北京共有产权房值得买吗

北京共有产权房，是否值得购买，要看自己的实际需求，一般来说还是值得购买的。主要是因为价格比较低，购房压力较小，对于刚需来说可以购买。如果是为了投资，那就要分清楚是那种类型的共有产权房，老的共有房不建议购买，如果是新型共有房需要具体分析，毕竟相对来说金融属性略弱一些，且位置大多较为一般。北京楼市目前存在两种“共有产权房”，老的共有房是2017年出现的，新型共有房2020年年底才出现，二者也有较大的区别，老的共有房本质上是一种“政策性商品住房”，甚至可以说是“保障房”。而“新共有房”则是一种“商品住房”。新型共有产权房与现有共有产权房的区别：1、购房人只需要拥有在京购房指标即可，不需要“名下无房”和“没有住房买卖记录”这两个条件。2、出租收益全部归购房人所有（此前是按产权份额分）。3、5年限售期满后，购房人再出售该房子，政府只按产权比例收回原值房款。4、再次交易后，购买人将获得100%产权，转为普通商品房。共有产权房的优缺点：1、优点可以让购房人付小部分的钱，就去解决没有房屋的问题，因为产权和政府共有，而且这种房屋的价格一般比市场上的商品房价格要低很多，对于购房人来说是享受优惠政策的住房，而且还能够让政府达到去库存的任务。2、缺点因为只有部分的产权，所以想要拥有完全的产权，还需要从政府那里把部分的产权赎回，总体算下来，所花费的费用也不是特别便宜，而且对于购房人的要求是比较高的。

1、该政策是在经适房及商品房之间很好的补充，北京经适房只针对取得户口满三年的购房者，而本次新政规定不低于30%的房源面向非户籍。2、购房成本直接降低，并限制5年内不得转让，加上政府控制，杜绝利用共有产权住房投机倒把，应了“房子是用来住的不是用来炒的”。3、该政策有望全国推广，如果产权比例可按情况调节，有可能逐渐取代经适房，但很难颠覆商品房市场。4、政策虽好，但是共有产权住房的土地为单独划分，能不能保证供应量才是核心重点。这是继鼓励租房、为租赁住房提供建设用地之后，北京楼市又有新动作。那么问题来了，何为共有产权住房？谁可申购？如何申请？价格怎么定？可否转让出租？小编对此一一梳理。共有产权政策答疑二十问1、什么是共有产权房？所谓“共有产权住房”，其实就是买房人与政府共有房屋产权。简单说就是政府和产权人各持一定的产权比例，但使用权属于购房人，这样购房人就可以通过相对较少的资金获得使用权和一定比例的产权。2、共有产权房价格如何？“销售均价在土地供应文件中予以明确。”这一点极为重要，开发建设单位在拿地的时候就已经确定了房子的价格。而土地出让，可采取“限房价、竞地价” “综合招标”等多种方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。当然，政府将对共有产权住房的建设用地合理安排，在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。价格的确定，具体遵循下面的原则。“共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。”“开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。”3、什么人能申购？有完全民事行为能力，单身人士须年满30周岁；符合北京市住房限购条件，家庭成员名下无房。4、什么人不能申购?1. 申请家庭已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的。也就是说已经有房的家庭。2. 申请家庭有住房转出记录的。3. 有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。4. 申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。5、什么人能优先申购?项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭。符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。6、房子能卖吗？不满5年的，不允许转让。满5年，购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。转让对象仍需符合购买条件。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭 。满5年，购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。（再出售就不会受到限制）7、房子能租吗？允许，租金和代持机构分配。而且租赁只能在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息。8、“二手”共有产权房谁能买？代持机构、其他符合共有产权住房购买条件的家庭。5年之内不许卖，持有满5年的，同等价格下代持机构优先买；也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭；还可以转成商品房销售给代持机构分成；满5年后也可以买了政府份额后变成商品房。9、自住房怎么办？自住房将被新的共有产权住房替代。原有的老自住房还是会执行老办法；今后新入市销售的项目，包括目前尚未摇号的朝阳区锦都家园自住房项目，也将执行新的共有产权住房规定。特别说明，朝阳区锦都家园将执行按老办法审核条件，将来销售的时候签订新版合同，按照新办法管理。10、会不会很偏远？城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，**大不超过120平方米。充分考虑两孩及适老性要求，套型以多居室为主，严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。共有产权住房城六区层高不应低于2.8米，其他区不应低于2.9米。共有产权住房项目应优先选择公共服务设施和市政基础设施条件齐全的区域，应与公交系统或轨道交通网络紧密衔接。11、产权分配比例如何？参照项目均价占同地段、同品质商品房价格比例。产权一分为二后，购买者**关心的问题首先是能分到多少份额？是自主选定，还是按房屋售价各有不同。针对购房人产权份额，《办法》意见稿要求参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。这句话怎么理解呢？假设，周边房价是60000元/平，共有产权住房低一些是50000元/平，一套90平米的房子，购房者全款需要450万元。购房者获取的产权份额为50000/60000≈83.33%，代持机构持有的份额约为16.67%。如果共有产权住房的价格被确定为30000元/平，那么购房者仅需支付270万元，获得房屋产权50%的份额。12、哪里负责摇号？哪里申请？首先符合条件的家庭可以在线申请，经审核通过的家庭，可取得申请编码，进入到摇号配售、顺序选房和购房确认的环节。13、物业费、暖气费等谁承担？物业费和公维，再加上暖气费之类，共有产权双方谁住房谁承担，也就是购房人承担。14、弃购或弄虚作假的处罚措施？弃购行为发生两次以上，3年内不能再申请。弄虚作假者，10年禁止申请保障房和政策房。此次共有产权住房还纳入了信用管理。申请人、购房人、同住人以及相关单位和个人有违反本办法规定的情形的，行政机关应当按照国家和本市规定，将相关行政处理决定纳入本市信用信息管理系统。15、有何亮点？第一，职住平衡；房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。共有产权住房户型以中小套型为主，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求。第二，“新北京人”分配不少于30%；第三，实现网上申请；第四，规范退出机制。16、未来一段时间的供应规模？已有自住房体量约700余万平方米，可供应8万多套共有产权房，未来还将配建。共有产权住房用地会在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。17、先住了公租房、公有住房的怎么申请？应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。18、和自住房的不同？2017年8月3日后，自住房将被新的共有产权住房替代。19、出租的租金怎么分？出租：所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。举个例子，购房人产权份额如果是75%，房子出租的月租金为4000元，那么每月购房人拿到手的租金就应是3000元。注意：1、购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。2、中介不能代理共有产权房的出租出售20、哪些房子可能受影响？1、刚需型住房价格会比较便宜长期来看，100平米以下的，或者90/70政策下的刚需型住房价格会受到共有产权房的影响。其价格会受到抑制，为刚需人群提供价格比较便宜的房子。2、纯商品房高端化趋势继续“大户型、高总价”面向终极改善人群的房子比较多，而面向初次改善置业需求的会比较少。加之，改善置业的贷款门槛提高很多（一般都为二套房贷，**要80%），会导致这部分改善需求被抑制。

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什么是共有产权房？共有产权房：共有产权房是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额（上市时政府拥有优先收购权并且只能出售给符合共有产权房购买条件人群）。中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，五年后市民可依当时市场价向政府“赎回”产权。共有产权房申请需满足条件：(一)申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。(二)申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。一个家庭只能购买一套共有产权住房。但有以下情形之一的，不得申请购买共有产权住房：(一)申请家庭已签订住房购买合同或征收(拆迁)安置房补偿协议的。(二)申请家庭在本市有住房转出记录的。(三)有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。(四)申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。那么，共有产权房作为政府给老百姓的红包，保障性住宅究竟有哪些好处呢？一、房价便宜以北京大兴区的绿地·兴景苑共有产权住房为例，均价是1.75万元/平米，相邻的商品房海珀云翡，均价高达7.5万元。当然这两个项目品质有本质的区别，二、**低近日，央行营业管理部联合北京市四部门下发通知：如果共有产权房是首套房，则**比例是30%-40%；如果不是，那么**比例是60%-80%。这是指商贷，购买一套122.5万元的共有产权房，至少要付49万**(敲黑板~~这也是共有产权房的亮点所在，就是降低了刚需买房人的入手门槛）三、没有户籍限制从上政策来看，非京籍（新北京人）也可以申请共有产权房。但是基本上所有的共有产权房优先为本区无房户籍居民，其次为本区稳定工作无房外籍人口，比例大概为7:3共有产权房有这些优势，但是，同时也有这些不足需要注意：一、产权共有共有产权房供地时定的价格占多大的比例，购房人的产权份额就占多大比例。以绿地·兴景苑为例，购房人的产权份额占40%（即购房人并没有房屋的实际决定权）二、转让时间限制首先要拿到不动产权证满5年之后，才可以转让产权份额。同等价格下，代持机构有优先购买权。当代持机构放弃优先购买权时，其他符合购买条件的家庭才可以买。比如如果居民向出售共有产权房，国家拥有优先购买权，如果放弃，居民需以当时市场价购买回剩余产权份额再出售给符合共有产权申请条件的居民。

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共有产权房是能够买卖的，但是必须要征得共有人的同意，不然是无效的。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据我国法律规定，未征得共有人同意，房屋买卖无效，这里的“共有人”，包括共同继承人这种情形。因此，由于这种房屋买卖行为不受法律保护，买房人一般无法取得房屋产权，而其购房款已支付，这样很可能跌入房款两空的陷阱。未经共同继承人同意买卖房屋是指继承人中的一人或数人不征得其他共同继承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋买卖合同无效，买房人的权益受损的情形。认定方法为房屋产权可以按照两种比例实现共有：当个人与政府的产权比例为7∶3时，个人承担的价格相当于同期经济适用住房的价格；对仍无力购买的特殊困难家庭，可按5∶5的产权比例进行购买，个人承担的价格则相当于同期经济适用住房的70%，即共有产权经济适用住房。共有产权房的购买人随着收入的增加，可以申请购买政府部分的产权。按规定，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。房屋出售时与此类似，出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配。当购买者经济情况发生变化，家庭收入高于政府规定标准，进入中高收入群体时，政府也无需强制其搬出，而是对政府产权部分收取市场租金。

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共有产权房可以买卖，但是需要所有产权人的一致同意才可以进行对外出售。只要有一名产权人不同意买卖，就没办法进行。共有产权的判定首先以房产登记的产权共有人为主，如果房产证上没有登记产权共有人，但是实际过程中油产权代持协议或其他形成共有事实的情况存在，也可以认定产权共有，但是这种方式比较隐蔽，不得对抗善意第三人。

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