什么是首套，什么是二套

首套房卖掉之后再买房，如果之前的首套房是商业贷款形式购买的，即便是已结清，并且房屋已经出售，就照目前的要求来看，仍然算二套房，因为大多数的城市是认房又认贷，也就是说即便名下没有房产，之前曾经有过房屋抵押贷款的记录，再次购买房屋的话也不算是首套房，但如果说首套房是以全款的形式购买，在出售之后贷款买房，那么就算是首套房。不难发现是否算作首套房，主要是看名下有没有贷款，有没有过贷款房屋购买的记录，如果都没有的话才能够算作首套房，因为之前的房屋交易系统没有全国联网，所以在其他地方如果有房子的话，在当地的交易系统当中是查不出来的，但现在已经实现全国联网，如果在其他地区名下有房子再买房的话，也不算是首套房。

房子卖掉之后再次购买房子，如果之前的房子在购买的时候使用过住房贷款，即便是房屋登记系统查不到房产，再次购买房子仍然算二套房，因为现在房子在计算的时候，不是只看房不看贷，是既看房又看贷，在银行贷款系统当中如果能够查到记录，再次贷款购房也是算第2套住房的。所谓的首套房指的就是个人，包括整个家庭名下没有过购房记录，也没有过住房抵押贷款申请的记录。首套房和二套房的差别还是比较大的，首套房能够享受到首付最低30%的优惠政策，而大多数城市的二套房需要支付至少50%的首付款，加上房屋抵押贷款的利率不同，二套房的利率会更高一些，在基础利率之上上浮10%左右。所以说不太建议父母把未成年子女的名字加到房产证上之后，等到子女成年之后就没有办法再享受首套房的优惠政策。

首套房认定标准1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。3、已经全款买过一套房，再贷款买房——算首套。4、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。5、 个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房——算首套。7、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和**比例。8、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款——算首套。但是，这里需要额外指出的是，目前在贷款买房时，有些银行还会严格区分“首次购房”与“首套房”，相对于首套房，首次购房标准更为严格，也就是说，此前既没买过房也没贷过款的，是标准的“首次购房”，购房的**比例也会低于已有过购房经历的人。比如，在实际操作中，个别银行出现对“首次”和“首套”不做具体审查的情况，均按首次购房执行20%的**比例。但从严格意义上讲，“首次”房贷并不等于“首套”房贷。鉴于“首次”房贷条件略优于“首套”，因此对于符合“首次”购房条件的，应不折不扣按“首次”政策发放贷款，以确保“首次”购房人群在购房时，能得到住房信贷政策的优先支持。二套房认定标准由于“认贷不认房”政策的出台，二套房的界定要简单些，情况也没有首套房那么复杂。1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套；若贷款未结清——算二套2、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。3、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和**比例，若贷款未还清——算二套房以上4、准备结婚两人，还没有领取结婚证，一方名下有房产和房贷未还清，另一方没有任何房产和房贷记录，现在两人一起购买新房，登记两个人名字，没有贷款记录的人申请贷款，二人因共为产权人，从银行按揭贷款买房算二套。

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一、二套房执行标准：政策执行2010年5月26日，二套房贷认定终于有了明确的执行标准。作为"新国十条"的配套政策，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会日前联合发文规范二套房认定标准（建房[2010]83号[1] ），对个人申请商业性住房贷款的二套房认定遵循“以家庭为单位、认房又认贷”原则。二、套房认定标准：(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的;(四)对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按“第三条”执行差别化住房信贷政策。

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按照目前的现行法规，房子卖了之后再次购买仍然属于首套住房。目前银行所认定的住房标准在父母名下有住房以未成年子女名义购买，或是在未成年时名下有住房成年后再次购买，都属于二套房。此外在个人名义下有购房贷款记录，结清后没有出售话再贷款购房都属于二套住房的范畴。总体而言只要名下有房产或者是有过房贷的记录，在没有结清以及没有出售的情况之下，无论是否申请房屋抵押贷款都属于二套房。限购政策都是以家庭为单位，家庭成员包括夫妻以及未成年子女，所以以自住为目的的换房客户，需要提前先将手头房产出售之后才能够再次购买房屋不受到高利率的影响。绝大多数城市二套房的**比例已经提高在40%以上，而且贷款的利率也逐步上调10%左右。