怀柔瀛公馆多少年产权？以房养老政策真的“好看不好用”？

• 147****2267 4月2日，雄安新区的消息刷爆了每个人的朋友圈。正值清明节小长假，大批投资者奔赴雄安新区三县，由于县城里来自京津的车辆太多，当地公安甚至在拥堵路段上劝京津牌照的车暂时返回。发现新区停止了一切房产买卖，投资客又涌向周边导致高碑店和白沟的售楼处人满为患。**近的雄安新区，注定难以平静。 网上段子说要抓紧嫁雄安新区小伙，娶雄安新区姑娘，做第一批“雄漂”等等，仿佛新区人民个个都会成为“拆迁户”而一夜暴富。笔者这里希望提醒投资客，对于新区未来的房价，还是应该理性的看待。 我们知道，供给和需求共同决定着价格的走势。雄安新区的规划面积很大，远期控制区面积比深圳特区的面积还要稍微大一点，加之调控和规划在先，新区内的人口总数也会科学合理的规划，未来新区内人口总数必将和住宅建设规划相匹配，这就足以保障未来新区内不可能达到目前北京城区的人口密度。接下来在新区规划建设时，必定先谋后动，用**先进的理念和国际一流的水准进行城市设计，合理把握开发节奏，与周边环境融合发展。可以预见，雄安新区将会是设计规划**科学，结构布局**合理的新型智慧城区。相信科学规划下的雄安新区一定可以做到供需平衡，房价也会保持稳定。 据了解，目前雄安新区三个县都已经冻结全部房产过户，本地人外地人都不能买卖房屋。商品房一律停售，二手房中介全部关停。在建的房子一律停工，农民也不允许自建房。建材商也不允许在辖区内做生意，村口设卡禁止建材入村。可见当地政府为了避免可能出现的房地产炒作，已经事先准备充分，调控在先。在“房子是用来住的，不是用来炒的”这个理念指导下，新区的限购措施在短期内出现松动的可能性不大，指望通过投资雄安新区的房产短期内获得超额收益的可能性也很小。 经验有之，实力有之，平地造一座城对于中国而言毫无难度。设立雄安新区，可以疏解北京非首都功能，调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎。正是因此，雄安新区“具有重大现实意义和深远历史意义”。 毫无疑问，雄安新区人民将会是这一国家战略的受益者，但这种受益绝不应是房价上涨或者拆迁带来的一夜暴富，更重要的是新区人民及子孙后代能够生活在首都副中心，拥有无限可能的未来。 配合国家战略落地过程中，必将伴随着大量的变迁，不少人也许会告别旧宅搬迁新房，也许会开始学习新的职业技能，这对当地人民也是一种挑战。雄安新区人民面对这一伟大的历史发展机遇和挑战，此时此刻更需要的是保持平常心，耐心和定力。 俗话说罗马不是一天建成的，深圳特区，浦东新区，这一个个成就不凡的地方都是经历了很多年持续不懈的建设和努力才成为今天的样子。同样，雄安新区的建设和发展不会是短期行为，在国家级的战略支持下，雄安新区必将迎来超乎想象的飞速发展，但是既然是千年大计，必定需要数代人的持续建设和努力，千年大计更需要战略定力和历史耐心。 建设雄安新区，这是国家的大事，咱们每个人都要帮忙不添乱，让新区人民依旧可以平静的生活，让新区可以从容稳步的发展，共同见证燕赵大地上的新故事、新奇迹。    
  2019-11-25 06:55:10
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  2018年以来，北京市多个共有产权房项目在选房阶段出现了高“弃购率”的现象，这也让社会对共有产权房的定位产生了一定质疑。对此，北京市住建委做出回应，当前全市共有64个共有产权住房项目(含转化项目33个)实现了土地供应，可提供房源约6.55万套，房源数量与申购家庭数量的供需比从1：400下降至1：7，真正满足刚需无房群体住房需求，切实落实了“房住不炒”要求。
  
  一边是加大共有产权房供地满足刚需，另一边却是低于周边平均房价30%的共有产权房销售遇冷，到底是哪个环节出现了问题，这需要从共有产权房政策设计的历程谈起。
  
  客观的说，共有产权房有效区分了居住需求和投资投机需求，居住需求方面共有产权房与普通商品住宅并无两样，同样可以实现落户与子女就近入学，抑制炒作方面则通过产权比例设置和出让时的多重限制手段发挥作用，只有真正有居住需求的购房者才是潜在购买者，政策设计较此前推出的经济适用房、自住型商品房而言的确已是一大进步。早期经济适用房虽然对购买家庭的年收入等多个方面进行了严格限制，但由于价格优势还是吸引了大量投资投机者，此前全国各地陆续出现了多个资质作假购买经济适用房的案例；自住型商品房是共有产权房的前身，购房者购买5年内不能交易，5年后将收益的30%上交财政后可出售，这一政策虽较经济适用房已大幅进步，但同样存在一定漏洞，比如购买时周边房价为5万元/平方米，自住型商品房70%售价为3.5万元/平方米，假如市场房价跌至4万元/平方米，购买商品房者每平方米会出现1万元亏损但购买自住型商品房者仍会盈利。也正是存在上述政策的历史演变，在“房住不炒”的背景下共有产权房才应运而生。
  
  对购买共有产权房满足自住需求的工薪阶层而言，他们购房时不仅仅关注价格，还会关注交通便利程度、周围生活和教育资源配套、未来经济条件允许后卖出换房是否方便等因素。共有产权房的实际销售情况充分体现了购房者是如何用脚投票的，位于中心城区或郊区交通相对便利的共有产权房基本上推出后可售罄，滞销的多是位于郊区且交通不便的项目。另一方面，近两年北京市加大了中小户型限竞房的供地力度，短期大量限竞房集中上市同样对共有产权房形成了较大冲击。3月北京商品住宅待售面积已达820.2万平方米，库存超7万套，处于近3年的高点位置。同时，新开工的限竞房面积仍较大。中原地产统计显示，今年一季度末，北京共有49个限竞房项目取得预售证，累计供应3万套，供应面积364万平方米。刚性需求者在选择时也会充分考虑共有产权房和限竞房的种种利弊，位置不好的共有产权房遇冷也就十分正常的了。
  
  针对上述问题，与时俱进地不断改进完善共有产权房相关政策、以便其更好地发挥社会保障服务功能也就成了当务之急。
  
  首先，短期应加大城市中心城区和郊区交通便利地区共有产权房的供给规模，对此，北京市住建委已明确表示近期已经向东城、西城区统筹调配了1200套房源。长期来看，由于中心城开发强度较大，已不具备大规模开发条件，应注重城市规划与人口分布的有机结合，停止“摊大饼”式的城市扩张模式，学习发达国家都市圈的发展规律，加大力度发展大城市周边卫星城，辅以卫星城良好的教育、医疗、商业等配套，着力发展市郊铁路有效连接卫星城与中心城。共有产权房着重布局卫星城既能解决城市中心不堪重负的问题，又能解决刚需购房者担心的交通与配套问题，一举两得。
  
  其次，当前购房者购买共有产权房存在一个较大顾虑在于共有产权房未来的流转问题，毕竟谁都不会保证永远不换房。目前北京市共有产权房规定，取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额，代持机构可优先购买。政府持有的份额不对个人出让。相比于普通商品房可直接在二手市场上市交易，共有产权房流转速度注定较慢，决定资产价格的重要因素之一就是资产流转的难易程度，因而尽快建立促进共有产权房流转的全市统一交易平台是提高共有产权房周转效率并打消购房者这一顾虑的重要手段。对此，市住建委正着手建立代持机构网络服务平台。
  
  再次，北京市房地产市场已进入存量房时代，2018年存量二手住宅成交量占商品房住宅成交总量的86%。未来在代持机构网络服务平台建成的基础上，由代持机构在市场上购买一定存量的二手房进入共有产权房系统可在很大程度上解决当前共有产权房位置不便、配套不全等问题。当然，这会显著增加政府在共有产权房上的投入。
  
  综上，相对于经济适用房、自住型商品房，共有产权房的制度设计基本上已将投资和投机购房者挡在门外，但由于新建共有产权房位置多处于郊区交通不便之地，叠加短期限竞房井喷等因素，短期共有产权房出现了一定程度的市场遇冷，未来需从增加中心城区共有产权房供给、大力发展卫星城、建立促进共有产权房流转的全市统一交易平台、探索政府购买存量房变为共有产权房等多个方面改进共有产权房政策，进一步提高共有产权房配置与使用效率，切实落实“房住不炒”。
  
  　　
  
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  2019-11-25 06:55:07
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  拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，但继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。近年来，福建省晋江市大力推进村级敬老院建设。图为老人在晋江市磁灶镇大埔村敬老院散步。新华社 宋为伟摄“以房养老”是否划算？“以房养老”试点遇冷为何还要在全国开展？“以房养老”能走多远？——日前，银保监会发布了《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，将“以房养老”保险由原来的试点城市，扩大到全国开展。一时间，“以房养老”再次引发社会热议。辛苦买套房，等老了再“倒按揭”给保险公司，每个月吃定额养老金，这种“前半生我养房子，后半生房子养我”的做法，此前在全国多地试点已满4年，但满打满算不到百户人家参与。作为一项创新养老模式，“以房养老”可以为老年人提供多样化养老保障，但在政策愿景和现实操作之间，还有一些必须要迈过的坎儿。“以房养老”全国开展怎么看？具有创新价值遇冷只是暂时仅一家保险公司开展业务，累计承保139单（99户）——2014年7月在北京、上海、广州、武汉正式开展“以房养老”试点至今4年，可谓进展缓慢，市场遇冷。“以房养老”，也被称为“老年人住房反向抵押养老”或者“倒按揭”，是跟人们从银行按揭贷款买房正好相反的一种操作。拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，但继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。作为一种创新的养老方式，“以房养老”由保险公司承担风险，确保老人的晚年生活后顾无忧，为老年人提供了新的养老解决方案。然而，这一养老新选择似乎有些“不受待见”。对保险公司来说，这项保险属于保本微利型业务，且涉及房地产、金融、财税、司法等多个领域，存在许多不确定性。对老年人而言，受传统养老观念、产权纠纷、房产市场不稳定、相关配套政策不完善等因素影响，同样顾虑重重。试点反响不尽如人意，“以房养老”在全国开展引发争议。一些业内人士认为，“以房养老”现阶段仍处于“小众”状态，不具备大范围推广的市场环境。那么，“以房养老”为何在全国范围开展？银保监会此次发布的《通知》中指出，将“以房养老”保险扩大到全国范围开展是为了“对传统养老方式形成有益补充，满足老年人差异化、多样化养老保障需求。”专家表示，尽管试点成效不甚理想，但并不能因此否定“以房养老”保险的重大创新价值和实践意义。“‘以房养老’是应对老龄化的有效手段之一，在全国开展有助于我国多层次养老保障体系的建设，通过这种政府和市场合理分工方式构建的养老保障体系**为高效，是非常明确的政策举动。”中国保险学会会长姚庆海在接受本报采访时表示，从发达国家的发展历程来看，“以房养老”契合我国居民未来养老安排和消费理念，现阶段的“遇冷”只是暂时现象。中国老年学和老年医学学会会长刘维林同样认为，作为解决养老问题的一种选择，“以房养老”通过金融机构、保险公司代理模式，可以增加老年人养老资本，提高老年人生活质量，也能扩大内需，刺激消费，是有积极意义的。“以房养老”困局重重怎么破？做好政策研究培育成熟市场那么，以房养老到底划不划算呢？两位网友的对话很有意思——一位网友说：“30岁，你买一套房子，再用30年还房贷，把自己半辈子交给银行。60岁，你退休，再把半辈子买来的房子交给保险公司，保险公司给你发钱养老，房子**终归他们。这辈子，你都干了什么？”另一位网友回复他：“这辈子你让自己好好体验了人生！以房养老有什么不好？每个人都为自己负责，就是一个美好的社会。”是否选择“以房养老”？仁者见仁智者见智。其实，在发达国家，“以房养老”也是一种非主流的养老模式。中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文认为，在较长时期内，我们不应对“以房养老”保险市场有过高的期望值，但作为养老保障制度的一个组成部分，“以房养老”对于某些群体扩大退休收入来源上具有不可替代的作用。那么，“以房养老”试点遇冷，又该如何破局？曾有媒体总结出中国“以房养老”模式的四大困局——观念之困：“靠儿不靠房”仍是主流观念；保障之困：养老机构“一床难求”；操作之困：老人“担心”，机构“畏难”；政策之困：70年产权到期后归谁？专家认为，“以房养老”涉及政府、金融机构、保险机构、老年人家庭等方方面面，需要政府统筹和各方通力协作。“国际上的先进经验都是建立在‘政府支持 市场成熟’的基础上，且经历了多年的发展。要将其推广，既要有完善的机制，还要有成熟的技术和市场。”姚庆海表示，政府需要在完善法制环境、健全风险分担机制、完善监管保障各方当事人合法权益等方面下功夫。同时，金融市场、房地产市场和养老服务市场的不断发展，金融技术的更新升级和专业人才的大量聚集，将推动“以房养老”市场的发展。刘维林则认为，保险公司不能只算经济账，需要有配套的支持政策和前期投入，先培育市场，再走向成熟。他建议，“以房养老”在全国开展，地方政府应根据实际，做好政策研究，地方金融机构和保险公司也要大胆试、大胆推，逐步探索可复制推广的模式。银保监会此次发布《通知》表示，保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判，加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控；积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。“未富先老”养老事业怎么干？共同承担责任推动产业发展历经多年发展，中国基本形成了由基本养老保险、企业补充养老和个人商业养老保险构成的养老保障三支柱格局。截至2017年末，全国基本养老保险覆盖超9亿人，积累基金超4.6万亿元，第一支柱已经形成“城镇职工 城乡居民”两大制度平台。第二支柱方面，同期全国已有近8万户企业建立企业年金，参加职工逾2300万人，积累基金近1.3万亿元。相比之下，第三支柱的发展脚步迟缓。相关专家表示，从国际经验看，一个完备的养老保险体系必然要实现政府、企业（雇主）和个人三方责任共担，而商业养老保险第三支柱是个人分担养老责任的重要体现，可以有效引导个人通过预防性养老储蓄与投资，承担个人在养老活动中的责任。事实上，本次“以房养老”的全国开展，正是中国在强化养老保障第三支柱方面的新尝试。姚庆海认为，“以房养老”在全国深入推广，需要社会养老理念转变，认可保险功能作用。他建议，社会公众和政府应重视发挥保险业在养老、医疗等多层次社会保障体系建设中的作用，保险业还需在这些方面开展大量的宣传咨询工作。自然，“以房养老”不会也不可能替代政府承担的基本养老责任。养老是一个系统工程，需要产业各方的通力协作。专家建议，要进一步完善养老产业布局，探索通过引入长期护理保险与“以房养老”保险产品有效融合、发展康复医疗等，为老年人提供更全面、多层次的养老服务。“养老主要包括两大方面，一是要加强养老服务体系建设，针对老年人医疗卫生、文化娱乐、家政等需求，建立完善的养老体系。二是要完善养老保障体系，完善养老金、医保、福利救助、商业保险等制度建设。”刘维林说。全国老龄办常务副主任王建军表示，我国养老服务体系建设开端良好，但养老服务业发展仍不充分。下一步将加强事中事后监管，实现多元主体办产业，不断满足老年人对产品和服务的多层次、多样化需求。“中国进入老龄化是‘未富先老’，且存在地区发展不平衡、老年人群发展不平衡、社区养老尤其是居家养老基础薄弱等问题。要大力推动养老事业发展，还要推动老龄产业发展。”刘维林说。专家解读“以房养老”三大疑问■受访专家：中国保险学会会长姚庆海西南财经大学博士完颜瑞云1“以房养老”是把房子交给保险公司？事实上，选择“以房养老”并不意味着房子**终归保险公司。举例来说，70岁的老人拥有100万的房子一套，抵押给保险公司，签订合同指定受益人，保险公司以5.5%的利息每月支付老人养老金（每月大概3700元）。老人去世后，受益人有两个选择，其一是保险公司按照当时市场价评估房子价值，扣减老人领取的养老金，剩余部分保险公司支付给受益人；其二是受益人将老人领取的养老金加利息总金额交给保险公司，获得房子。这样来看，这种养老模式只是一种消费方式的转变，保险公司并没有额外获益。公众对“以房养老”的抵触通常建立在“以后房子没了”这一点上，说明公众对该产品还缺乏足够的认识。2“以房养老”是“政府转移养老压力”？这种说法有失偏颇。近年来，中国政府在基本养老保险上的投入逐年攀升，政府一直在加大养老资金投入，并无转移压力的做法。中国致力于构建多层次的养老保障体系，基本形成了由基本养老保险、企业补充养老和个人商业养老保险构成的养老保障三支柱格局。为满足人民群众日益增长的养老保障需求，中国在做强主业——基本养老保险的同时，也在大力推进商业养老保险计划，其中就包括住房反向抵押贷款——“以房养老”。尤其重要的是，“以房养老”是商业行为，不存在强制性。“以房养老”在发达国家如日本、美国、英国、新加坡等地区都已发展出了成熟模式。通过这种制度安排，一方面给满足条件的老年人提供了更多的选择；另一方面也开拓了养老保险的视野，有利于拓展养老保险产品开发的思路，建设多层次养老保障体系。3“以房养老”全国开展要解决哪些问题？从政策环境看，“以房养老”实施过程中，可能涉及遗产继承纠纷、地面附着物处置计价、房屋价值波动损失承担等法律问题。针对这些问题，首先，需要制定和完善相应的法律法规。其次，开展“以房养老”需要在一个相当长的时期内提供大量的资金，需要安排适当的财政税收政策支持。**后，需要建立必要的政策性保险机制。从国际经验来看，推行反向抵押贷款有必要设立**终的保险人，这当中离不开政府的作为和担当。从社会环境看，“以房养老”作为一种新型的金融工具，面临着利率、房价、经济周期、长寿等各项风险。就中国情况来看，房地产市场价格走势、人均预期寿命等因素还没有形成长期稳定的预期。监管机构要重视对风险的监测和控制，切实做到保护消费者的合法权益不受损害。从市场环境看，中国是典型的供给推动型保险市场，“以房养老”产品的推广，**终还是需要从供给侧发力，开发满足消费需求的产品。保险公司应立足现实，综合运用先进的科技手段，开发设计能够满足消费者多方面多层次养老需求的产品。
  
  
  
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  2019-11-25 06:55:04