更换物业管理企业需要什么程序

当业主不交纳或者没有及时交纳物业费、供暖费时，有个别物业公司以此为由停电、停水、停暖，造成整个小区的使用不便。这样的解决办法严重侵犯了业主的合法权益，对此，物权法明确了“物业服务企业或者其他管理人与业主关系”。 物业与业主关系 根据物权法第81条的规定，业主可以选择物业管理企业或者其他管理人对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理。业主选好物业管理企业或者其他管理人后，应当签订物业管理合同，将自己对建筑物及其附属设施的管理权利委托给选聘的物业管理企业或者其他管理人。因此，业主与物业管理企业或者其他管理人之问是一种合同关系。 物业管理企业或者其他管理人应当按照合同的约定向业主提供相应的服务。物业管理条例第36条规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向**终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 物业管理是否符合合同约定，涉及建筑区划内的建筑物及其附属设施能否正常有效的运转，建筑区划内的治安、环保、卫生、消防等许多方面，涉及每个业主的切身利益，关系着社会的和谐与安定，因此，在履行物业服务合同的过程中，物业管理企业或者其他管理人应当接受业主的监督。城市新建住宅小区管理办法规定，物业管理公司的义务有：(一)履行物业管理合同，依法经营；(二)接受管委会和住宅小区内居民的监督；(三)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。《物业管理条例》规定，业主委员会应当及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和西助物业管理企业履行物业服务合同。业主对物业管理企业或者其他管理人的监督可以采取如下不同形式，如对物业管理企业履行合同的情况提出批评、建议，查询物业管理企业在履行合同中形成的有关物业管理的各种档案材料，查询物业管理企业的收费情况等。业主对物业管理企业的监督有利于其更好地向业主提供服务，履行好合同规定的义务。

业主大会在选聘物业管理企业时，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，针对物业管理企业资质如何确定问题，建设部出台《物业管理企业资质管理办法》并于2004年5月1日开始施行。下面附《物业管理企业资质管理办法》全文。 物业管理企业资质 建设部关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定 中华人民共和国建设部令第164号 《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》已于2007年10月30日经建设部第142次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。 建设部部长 汪光焘 二○○七年十一月二十六日 建设部关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定 建设部决定对《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第125号)作如下修改： 一、删去第十七条、第十八条、第二十二条。 二、将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。 此外，对条文顺序作相应的调整。 本决定自发布之日起施行。《物业管理企业资质管理办法》根据本决定作相应的修改，重新发布。 物业服务企业资质管理办法 （2004年3月17日建设部令第125号，2007年11月26日根据《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》修正） 第一条 为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，制定本办法。 第二条 在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管理，适用本办法。 本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 第三条 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。 第四条 国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。 省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。 设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。 第五条 各资质等级物业服务企业的条件如下： （一）一级资质： 1.注册资本人民币500万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％： （1）多层住宅200万平方米； （2）高层住宅100万平方米； （3）独立式住宅（别墅）15万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 （二）二级资质： 1.注册资本人民币300万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％： （1）多层住宅100万平方米； （2）高层住宅50万平方米； （3）独立式住宅（别墅）8万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 （三）三级资质： 1.注册资本人民币50万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4.有委托的物业管理项目； 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 第六条 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质： （一）营业执照； （二）企业章程； （三）验资证明； （四）企业法定代表人的身份证明； （五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 第七条 新设立的物业服务企业，其资质等级按照**低等级核定，并设一年的暂定期。 第八条 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。 二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 第九条 申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料： （一）企业资质等级申报表； （二）营业执照； （三）企业资质证书正、副本； （四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同； （五）物业服务合同复印件； （六）物业管理业绩材料。 第十条 资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。 第十一条 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准： （一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的； （二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的； （三）挪用专项维修资金的； （四）擅自改变物业管理用房用途的； （五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； （六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； （七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的； （八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的； （九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的； （十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的； （十一）超越资质等级承接物业管理业务的； （十二）出租、出借、转让资质证书的； （十三）发生重大责任事故的。 第十二条 资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。 第十三条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。 企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。 第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。 第十五条 企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。 第十六条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。 第十七条 物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。 资质审批部门应当加强对物业服务企业的监督检查。 第十八条 有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书： （一）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的； （二）超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的； （三）违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的； （四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的； （五）依法可以撤销审批的其他情形。 第十九条 物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。 第二十条 物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。 第二十一条 物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。 第二十二条 资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任： （一）对不符合法定条件的企业颁发资质证书的； （二）对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的； （三）对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的； （四）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的； （五）不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。 第二十三条 本办法自2004年5月1日起施行。

我听说，如果业主们对物业管理不满意，好像可以通过业主大会投票来更换物业管理公司，但具体怎么操作我不太清楚。

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一、条件1、注册资本50万元以上;2、物业管理、房地产经济、建筑、财务的专业技术人员10人以上,其中,有中级职称的不少于5人;3、有一个意向性的物业管理区域。二、程序1、到工商局办理营业执照;2、到房地产管理局办理资质证书。三、办理资质证书的资料1、营业执照2、验资报告3、企业章程4、专业技术人员的资格证书5、专业技术人员的聘用证书和劳动合同6、物业管理意向书四、办理资质证书的时间20天

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物业管理作为一个新兴的行业,虽然发展的历史只有短短20多年，但它已成为房地产经营管理的重要组成部分。本文结合目前国内物业管理的现状，分析了物业管理行业存在的诸多问题，探讨了促进我国物业管理发展的有效对策，对构建和谐社会及社会物质精神文明建设有着极其重要的作用。 物业管理企业的现状 一、我国物业管理企业的现状 １．１物业收费难是目前多数物业管理公司所面临的窘境 物业管理费收缴率低，使许多物业管理公司入不敷出。一般来说，物业费收缴率低于８０％，物业公司将难以维持正常的经营管理活动。业主与物业出现纠纷时， 大多业主以不交物业管理费为抗议手段。调查显示，凡已设立物业管理服务的小区，均不同程度地存在业主拖欠管理费的现象，拖欠时间短则数月，长则数年，即使是全国优秀的物业管理小区也**多能实现９０％的收缴率；而且在一些小区，因业主与物业管理公司间的纠纷，甚至出现集体拒交物业管理费的现象。物业管理费用的收取，直接影响到物业管理公司的赢利与否。 １．２物业管理公司自身还处在一个较低水平，服务能力不强 物业管理公司是接受全体业主委托，为其提供服务的具有专业管理能力的服务机构，它的权利和职责范围由全体业主赋予。 但现实生活中，物业管理公司的观念常常错位，将服务者的角色转变为管理者的角色。物业管理公司常常将共有部分随意处置收取设置费和使用费、挪用房屋建设维修资金、擅自改变物业用房、限制甚至排除共有权人行使共有权。 物业管理公司服务能力不强表现在以下几个方面： （１）物业管理公司人员普遍具有 “朝八晚五”的落后观念。业主到单位上班时，物业管理人员到小区来上班；业主下班回到小区，物业管理人员也下班离开小区，业主真正需要服务的时候却看不到物业管理人员。这种落后观念，使得物业管理公司及服务人员管理意识多，服务意识少。 （２）专项维修资金管理不规范，物业管理收费纠纷突出。对物业维修基金的筹集、使用、管理缺少规范，造成物业专项维修资金筹集不到位，或被不 当挪用，或不能按业主意愿使用，或使用时手续繁琐等问题突出。 （３）缺乏专业管理人员。由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的专业物业管理人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的发展。 二、我国物业管理公司发展与完善的对策 ２．１努力提高物业管理公司及其工作人员的服务质量 物业管理是指物业小区的业主通过由全体业主组成的自治机构（如业主大会），对物业小区进行的维护和管理。因此，物业管理的主体是全体业主，而不是物业管理公司。物业管理公司只不过是通过提供专业的物业管理服务而进行营利的经营实体，就好像律师事务所能提供专业的法律服务一样。所以， 严格来说，物业管理公司应该叫物业管理服务公司。物业管理公司与业主之间的关系是一种服务和被服务的合同关系，也是一种代理与被代理的关系，物业管理公司在提供管理服务的过程中，必然要行使一些日常管理物业小区的权力，而这些权力都来源于业主的授权。物业管理公司必须意识到物业管理的本质体现在优质的服务上，始终贯穿“服务质量**重要，服务水平创一流”的经营理念和“以人为本” 服务理念。服务是以消费者需求为出发点，物业管理公司应不断查知业主的真正需求，并提供给业主；服务应以消费者满意为评价标准，无论是物业管理的高层领导还是普通员工，都应具有消费者满意的服务理念，想尽办法为消费者提供满意的服务。根据美国和其他发达国家的经验，一个好的物管人员，必须具备下列基本的素质要求： （１）由于物业管理是一种服务，因而物业管理人员首先要具备的条件就是心理学方面的常识和人际沟通方面的技能，要善解人意，善于与各种各样的人打交道。对于业主提出的每一个要求和每一个投诉，都要认真听取和对待；凡是在物业管理合同授权范围之内的，都应及时和认真处理；凡是在物业管理合同授权范围之外的，则应耐心解释或向业主大会反映。 （２）加强思想素质教育，培养员工的敬业精神，树立正确的服务意识。物业管理是通过为客户服务来实现经济效益和社会效益的，要牢固树立“服务第一，用户至上”的观念，服务者必须做到仪表端庄、言谈有理、行为适度，用自己的一言一行向业主传达企业良好的管理风范和高超的服务水平。 ２．２加强对物业管理服务的监管力度 物业管理服务公司提供物业管理服务的范围，以及物业小区业主授权物业管理服务公司行使管理权力的范围，可以由物业管理服务合同加以明确和具体的规定。但是在现实生活中，物业管理公司和业主就服务内容总是发生纠纷。大多数服务没有一个参照系数，有些合同条款本身就含混不清，比如保安服务大部分物管合同只是简单的表述为“提供２４小时保安服务” ，而保安如何服务、承担什么样的责任没有约定，这样就造成业主与物业管理公司在理解上很难达成一致，在发生纠纷时彼此争执，都认为自己有理，甚至导致双方关系恶化。可见我国在物业管理的监管方面做的远远不够，政府职能缺位、监管薄弱的现象比较普遍。行政监管薄弱使得物管公司取得管理权、业主大会召开成立（包括物业管理委员会成立）这两个后续纠纷的 “源头”就不能得到有效地规范，发生问题各方也投诉无门或投诉无果，后期其它问题的预防与发生后的处理情况可想而知。政府作为监管主体，需要进一步完善立法和司法，加强监管力度。虽然《物业管理条例》已经开始运行，但仍需要地方立法加以细化，强化法规的可执行性和可操作性，特别是在不交物业管理费的制约等方面做出具体规定，以化解当前大量出现的一些突出纠纷与矛盾。对此可以借鉴美国物业管理的经验， 加大对物业服务中每一方违约违规的处罚力度，遏制“赖账”、“不依约尽责”等不良现象的发展。比如针对业主不交管理费的现象，美国各州的区分所有物业产权法规定，如果某一房屋单元的业主欠缴管理费，从到期之日开始，便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权，可按法律规定的程序，强制拍卖欠费业主的房屋单元，并从售房款中优先受偿。除了收回全部欠费外，还包括利息、滞纳金及小区业主协会因追讨欠费所支付的诉讼费及合理的律师费。物业管理这个新兴产业道路曲折，前途广阔。随着我国城市化进展，物业管理这个关系到每个居民日常生活的行业必将取得飞跃发展。规范物业服务市场、提高物业服务水平，克服前进路上出现的困难，尚需要全社会的共同努力。