2024年买房时需要避免哪些误区，以免多花冤枉钱？

"20日是2017年度“中央经济工作会议”闭幕的日子。一大早，一个大新闻就来了：财政部长肖捷在《人民日报》上发表文章，就房地产税表态。肖部长说要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。其实房产税这个事已经不可避免了，原来卖地好卖，所以先卖地换钱，现在地卖的差不多了，房子也盖的差不多了，当然就要换一种收入方式了，这次财政部长非常明确的回答了房产税是肯定要来的，而且是用评估价征税，也就是说你的房子值多少钱你说的不算，是由国家评估决定的，即使日后房价跌了，对不起你也得按评估价交税。所以这事就不要再抱有幻想了。目前来看有两种方式比较可以行，一种是每套房子都收这么收税**简单，税率也不会太高。对楼市的影响比较小，但底层老百姓的抵触情绪可能比较大。还有一种方案是按人头给免征面积，不可能按家庭算，否则就变成了变相鼓励离婚。这就太邪恶了，这么收税那么估计3套房以上的惩罚税率就比较高了，多套房的持有者可能会瞬间破产掉。房产税的目的是要给地方政府找到稳定的收入来源，如果门槛太高，跟之前的上海和重庆模式一样，就收不上来几个税。那么改革就失败了。所以这次会吸取上次试点失败的教训。宁可广泛税率低，也不会门槛高。另外，不要企图用租金涨价。租金要涨早涨了，没有房东会嫌钱多。之所以涨不了，是因为租金收入比已经高达50%，达到极限。一个家庭一半的收入都交房租了，你再让他多拿钱出来，他也拿不出来了。关于房产税怎么征收，知名地产商，中房理事长孟晓苏给了自己的看法，完美的破解了土地使用权70年的问题，他说**简单的办法就是从小产权开始征收，因为这部分是没交过土地出让金的，所以收税合理合法，税率可以定的很高，比如2%都可以。这就变相把土地出让金收回来了，然后房子也就转正了。第二类就是折算土地出让金，房子土地快到期的就多交一点税，刚买的新房就少交或者不交。这样把土地出让金跟房产税率挂钩，大家也就都踏实了，不会再有70年土地使用权的担心了。这才是楼市调控的长效机制。也是**公平的机制。其实这个思路还是不错的，**大功能就是规避了重复征税的问题。免征税的部分你就拿70年除，比如按土地算35年的房子，就按照一半税率征税，10年的房子按照七分之一征税，这个看起来很合理。如果按照孟晓苏提出的2%的税率，那么现在绝大多数房子的税率都不到1%，10年以内的房子，大概税率0.3%左右，北京上海这样的500-1000万一套房子的地方，大概房产税也就一个月1000-2000块钱。所以并不会给大家带来太多的困难。但问题也是有的，而且其实也不少。第一，又涉及小产权转正的问题，这部分房子的存量可不少，如果转正颁发产权证，必然会对现有住房体系造成冲击，相当于供给一下子增加了好多。那么房屋价格该怎么评估，这是个难题。甚至公布消息之前，和公布消息之后，那么同样的小产权房的价格都将有巨大的变化，甚至整个楼市都会有大的变化。相当于这个政策依赖于评估价格，而政策本身又会对评估价格产生巨大的反身性影响。所以这事需要搞好，房产税本身就是对楼市的巨大杀招，如果在叠加小产权转正这种巨大供给，那么很可能让楼市的价格和预期产生巨变。价格暴跌也不是没有可能。第二，老破小该怎么办，按照这种评估体系，老房子征税是**高的，但住在老房子里的，通常都是老人，他们经济收入是**低的。对一个收入**低的群体，征收**高的税率，而且随着年代推移，税率还要越来越高，这显然是不合适的。这么高的税率，会让老房子几乎失去价值，房子又破，税率又高，谁还愿意买呢。所以老破房子可能会迎来价格暴跌。如果价格跌下来，评估及时，那么老年人的税收压力也能缓解，比如现在300万的35年的老房子，要按照孟晓苏的测算，一年交税要1%，那就是3万块钱，如果这个房子没人要了，价格可能跌到100万，那么每年交税1万就够了。但关键的问题是如何保证评估及时。价格评估的参照物是什么？老年人到时候会相当纠结，当然不想多交税，但更不能接受自己的房子这么快速的贬值？这都是问题。第三，一旦房产税实施，就不会再有土地出让了，新建的房子价格反而便宜，但是要交足额的房产税，那么扣除土地出让金之后，新房的价格要比周边的二手房低很多。这样一来你就要选择长痛还是短痛的问题了，从现在大家买房都需要贷款来看，我相信更多人会选择长痛，也就是等着更便宜，但要交更高税率房产税的新房（开发商提出的建议 一定是有利于新房销售的），也不会再去买价格更贵的旧房。那么这就又回到了第一个问题，需求又出现了变化，价格市场会出现混乱，你该怎么评估？特别是二手房的价格，到时候很多人估计都要把负资产的房子卖出，但却无人接盘，价格就会一直跌，而价格跌就更没人买了。没人买价格就会更跌。所以房产税这个事，牵一发而动全身。我们**麻烦的地方就在于土地出让的时候收过一回钱了，所以这让整个市场不好一刀切。中国特色的土地模式，就又得开拓中国特色的房产税模式，这就让未来的房地产市场相当的不确定。老齐说过，真正会让房子预期发生变化的只有两件事，一个是加息，一个是房产税。这个在未来都是可以看得到的。但仍然很多人在热衷做房地产的投资，希望博取价差，也只能提醒大家且行且珍惜吧。目前一般认为，在住宅方面会有首套或者人均面积的免征，以降低立法难度；在大城市里拥有多套住宅的家庭、个人，会有累进制、惩罚性房地产税；而商业地产，应该不会有累进制、惩罚性税率。由于各地情况千差万别，人口流失的中小城市，估计会长期免征房地产税，或者象征性征收，**终解决不了地方政府的“吃饭问题”；大城市，由于房价特别高，税率未必定得高，但地方财政收入会比较充盈。由于大城市之间存在人才、企业竞争，不会有城市傻到用征重税，把企业和人才都赶走。房地产税会短期影响房价，但中长期看，市场会根据税率、是否免征达到新的平衡。它将改变家庭资产的配置方式，拥有多套住宅的会卖掉一些房子，这在大城市里不愁找不到接盘人，但人口流失城市就比较困难。所以，在经济不发达、人口增长缓慢甚至流失的城市，如果你拥有多套住宅，未来两年要减持；在强二线城市、一线城市，除非是拥有多套特大面积住宅，一般不用急于减持，等房地产税出来之后卖都来得及。长期看，房地产税将抬高一线城市、强二线城市的房价、租金；打压中小城市的经济，造成人财物进一步向中心城市集中。纽约是美国房地产税偏重的城市，但纽约房价情况大家众所周知。中国政府目前**大的两个威胁，分别是，对内，庞大且统计不过来的地方债，对外，特朗普减税引发的大规模资本回流。近年来，美国三大评级机构下调中国的信用评级，借口就是我们不可控的地方债，更不要说特朗普减税之后，人民日报都着急去“干涉别国内政”了......要知道，地方债风险和资本流出，并不是中央政府的调控房价那样能够解决的。而这两点可能引发的系统性风险，使得中央能够把过去几十年施加阻力的人挪开了。（两害相权取其轻）随着分税制和营改增，地方税收大减。倘若地方再没有新税源，那么这几年滚雪球一般的地方债务势必要崩盘。而且，应对特朗普税改，我们为了守住资本不外流，势必要在营改增之后，继续推动针对企业的减税降费，甚至降低增值税和所得税，用来和美国争夺资本。因此，为了保障政府的税收平衡，势必要开征体量足够大的新税，而能选择的，只有房地产税。因此，我们要明白，遏制房价，绝非政府的目的，更不要说中央政府从来就没想过用房产税来遏制房价。对于房地产税，未来我们很可能会按照美国的征收模式，将征税权力和税率下放给地方。政府对房产进行估值之后，给予一定的免税额，针对，超出部分进行征税。因为，越高的房价，政府才能征收越多的房地产税，因此，无论是中央还是地方政府，在不造成系统性金融风险的前提下，在继续推高房价方面，利益是一致的。而且，在考虑到系统性经济风险的防范之下，中央政府更不可能主动去刺破地产泡沫。因此，除非爆发全球范围的经济危机，中国房价没有长期跌也没有暴跌的政治基础。未来呢，在市场经济的作用下，慢慢的会形成类似于美国那种街区财力不同，地方政府提供的教育医疗配套也不同，有钱人支付了高额房租之后享受更好的福利，政府通过对有钱人征税，来向困难群众提供国家的基础配套服务。因此，未来房地产也将逐步淡化其投资概念。毕竟，新时代经济思想里面，不再是买房子才能赚大钱，而是能赚钱才能住好房子。"

全部3个回答 >

税费是必不可免的，要看是否满五年才能好判断税费。印花税还有工本费也不可避免

全部3个回答 >

买房时别只看价格，忽略位置、交通和配套设施。别着急购房，避免一时冲动决定，房型要买适用的不要只求大面积。

全部3个回答 >

实事求是，诚信为先。

全部6个回答 >

如何计算建筑面积，如何区分建筑面积与套内面积，买房时是看建筑面积还是套内面积呢?买房需要了解这些基本的房产常识。 在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： (1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。 (2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。 (3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。 (4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 (5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 (6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。 (7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。 (8)雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积(有柱雨棚和无柱雨棚计算应一致)。 (9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 (11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (12)建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。阳台不论是挑阳台还是凹阳台，也不论是封闭阳台还是非封闭阳台，均按阳台水平面积的1/2计算阳台的建筑面积。 (13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。 另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有： (1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。 (2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。 (3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。 (4)没有围护结构的屋顶水箱间。 (5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。 (6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。 (7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。 从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。 1、国内常用的建筑面积单位为平方米，实际工作中房屋的建筑面积计算，主要依据国家颁布的《房产测量规范》的规定，一般计算房屋建筑面积应具备的基本条件有五条： 1) 应具有上盖; 2) 应有维护结构; 3) 结构牢固，属于永久性的建筑物; 4) 层高在2.20米或2.20米以上; 5) 可作为人们生产或生活的场所。 2、具体在计算房屋建筑面积时依据计算方法的不同可分为三大类： I.符合以下条件之一的需计算房屋的全部建筑面积： a) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。 c) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20M以上的，按其水平投影面积计算。 d) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 e) 房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算II.符合以下条件之一的只能计算房屋的全部建筑面积的一半： a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 c) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 III.符合以下条件之一的不能计入房屋的建筑面积： a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。 b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 c) 房屋之间无上盖的架空通廊。 d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。 i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 3、与建筑面积有关的几个概念1) 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，能反映土地的具体利用强度。 　2) 建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。如建筑物基底面积和各层建筑面积一致，则宗地面积、建筑密度和房屋总层数的乘积为总建筑面积。 3) 房屋的使用率是指房屋的套内建筑面积与房屋总建筑面积的比值。一般用来衡量购买成套房屋的单独占有建筑面积占该套房屋总建筑面积的百分比，比值越高说明该套房越值，有效使用面积会更高。