如何评估二手房的性价比？

您好，二手房价值评估主要对比方法有同小区比较，同地段评估···如果有装修，结合新旧评估。

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很多人在买房时都会发现同一个地段，不同小区，房子的价格会相差很大，这是什么原因呢。很多房主买房也是希望自己的房子能够卖的价格高，那么怎么知道你的房子值多少钱呢。下面为大家提供些房产估值经验给大家做个参考。1、房产的年份、硬件和初次购买价格虽然在房产价格大幅上升的时期体现得不很明显，但对房产价值进行评估时还是要考虑到这就问题的。合理的算法是每年折旧2%。另外，初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响，二手房定价时要考虑到当地楼市的整体**（或贬值）幅度。不应该在定价时背离正常的价格规律。2、楼体结构、层次、朝向关于楼体结构优劣的鉴定请参照我通俗解释住宅结构名词的含义一文，好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。3、外部环境、绿化、人文所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大

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相比新房价格还要受物价部门审核约束，二手房主可谓是想涨价就涨价，任性不需要理由！ 近日，一些原来价格相对处于板块低谷的二手房，开始受到青睐。相关人士介绍，顺驰滨江奥城是河西板块房价比较低的一个小区，前几个月房价还是25000元/㎡左右，这几天挂出来一套单价28000元/㎡的房子，竟然被瞬间“秒杀”了。的确，这价格跟河西中部动辄40000元/㎡的新房价格来比，太有优势，让购房人愿意忽略品质房龄等其他方面的不足。 南京高性价比的二手房都有哪些呢？ 以90~110㎡房源均价为范本： 河西：金马郦城 融侨中央花园 顺驰滨江奥城 云锦美地 润花园 云河湾 江南名府 随着上海建工G68地王出世，河西中部房价正式往“4”字头迈步，河西南也纷纷超越3万/㎡，向3.5万/㎡迈进。新房普遍喊涨，二手房也坐地喊价，河西业主毁约现象更是频频发生。就区域内部而言，以河西中部的房价上涨**快。 不过奥体区域和南湖区域，还是有一些性价比比较高的二手房，欠缺之处往往是没有地铁或者学区配套相对比较弱。 城南：亚东国际公寓 随着大校场机场搬迁带来的利好，保利堂悦、复地宴南都等城南楼盘趁势加推，有机构统计数据称城南去年一年的涨幅达到17%以上，不过相比河西南还不算涨得猛的。考虑到城南距离主城较近，性价比还是比较高的，中华门的亚东国际公寓价格就还算可以接受。 江北：旭日上城 融侨观邸 曾经的刚需圣地江北，现在也已经有不少楼盘卖到20000元/平方米左右。随着江北新区规划出炉，两条过江隧道免费开放，更多重大工程开工，昔日一度不受待见的江北现在已经成为南京涨价**快的区域之一。“宁要江南一张床，不要江北一套房”的说法也成为了历史。小编给你推荐桥北地区口碑不错的旭日上城小区，以及靠近南京长江隧道出口不远的融侨观邸。 城东：紫金上林苑 中冶钟鼎山庄 德基紫金南苑 天泓山庄 之前，新城G41地块拍出了19529万/平方米的地王价，随后两个月内被仙林高科G51地块21032元/平方米的价格赶超。众多开发商惊呼：城东的价格难道还不如仙林了？ 城东房价不如仙林那是不可能，不过仙林区域由于新房比较多，热度上得比较快，亚东城、东方天郡、南大和园、高科荣域等属于比较热门的仙林二手房。许多二手房挂牌已经超过22000元/平方米，仙林地区学区质量**高的南大和园，二手房挂牌均价更是冲到24000~28000元/平方米。相比而言，距离主城更近一点的城东二手房价格就显得比较合理，有一些置业机会。 江宁：左邻右里 托乐嘉小区 百家湖国际花园 21世纪现代城 恒大绿洲 天泽苑 在各大板块中，江宁其实算是相对稳健，涨价也似乎没有那么离谱。同时，由于前几年新房上市量大，二手房的房源也就比较多，如果愿意购买二手房，选择还是很多的。15000元/平方米到20000元 /平方米，有很多选择。 城北：左右阳光 中电颐和家园 下月，鼓楼滨江将要出让的G01地块被预言是“下一个城北地王”，届时城北地价预计难免要上涨。城北的几大板块要么有地铁，要么有规划中的地铁，交通问题不大，同时作为老城区，生活配套也比较成熟，着实是不错的选择。 比起新房来说，二手房配套、交通等可能会更加完善，但是，购房者购买二手房还是要注意以下买房技巧： 1.一定要审核售房者是不是房屋的所有权人。 首先需要注意房屋是不是归卖方所有，其次需要注意售房者是否有处理房屋的权利。想要确定这些，购房者需要审查房屋的所有权证以及土地使用权证。 2.查看房屋是否有承租人。 承租人放弃优先购买权才能买房，注意口头承诺不可信，一定要有书面的承诺。 3.查看房屋质量以及配套。 购房者查验房屋的质量的时候，还需要进一步了解房子的供电、供水、供暖等具体情况。 4.注意户口迁移。 对于需要落户的购房者来说，一定要查看原房主户口迁移的情况，必要的时候需要到相关部门核实。为了以防万一，购房者可以与售房者在合同中约定等到原房主户口全部迁出后再支付相应的房款。 5.中介费不要太着急支付。 购房者支可以在办理完所有的购房手续后再支付相应的中介费，防止出现**后没有买到房子中介费也追不回的情况。 6.签订合同需谨慎。 对于卖方承诺的事情一定要在合同中落实，口说无凭。为以防万一，还可以请律师陪同签订合同。

影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。例如，一套房屋，朝向以南向为准，东向减5%—6%的系数，西向减10%;多层住宅楼层以3层—4层为准，底层减5%—6%，顶层减10%;新旧主要以建造年代为准，适当看保养程度，过去造的新里、旧里**多可减40%;房型的系数加减就更加复杂，两房一厅以厅12平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值(如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别);厨房、卫生间以4平方米为准，小于4平方米要减2%—5%，明间与暗间又有区别;还有得房率的高低与加减系数也密切相关。

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房产评估应考虑的因素1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格3、所在小区和所在板块的房价走势4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

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