综合地价款如何计算

2008年4月8日前10%综合地价款；之后满五年的差额70%的综合地价款。

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综合地价款是经济适用房上市交易时候会遇到的一种税费。在购买经济适用房的时候，会有一条名为综合地价款的条款需要交费，这个经济适用房５年内转让，需要对审批面积与实际购买方产生的差额部分缴纳解析地价款。满５年的，上市出售时候按照成交价值缴纳10%的解析地价款。解析地价款的收取尺度为，经济合用住房的真实买入价格减去该家庭**高购房总价尺度乘以百分之十，对跨越购买经济合用住房的家庭，经批准收取补交解析地价款后，为缴款家庭按房开具收费专用收条。综合地价款是适用于经济适用房上市的交易业务。经济适用房５年内转让的，需要对审批面积与实际购买方产的差额部分缴纳解析地价款。满５年的，上市出售时候按照成交价值缴纳10%的解析地价款。房屋交易业务全部凭核定表、演讲书、收条为超标购买经济合用住房的家庭治理立契过户手续，并按购房实际价款和补交解析地价款的总额为基数，按经济适用房收费规定收取相干税费。在二手房交易涉及的税费中，综合地价款专门针对经济适用房征收，其他如商品房、公房以及二类经济适用房都不需要缴纳。综合地价款的缴纳需要考虑：经适房是否满5年，只有满5年的经适房才能够上市交易。

我听说经济适用房的综合地价款计算挺复杂的，好像包括土地成本、建筑成本、基础设施配套费、管理费等。不过具体怎么算，我也不太清楚。我打算找个专业的房产经纪人咨询一下，他们应该更懂这些。另外，我还想多看看几个项目，比较一下价格和房子质量，争取买到性价比高的房子。

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综合地价款是经济适用房上市交易时候会遇到的一种税费。在2008年4月11日之前购买的经济适用房满5年：需缴纳网签价×10%；在2008年4月11日之后的经适房满5年：房屋交易政府优先回购；若不回购，则需要缴纳差额×70%。其中差额指的是购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差。

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只要满五年就可以上市，就是现实的商品房。1.经济适用房只要取得房产证均可补缴差价款后取得完全产权，更换房产证自由上市交易。如果购房时享受了货币补贴且购买时间不满5年，上市交易时需退回所享受的经济适用住房货币补贴。2.补缴差价款标准所依据的时间是购房合同签订时间。凡购房合同签订日期在2005年11月1日之前的，按10%收取补差款。购房合同签订日期在2005年11月1日之后，但执行146号令以前政策的项目，以预售许可证办理时间为准，2005年11月1日之前办理的，按10%收取补差款。2005年11月1日之后办理的，按20%收取补差款；2010年4月15日后，凡按照189号令办理购房资格的，按30%收取补差款。一、经济适用房转商品房经转商，其实就是房屋过户，二手房交易，要交税。要想经转商就只能换名过户，换句话说，就是进行二手房交易，要交税和土地出让金。二、经适房转商品房前提条件需要确认经适房是否满五年，不是买房日期，是契税发票上的日期，或者房产证发放日期。一般契税的时间会比房产证日期早1年左右，所以只要看契税日期满五年就可以了。注：经适房是一定要满五年才能交易的，否则连预约的资格都没有。三、经适房转商品房所需材料(一)户口本;(二)双方身份证及复印件(**少3张);(三)结婚证(必须带，若转让给年龄大的父母，已没结婚证的，可以用户口本证明夫妻关系也可);(四)经济适用房买卖合同原件或复印件(不带也可，大厅可以帮助打印，不收费，就是耽误时间);(五)0房本中的户型图和房屋登记表各两张(登记表一定要将所有权人名字隐去);(六)买经济适用房时已缴纳的综合低价款证明(蓝色纸)和契税证明及其复印件;(七)房本及复印件。四、经适房转商品房流程(一)门口咨询台领取网签号;(二)到窗口排队等待叫号进行网签。可以先去窗口要个存量房买卖合同信息表。填写表格信息。(三)网签后，去咨询台领取2份表格(个人销售已购住房涉税申报核定表 5年以上家庭唯一生活用房证明)，都是缴纳契税用的。(四)缴纳契税。(五)拿到契税票后，凭契税票到咨询台领取登记过户号。(六)交纳土地出让金，算法是3621元*面积*10%(当初购房已交的超标经济适用房面积的部分要减掉)。(七)登记过户排号等待办理过户。(八)办理登记过户后，10个工作日由买方来取房本。五、经济适用房转商品房(一)土地出让金按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行; 2(二)所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴)由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以下的部分，按20%缴纳所得收益，80%归卖方;成交 价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分，30%缴纳所得收益，70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。(三)印花税0.1%，买卖双方各承担一半;(四)契税1.5%，由买方缴纳;六、经济适用房转商品房补差价率经适房是有限产权，补交差价款才能变成完全产权，按照合同签订日期满五年才能进行上市交易。2005年10月1号之前按照原购房价的10%补交差价，2005年10月1号之后按照原购房价的20%补交差价。七、其他注意事项(一)变更性质(经改商)，必须补交综合地价款，但要在夫妻、父子直系亲属间变更，契税先交后返还。返还时间为(15天至三年);别忘记在地税那取张契税返还需提交的文件清单(二)夫妻间变更名字经改商后，再变更回来只需85元工本费，无其他税费;(三)经改商后，房本拟在变回原所有权人的，再次买卖交易方式费用**低。因无价差，虽然不满5年，5.5%营业税(买入价=卖出价)为0;所得税按增值20%计算也为0，故只需缴纳1.5%契税。所以，经济适用房转商品房的基本条件是契税满五年，以契税发票上的日期开始算，不然是没有资格的。符合五年的条件之后才能，带着身份证、买卖合同、房本等相关证件办理过户手续，当然还要支付一定的费用，其中金额比较大的一项是经济适用房转商品房补差价率是原购房价的20%。

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