买房时常见的违约情况有哪些？作为购房者应该怎么应对？

购房者买房交易过程，或多或少被置业顾问忽悠过，消费者将怎样规避购房陷阱？ 1、 收封房金逼订 置业顾问察言观色能力很强，能精准判断消费者的购买意向。假如购买意愿很强烈，置业顾问让消费者先交定金，数额不高在1000左右。交钱后，售楼人员承诺不再将房子介绍给其他人，这让消费者对其有了归属感。其实，置业顾问逼订阶段。购房者会在心理上对楼盘有了牵挂，往往**终会将其买下。 2、封杀第一需求 楼盘的销售现场通常会张贴出一张销售进度表，上面明确显示哪些户型已被售出、哪些户型已被预订。如果消费者完全相信这个进度表，可能就被忽悠了。 消费者第一眼看中的往往是整个小区**好的房子，但这样的房子并不一定能买到手。当售楼人员用某些暗语询问销售控制台时，控制台的人员立即就心领神会，告知消费者这套房子已经售出。 3、开发商捂盘囤房加价 一般，项目刚开盘，当天宣布售罄。其实，售楼人员自己手中有时会握有房源，当消费者的购买意向强烈时，售楼员便声称正好有人想加价转让，消费者为了买到满意的房子，往往会心甘情愿地加价购买。然而。这笔转让费其实已经装入了售楼人员的腰包。 4、销售过程中施苦肉计 买房与卖房可以说一场心理战，置业顾问也会施展小计谋，展现工作诚意。如选择在雨天的天气拜访客户，湿漉漉把文件送到消费者；大冬天冻得嘴唇发紫……此时，消费者都会旁生恻隐之心。 5、开发商包装美化楼书 开发商借用包装美化楼书，与事实有出入，仅代表开发商单方面的意愿。如发生法律问题纠纷，楼书将不会产生法律效益。除双方签字认可了楼书中的承诺，并将其附在购房合同的补充协议中。 6、物业存在借名贴金 楼盘广告中称，小区聘请了某知名外资物业公司进行管理，但实际情况并非如此。开发商只付费购买了知名外资物业公司的使用权，称其为物业顾问。通常知名外资物业公司只为每平方米价格在数万元以上的高端服务，而借用其名字的开发商通常自己组建队伍。 7、宣传存在偷换概念 购房者买房时，为了家人身心健康，大多会注意小区绿化。因此，绿化率也是开发商经常作弊的地方。业主或许对绿化率概念模糊，用绿化覆盖率代替绿地率。 8、 样板间“偷龙转凤” 样板间确实是开发商为了实现入住后房子的效果而搭建的，但部分开发商会过多地包装，目前，新闻中频繁爆料，开发商实际交的房与样板间不符，甚有很大的落差。

购房者需了解延期原因，评估影响。若开发商无合理解释，可依据合同条款追究其责任。同时，购房者也应关注市场变化，以便做出合理决策。

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买楼房时，住在底层方便老人进出，但是底层蚊虫多，且不安全。住**高层不方便老人家，且楼层高过30米空气质量也不一定是**好的，但是高层视野好。高层买房选楼层是一个大学问，你知道高层第几层**好吗?在国内，越高的楼层往往卖得越贵，但是，这个合理吗？ 买房选楼层 一、住几层**安静？ 噪音污染，主要表现为声音和震动两个方面。 对于高层住宅来说，震动的影响会被不断减弱，但声音以声波的形势传递，当某层的高度正好达到噪声声波波长的整数倍时，噪声就会表现得十分明显。这是因为，高层周围没有什么建筑物遮挡，高层完全暴露在声波的立体传播下，所以噪音就大了。然而，由于噪音到一定高度开始衰减，因此更高楼层住户受到的影响就较小。 环保部门专家发现，高层建筑噪音分贝“两头小中间大”，噪声向上传播，5到24层噪音**大，楼层矮反而噪声小，除了因为绿化带、行道树可以降低噪声，还因为矮楼层只接收近距离的噪声，30层以上又变得较为安静。 一般来说高层建筑中，5到24层噪声**大，其中噪声在11层到22层上升**多，30层以上又较为安静。如果是1幢26层高的楼房，20—22层噪声**大。 二、几层空气质量**好？ 十面霾伏之下，很多人在选房、买房时，粉尘污染等环境问题也成了选房的必要参考之一。民间关于“9至11层是PM2.5**爱，是扬灰层，不能买”的说法在网上流传。那么对于高层住宅来说，到底几层**“脏”，几层**干净呢？ 环保部门专家监测发现，一到三层为浓度**高的区域，即10米以下才是**脏的。数据显示，PM2.5和PM10，浓度是1到3楼**高，后面就开始下降，并呈现分布均匀的状态。即使扬尘颗粒在特定条件下短暂盘旋到9-11层的高度，那也是偶然现象，必须具备很多气象条件。对此，专家予以辟谣，他们认为无论是更“轻”的PM2.5还是更大的PM10“灰”粒，在越接近地面的楼层，才浓度越高。 而清华大学相关课题组**新研究结果发现，在同等外部条件下，办公环境的室内等级略优于居住环境，楼层17层以上室内等级**优，距离主干道大于500米的建筑略优于小于500米。 1至3层“**脏”，17层以上空气质量**优。   三、 挑选楼层要考虑的因素 1、家庭成员：三世同堂**好选择低楼层 2、总层数：过高会降低整体居住舒适度 3、视野：楼层越高视野越好 4、噪音：高层住宅噪音“两头小中间大” 5、光线：低楼采光易被遮挡，一般而言，十层以上采光是没有问题的。 6、通风因素：一般来说，楼层越高，通风情况越好。 7、空气湿度因素：首先要看你所在城市湿度情况，如果你是在沿海或湿度大的地区，也就是空气潮湿，那么6-8层**佳。 8、尽量要避免临街：因为一个是吵，一个是尘土、汽车尾气等比较多。临街的话8-12楼为汽车尾气浮尘层。如果必须临街的话，避免这个楼层。 9、车位：当然，如果你小区是地面停车的话，底层会是尾气比较集中的地方，这对家人健康也不好。如果是地下停车，可以不必考虑。   四、 各楼层段优缺点总结 1、底层：方便易返潮 优点：**底层，适合有老人的家庭居住，出行较方便。有的小区一楼有个小院，可以种植一些花花草草，对老人和孩子身心健康非常有益。 缺点：采光、通风条件不好，看不到户外景观，地漏容易返味，潮气重，尤其是头2年。可能会导致房间阴暗潮湿。 2、2至5层：家有老人或小孩可考虑2至5层 优点：不用担心水压等问题，夏天温度比高层要低。出行比较方便，人多的时候可以不用着急等电梯，平时爬爬楼梯，也可以锻炼身体。如果遇到火灾、地震等意外事故时，容易逃生。并且也不至于让人达到恐高的程度。家中有老人或小孩可以考虑。 缺点：采光、通风较差，视野不好，较暗导致需要开灯的时间较长，还有就是汽车、人群噪音大。如果距离马路较近，还会导致灰尘较大。 3、6至7层：看得到风景但视野一般 优点：看得到风景但视野一般。 缺点：楼层太低会导致光照不足、潮湿、空气循环减缓等问题，而且，汽车和柏油马路会使空气中饱含甲醛、一氧化碳、氮的含量增加，选择低层楼时，至少远离主干道200米才算安全。 4、8至11层：灰尘浓度并非**高 楼层解析：这个高度还算比较适宜，光照、空气流通等比上不足，比下有余，即使遇到停电等突发状况，爬楼梯也在可接受范围之内。 小编提醒：有传言称高层建筑的9-11楼是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，这里的污染物密度**高，已经环保部门证实，此说法是假的。 5、12至23层：专家眼中**好的楼层，单价高 优点：一栋楼**好的位置是位于总楼层的1/2至2/3的楼层。这几层属于较明亮的楼层，光线不易被遮挡。日照时间也较长，可以享受高层的开阔视野，温暖阳光。因此这几层一般**受购房者欢迎。另外，住宅楼暖气是往上升的，所以高层比较暖和。 缺点：在一些小区，高层住宅楼一般水压较小，有时还会出现停水的现象。买房时不能忽略电梯性能、供水设备，梯户比等因素，需要综合考量楼盘的品质。否则一旦发生故障，就会导致生活各种不便，影响居住舒适度。其次，高层发生火灾时不易逃生，并且火灾散发的有毒气体都是由下向上扩散的，因此是比较危险的楼层。 小编提醒：中间楼层价格较高，所以如果考虑到经济问题，建议购买偏低或者较高楼层。另外，正南向楼的日照有效时间一般是上午9点至下午3点，可以选择这个时间段去实地看看楼层的日照、采光效果。 6、24至31层：不适合心血管等疾病患者居住 优点：明亮、清静、视野好，打开窗户，感觉身心舒畅，空气对流起来甚至可以免开空调。蚊虫、灰尘、噪音都可以不必担心。 缺点：需要注意水压、电梯等问题，高层空气相对稀薄，患有某些疾病的人容易产生不适症状，尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病等。而且久居高楼对儿童的生长发育也非常不利，可能会导致他们不爱活动、性格封闭等。 小编提醒：买房时首选南北通透的房子，通风好，夏天也凉快；其次选纯东的房子，然后是纯西的，西房晒，如果厨房在西食物容易坏；千万不要买西北向的，冬天呜呜的灌风！ 7、次顶层：受年轻置业者青睐 既能享受好风光，视野开阔，又不用担心楼顶渗水。清静幽雅，是很多年轻置业者偏好的楼层。 缺点同24—31层。 8、顶楼：清静隐患多 优点：风光较好，不用担心通风、采光效果，而且价格便宜。 缺点：但可能存在水压不够、楼顶渗雨、风大等问题。而且夏天室内温度会比低层高1—3度。 以上就是关于购房选楼层的一些盘点，选楼层是一个学问，应充分考虑到家庭情况，并且根据实地情况考察之后做出一个综合的评估，这样才能确保选到自己心仪的楼层。

近年来，因业主“无力还贷”，“弃房断供”现象时有发生，这是什么原因？房贷纠纷案件处理专业人士总结了以下三种购房人的非理性思维。 一、没有考虑成熟就盲目购房 个别市民往往有从众心理，“买涨不买跌”，看到房价水涨船高，看到售楼处门前排长队，就冲动购房。这类人缺乏长远规划和风险意识，对自身还款能力没有正确评估，一旦遭遇变故，脆弱的履约能力极易丧失，无法承受巨额贷款，**终会陷入房产被拍卖的尴尬境地。 【提醒】 “断供”不仅是信用问题，还涉及违约责任。“弃房”不代表法律责任就可以终止。为此，“断供弃房”现象给投资者特别是“炒房客”敲响警钟。购房应根据收入情况量力而行，不能盲目承担超出个人偿还能力的贷款。否则，就只能是“搬起石头砸自己的脚”。 二、贷款迟几个月还，有啥关系 在房贷纠纷中，**不应该也**常发生的，就是借款人疏忽大意导致逾期还款的情况。比如极个别的“80后”的小两口，向银行贷款购房，心情好时，会及时向银行还贷。但两人一吵架，就谁也不去银行还贷了。而后银行的逾期还款记录达到了十几次之多。 这种情况下，银行只得向法院起诉要求解除贷款合同，并要求购房人一次性支付剩余房款、逾期还款的利息及相关费用。这时候购房人才紧张起来，赶紧支付了拖欠的款项以及罚息，借款合同才得以继续履行。细算算，已经是“赔了夫人又折兵”。 【提醒】 借款人终需为这种不以为然的态度买单。如果借款人逾期还款累计超过一定次数，银行可以要求解除借款合同，要借款人立刻偿还贷款本金和利息，而且还要支付逾期还款的罚息，这就意味着借款人的房子可能要被拍卖用以清偿。即使银行没有选择解除合同，逾期还贷对个人信用造成的影响也是不可忽视的，个人的逾期还款记录将被记入征信系统，从而影响个人信用。 三、大不了，这房子我不要了 很多人觉得，“断供”以后，“大不了房子我不要了，银行爱怎么着怎么着。”其实不然。从“断供弃房”的案例看,不管是“供不起”还是“甩包袱”,结果都是损失惨重。不仅房子没了，**、月供也“付之东流”，还会在个人信用记录中留下“污点”。 【提醒】 确实经济困难、无力还款的购房者，在按约履行贷款合同的同时，可以通过与银行协商来解决延期还款问题，切勿自作聪明“弃房断供”。 看了以上三种“弃房断供”类型的购房者，对你有没有启发？买房前要做好规划，不要盲目做决定。

①延期交付，经催告后开发商在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以让开发商按延期天数承担违约金赔偿。②开发商延期交房，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，但是给出延期交房的理由，这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由，但属于购房者能够承受的范围，例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等，购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。