽有，我们该从两个方向去看它，第一，比例、美学之塑造分数几何?屋顶斜度对否，开口长宽比例美吗?立面比例正确吗?好的别墅造型可提高其房产价值。第二，建筑风格是否为你所喜爱，喜爱同样建筑风格的人群以类聚之，以后的小区邻居或许也有相同语言与通性。譬如，同样喜爱现代派建筑风格的人做邻居一定是较佳搭配。 四、栋距、空地比(DENSITY) 建蔽率与容积率乃对土地使用密度与强度的规定，对发展商而言，单位土地面积愈大，空地比愈高，成本就愈高，因此欲成就高空地比就相对地总价会变高，目前上海郊区的地价已高到非500万以上的别墅，就无法有令人满意得栋距，一般前后栋距20m，左右栋距10m的别墅已属难得。 除了庭院之外，空地还须提供公共设施、道路、公共绿地、景观等用地，因此包括公共面积来平均，每一栋别墅需用地1.5到2.0亩地(即900 m2~1350m2). 五、 管理与维护(MANAGEMENT&MAINTAINANCE) 别墅区的居住品质好不好，除了环境、建筑、景观等硬件因素之外，管理团队、管理制度、维护与修缮的执行效率等软件因素，亦是重要考量条件。一般来说，国外物业管理公司的管理制度与执行效能均较完善，也较可信赖。好的物业管理能提高房产价值，当然付出的费用也相对较高。然而对高档别墅社区而言，这是绝对必要的条件，许多别墅区常因没有好的管理而造成各住户违章横行，庭院各自设立围篱，没有好的维护而造成公共设施毁损及环境破落，这些结果都会造成房价下滑。 六、保全与私密性(SECURITY&PRIVACY) 别墅区的安全性可从两方面来谈。一是以高墙、夜间照明、电子安全设备等硬件配套设施来作防患。二是加强人员的门禁管制、巡逻及紧急反应训练，来确保对居民、财产的安全保障。私密性与密度、景观设计有关，访客过滤也是基本确保手法。好的别墅区内看不到闲杂人，也看不到来路不明的车辆，无线通话器是必备工具。 七、公共设施(FACILITIES) 公共设施可分为室内活动与户外活动两大类。室内活动一般以会所(CLUB HOUSE)方式经营是为社区中心(COMMINITY CENTER),内部包含健身房、舞蹈室、桑拿、咖啡厅、会议室、宴会餐厅等空间的经营管理。户外活动场所则如网球场、游泳池等各类运动场地。 公共设施可分纯粹对内开放及对外社会人士开放两种经营方式，亦有以会员发卡方式经营，而住户享有当然会员资格，对外则以收费方式招收会员。总之，原则是“以价制量”才能维持好的环境与提供优质服务。所有设施的经营管理维护都需要花钱，若经营者不营利，则势必由使用者付费，物业管理费自然要高许多。 八、区位交通(LOCATION&TRAFFIC) 不同的区位条件，不同房产价格，也造成不同生活方式，市区的或郊区的，大众交通网络上的或偏远疏离的地区，有无社区巴士行驶，附近有无区域性小型商业区，这些居住方便性及工作便捷性的考量因素。事实上也影响别墅区入住意愿，一个成熟的社区入住率高，周边生活机能健全、交通方便、管理完善，自然房屋价值也居高不下。 九、建材及设备 目前国内别墅皆为毛胚房，主要建材考虑为外墙材质与门窗等级，设备包括中央空调，水处理设备(净水、软水、纯水)中央吸尘系统、保全系统等。有地下室的别墅则应配备自动抽汲集水井。 十、房型平面设计 别墅的平面设计可由下列基本条件来判断选择房型。 a.有无过多无用或不好安排使用的平面空间。 b.有无空间大小配比不良的现象。如主卧房的小空间能否满足各种功能需求大小。 c.朝向与房间的景观、通风、采光息息相关，选择适合自己的方位，不论从风水或物理环境角度都是必须的。 十一、特点主题 有的别墅区的卖点是天然条件，如临湖、临球场、公园。有的是标榜如名人雅士聚居之地，人文荟萃。或是有新的设计理念之完美体现为特色，这些具有主题特色的别墅的确能对房产有加分效果，不论自住或投资，日后的增值是指日可待。 十二、长期规划 这可分两方面来说：都市长期计划与社区内长期规划。未来三、五年，甚至十年后，政府都市规划建设是否将对此别墅造成好的或坏的影响，不一定所有的公共建设都是正面的影响。对生活品质而言，大型卖场或商业区太近，利害是互见的。通常别墅区要的是安全、方便、独立，在市区要能闹中取静，在郊区要能自成一方，不受干扰。 别墅区内部的开发，往往会分期分区施工销售，要了解在长期全面发展之后，是否会产生居住品质下降，当社区住户满载之后，公共绿地、道路、设施是否依然充分，有时发展商的利益考量与住户是不相符的，但是有远见的发展商通常都能权衡全局，作好长期完整规划。 12项指标评比，如果8项以上的项目你觉得满意，那么它是一个不错的别墅区，10项以上合格则是很好的别墅区，至少是适合你个人喜好及专业考核的，若低于6项，那么你应该好好考虑了，购买别墅是超高消费，应有要求提供完整证明资料的权利。

相信每个购房者都见识过开发商的各种销售手段。甚至有些明明知道是开发商在忽悠，**后却还是被唬住了，直到房子付款后才各种追悔莫及。那么开发商有哪些销售手段呢？你当年是不是也吃过亏？ 解密开发商销售手段 警惕购房陷阱 销售手段“花样百出” 1、老带新折扣优惠（通常9.7折—9.9折） 2、全款每平减300元，贷款有折扣优惠 3、全款总体价格有折扣优惠 4、送现金礼包，直接在房款里抵扣 5、买房送“购房贵宾卡” 6、炒作 7、媒体广告宣传销售 8、卖场的精致包装,包括售楼处、园区、样板间和看房路线等的包装。 9、售楼员的电话销售 10、关系客户销售 11、“经典生活体验中心”售楼处对外开放 即售楼处对外开放，强调专业细节的体验和生活的体验，建议分专业区和休闲区，休闲区包装成酒吧、咖啡厅的形式，提供茶。咖啡等饮品，播放高雅的背景轻音乐，并配有时尚杂志、艺术类等书籍。 12、连锁销售（例如：让客户介绍客户） 13、产品推介会 14、无理由退房 例如：恒大地产广西某项目于近期推出无理由退房活动，凡成功购买的客户均可享受无理由退房。而在成都、东营等地，也有开发商向客户做出类似的承诺。 15、溢价回购 例如：位于上海的某楼盘宣布只要是一次性付款的购房者，都可以在合同中和开发商约定，3年后只要不想继续持有这套房产，开发商都可按照现在购买价格再溢价16%进行回购。 不过，如果考虑3年后让开发商回购的购房者，在明年交房后将不能办理房产证，因为交易过户产生的税费成本相当高昂。 16、替业主还贷20个月 例如：北京某项目推出新的促销计划：购房者在签约购房之后，**三成余下的房款可办理30年期的银行还贷手续，而自还贷起始日到项目交房前的月供，将由开发商代为支付。据悉，该项目的交房时间大概是2013年8月，这意味着购房者可以少缴20个月左右的房贷。 按照该项目成交均价1.1万元/平方米计算，一套100平方米的两居室，总价为110万元，30年贷款的月供大概为5150元，而如果由开发商支付20个月，相当于项目优惠10万元。 17、降价补差价 根据某知名地产市场研究部统计，自11月中旬少数城市“降价补偿潮”初现至今，短期内已从上海、深圳等一线城市迅速蔓延至青岛、合肥、成都等二三线城市，甚至个别城市在售项目还推出降价补差价的升级版，不仅着力于项目保值，还承诺未来一定的**空间。 18、零元起拍，以在线专卖的形式实行全程网络销售。 19、买别墅送洋房 根据“买别墅送洋房”的促销活动，只要买叠院别墅，就可以送100平方米的全能三房，而且，开发商会和买家签订送洋房的赠予协议，因此买家不会受到限购的影响。 20、送房产税 今年年初，上海某楼盘做出促销宣传：在该楼盘买房，可享受到买房即送五年房产税的优惠，按**高标准计算，相当于房源打9.8折优惠。随后，上海又有两家楼盘打出“买房送房产税”的广告。 21、不要给客户太多的选择机会 有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以**好能在一到二个机会下，比较销售，作出决定。 22、不要给客户太多的思考机会 客户考虑越多，可能就会发现商品越多的缺点，反而会使他决定不购买，所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当。 23、不要有不愉快的中断 在紧凑的销售过程中，若有不愉快的中断，可能就会失去先机。 24、中途插入的技巧 在进行说服工作中，如有人从旁插入，谈及与销售人员前后不相关的问题，亦会使客户产生怀疑的心理。 25、延长洽谈时间 使客户人数增多，造成购买的气氛，尤其是销售初期，客户较少时，更要尽量延长洽谈时间。 为了促进销售，取得良好的成交业绩，开发商的销售手段可谓是层出不穷，十八般武艺齐上阵。作为购房者，买房子是一辈子的大事，决不能只听开发商忽悠，要实地考察，多家探访，这样才能买到好房子哦！

新房买房前期准备工作之后，还差临门一脚就可以签订购房合同，买房过户了。这期间存在很多变数，你知道几条？ 1.房屋交付后办理两证需交哪些费用? 答：办房产证时需缴纳契税,首套房90㎡以下总房款1%，90㎡ （含）以上至140㎡缴纳总房款的2%，140㎡（含）以上缴纳总房款的4%，二套房一律按照4%缴纳。 维修基金费用:总建筑层数6层及以下65元/平米；7-17层92元/平米；18层及以上104元/平米。交房时根据实测面积办理,面积多退少补。 2.缴纳完定金后几日内签约? 答：以缴纳定金当日起5日内签约（以不同楼盘约定的日期为准），特殊情况需以书面形式向开发商申请，逾期按双方约定的违约条款执行。 3.办理按揭需准备哪些资料?程序如何? 答：所有产权人到场,并提供身份证，借款人必须征信良好;提供贷款资料：身份证、户口簿、**款发票、结婚证（无结婚证，需民政局提供的单身证明）、收入证明 （如银行需要，需提供流水单或者资产证明）、办理公积金需要提供公积金缴存单。 4.预售资金监管有指定银行吗,购房贷款在哪家银行办理? 答：根据《商品房预售管理条例》采取专项资金监管制。 5.各楼公摊的分配原则及公摊面积说明?是否适用于**新的计算标准? 答：通常计入分摊面积的共有建筑面积包括： （1）各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、配电室、设备间、公共门厅、过道以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋； （2）套（单元）与公共建筑空间之间（包括山墙）墙体水平投影面积的一半（具体分摊面积以每栋公示文件为准）。 6.两人非直系亲属可否共同购买?有无特殊要求? 答：可以多人共同购买,根据客户实际情况确认产权分配，前提条件必须有购房资格(公积金除外)。 7.是否可以不在开发商指定的银行办理按揭贷款? 答：不可以。 8.签《预售合同》以后是否可以变更购房人或所有权人,如何办理? 答：不可以。客户在签署《预售合同》时未做预告登记的夫妻关系可以增加所有权人。其他情况则不能变更。 9.商业贷款有何要求? 答：满18周岁，有稳定职业和收入，为中华人民共和国合法公民，无案底。 10.未满18周岁的人可以购房吗? 答：可以，一次性付款，无法取得按揭资格。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，商品房买卖，出现下列五种情形之一的，房屋的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； （三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 看了以上内容，商品房买卖过程中，什么情况可要求开发商双倍赔偿清楚了吗？

房产公证是指公证机关根据当事人的申请,依法证明与房产有关的法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性的活动。它是房产公证机关的一项传统业务。 房产公证内容十分广泛,主要包括:房产买卖合同公证、房产租赁合同、房产抵押合同公证、商品房预售合同公证、房产继承公证、房产赠与公证、房产侵害协议公证、房屋拆迁(补偿、安置)协议公证、确认房屋产权公证、涉及房屋的保全证据、以及涉外及涉港澳台的房产事务公证等。 房产属于不动产,根据《公证暂行条例》和《公证程序规则(试行)》规定,房产公证一般应当由房产所在地的公证处管辖;涉外及涉港澳台的房产公证由司法部批准的办理涉外公证业务的公证处管辖;涉港澳台房产认由各省、自治区、直辖区司法厅(局)指定的公证处管辖。 《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》是司法部门与建设部于1991年8月31日联合下发的办理房产公证的重要法律文件。《通知》规定:1、继承、赠与房产,当事人应当先办理继承、赠与公证,然后持公证书和有关契证到房地产管理部门办理房产所有权转移登记手续;2、遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证。3、涉外及涉港澳台的房产所有权转移行为,必须办理公证,然后由房地产管理部门办理房产登记等行政手续;4、各地房地产管理机关与司法公证机关可以根据本地情况,制定本地其他房产事项必须公证的规定;5、有关办理公证和房产登记的程序事宜。 除《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》外,国家、地方在一系列法律、法规、规章中规定,如国务院《关于外国人私有房屋管理的若干规定》规定,办理涉及房屋所权登记或转移、变更登记手续的证件必须办理公证。国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定,房屋拆迁的,补偿、安置协议必须办公证。代管房屋、有产权纠纷的房屋、在规定的期限内抵押人与抵押权人达不成新的抵押协议的房屋的拆迁,应当由公证机关办理证据保全。城建部《城镇房屋所有权登记暂行办法》规定,委托他人代办房屋所有权登记的,委托书须经公证机关公证。各专业银行规定,涉及房屋抵押的抵押贷款合同或抵押担保文件要经公证机关公证。许多地方法规中也规定,私有房屋的继承、赠与、析产、买卖、转让、抵押、租赁、商品房和住房制度改革中的职工住房的预售、买卖、抵押、转让、继承、赠与、互换等,应当办理公证。

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