回迁房为什么不能买

回迁房不能买的主要原因：1、有一些回迁房是不能够办理房屋所有产权证的，也就意味着房屋的所有权仍然归属于卖房人名下，不能够把房子过户到自己名下，很容易会出现有房产纠纷。2、因为没有房屋所有产权证，所以无法合法的转让，在购房的时候也不能够按照房屋抵押贷款的形式来购房，所需要支付的款项比较多，无形之中也会增加购房人的压力。3、即便是有些回迁房，可以办理房屋所有产权证，但如果所处的土地是划拨性质，之后在交易的时候还需要支付土地出让金。4、大多数的回迁房是因为拆迁了住户的房子之后所得到的赔偿与正常的商品房之间存在有一定的质量差距，有一些回迁房甚至在卫生和供暖方面都存在有一定的隐患。如果是等同条件下的话，还是要尽可能的购买正常的商品房。

不建议购买回迁房的原因：1、无法办理房屋产权证没有取得不动产的完全物权，也就不能够进行合法的转让，无法获得抵押房屋所产生的收益。2、过户登记费用高有一些回迁房在交易的时候可能面临补交一些费用，因为回迁房享受了一定的优惠政策，所以再次交易的时候还需要不交土地出让金，增加了买房的总体支出。3、存在一房多卖风险及违约风险正因为暂时无法办理房产证，所以在遇到房价上涨的时候，房主可能会违约合同，造成一房多卖的情况，产生的法律纠纷会导致经济受损。4、存在安全隐患有不少回迁房存在有各种隐患和问题，而且房屋的质量也不如商品房要好，在卫生供暖消防甚至是户籍的迁入方面，都会有一定的问题。所谓的回迁房就是在开发商征收土地时赔偿给回迁民的房子，因为不包含土地出让金，所以在出售的时候价格相对来说比较低。

回迁房不具备完全产权，与经济受用房类似，不等同于经济适用房。交易的时候需要补交综合地价款。如果是集体房或者小产权房就不能买卖。而商品房是业主在产权期内一般为70年或者50年，具备房屋的完全产权。可交易、转让、赠与。

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回迁房不建议购买的几点原因：1、有一些回迁房是没有办法办理房屋所有产权证的，而产权证是房屋的物权证明，如果没有取得房屋所有产权证，就不能够进行合法的转让，也就无法通过抵押的方式来获得房屋的收益。2、回迁房虽然在房款上会比正常的商品房要便宜一些，也享受了一定的政策优惠，但是在再次交易的时候，就需要补交一些费用，总体算下来，也不是特别的便宜。3、当回迁房没有办理房屋所有产权证的时候，一旦出现房价上涨的情况，有一些房主就会把房子卖给别人，对于购房者而言，就增加了一房多卖的风险，容易产生经济纠纷。4、不少回迁房的质量不如商品房的质量要好，特别是在物业卫生供暖方面存在有各种隐患和问题，甚至是在户口迁入方面都可能会遭遇麻烦。

回迁房5年内不能交易主要是因为回迁房的产权性质所决定的，按照目前国家的要求，经济适用房等一些享受过优惠政策的房屋，在购买之后5年之内不能够上市交易，而且在上市交易的时候需要转为商品房才能够出售。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。如果打算购买回迁房的话，最好是购买，已经超过5年并且支付了土地出让金的房子，这部分的房子和正常的商品房是没什么区别的。回迁房交易注意哪些1、基本上每一个楼盘都会有回迁房，而且回迁房的价格普遍低于商品房的价格，在挑选的时候要选择已经办理了房屋所有产权证的回迁房，可以降低风险。2、要注意要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实。3、回迁房占用土地是划拨用地，在办理过户时，由买受人补交土地出让金。买方要注意让卖方将户口迁走。4、没有取得房屋所有产权证的回迁房，容易有一房多卖的情况发生，除了要增加违约的成本之外，最好是不要购买此类房屋。