购房首付如何计算

房子首付不是一成不变的，不同地区，不同的贷款方式，首付都是不同的，商业贷款首付比例是三成，公积金贷款首付比例不得低于百分之二十，两者相比，公积金贷款会更合算些。如果是首套住房，那么首付款等于总房款减去客户的贷款总额。而贷款额度等于合同价格乘以百分之八十，这里的百分之八十是指，如果是首次申请贷款，额度最高可以达到百分之八十。如果是购置二手房进行首付款，计算公式应为实际成交价格减去客户的贷款额。这时的贷款额度等于二手房的估价乘以百分之八十，可以大致算出首付款。首付款不可以贷款，所以想要购房，手上必须要准备一定的现金。大部分情况下，首付款是总房价的百分之三十。如果手头宽裕，可以多付一些首付款，这样可以减少后期的还款利息，减少购房总价。

公摊面积，是指小区业主对小区内的公共用房、管理用房、共用建筑空间等共同分担的面积。公摊面积主要由两部分组成：一是能构成整栋建筑物的公共用房和管理用房建筑面积，包括电梯井、楼梯间、垃圾间、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室等；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体。每户的公摊面积＝本户的建筑面积×公摊系数，而套内建筑面积≈建筑面积－公摊面积。举个例子：公摊系数为23％，建筑面积就120㎡的公摊面积为120㎡×23％＝27.6㎡，建筑面积100㎡的公摊面积为100㎡×23％＝23㎡。通常户型图中，会标注出建筑面积是多少。什么是套内建筑面积商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能完善地反映买房人个人私有部分的产权。1、套内房屋使用面积套内房屋使用面积就是套内房屋使用空间的面积，也就是套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和。2、套内墙体面积套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。新建住宅各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，公用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体按全部的水平投影面积计入套内墙体面积。3．套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积都是按照阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积来计算的。其中，原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积。什么是建筑面积建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积。简单来说，建筑面积是你买房时销售说的面积，较后呈现在房本上的面积。而其中的公摊面积指商品房销售中应分摊计入销售面积中的商品房中公共建筑空间的面积，包括楼梯间、电梯井、共用走廊等。

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首付后可退房，需付违约金。计算方式看合同约定。

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一、根据最新出台的文件政策规定：“首次购房”不等于“首套房”；“首次购房”首付为2.5成，“首套房”首付为3成；贷款还清都算首套房，首付3成；有贷款未还清，算二套房，首付4.5成，利率上浮10%。二、同时，南京将加强对个人住房贷款首付资金来源的审查：各银行业金融机构要按照“了解你的客户”的原则，加强首付款真实性审查，明确“客户的首付款不能来源于借贷资金”的底线，综合运用征信、首付款流水审查等方式，确切掌握借款人首付款真实的资金来源状况，严格审查首付款证明材料。各银行业金融机构对无法查实首付款来源的客户，应要求借款人提供未使用商业性借款资金充当首付款的书面诚信保证，查实诚信保证不实的，应将其记入征信不良记录。银行业金融机构个人住房贷款审批材料要能体现首付款调查痕迹。各银行业金融机构在发放消费贷款和信用贷款时，要加强对客户的交易真实性审查和贷款用途验证，严禁客户将消费贷款和信用贷款挪作首付款；各银行业金融机构在发放个人住房贷款时，对通过消费贷款或信用贷款等银行融资用于首付款的客户，一律不得发放个人住房贷款。对通过房地产中介公司、互联网平台、小贷公司等非银行渠道筹集首付款的客户，各银行业金融机构一律不得发放个人住房贷款。对存在“首付分期”、“零首付”等促销行为的房地产开发企业，各银行业金融机构一经发现即中止或从严控制合作关系。要对存量住房贷款进行排查，主动把控贷款中“首付贷”的风险。

个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳征收有两个条件：家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税；另外如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。契税：基准税率3%，优惠税率1.5% 和1%，由买方缴纳，同时规定若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%；若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

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