朝阳房改房个税交多少？刘世锦“房住不炒”为房地产“纠偏”

• 132****1147 "一线城市房价要涨到20万?
  
  发布会上有提出了，一线城市房价是不是要涨到20万、楼市调控健康标准等问题，看看住建部部长是怎么回答的。
  
  东方卫视：
  
  想问一个关于房价的问题，去年在那一波上涨的时候，有市场人士已经喊出来说北上广深一线城市，中心城区的房价应该到20万每平米以上，我不知道您怎么看待这样的观点?另外，我想问一下，这些年一直在说房地产调控的目标是希望能够有一个健康稳定的发展态势，我想问一下，在您的心目中，“健康”的标准是什么，有没有考虑到房价收入比?
  
  住建部部长陈政高：
  
  关于一线城市的房价情况，我前面已经介绍了，现在继续趋于稳定。你刚才提出稳定发展的标准，中央经济工作会议提出，要防止出现大起大落。不大起大落，就是我们所说的平稳健康发展。谢谢。
  
  房产税如何征收?
  
  2017年以来，关于房地产税推进明显加速。1月11日国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，其中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。
  
  全国人大财经委副主任委员尹中卿早前表示，房地产税有两大功能：第一个就是抑制楼市价格的投资和投机性的需求。第二个就是健全地方主体税种。
  
  而且由于每一年度的新建住宅平均销售价格都有变化，房产税认定标准每年也都有变化，目前为止，每一年呈现上调状态。
  
  不过，世联行高级副总裁兼董秘袁鸿昌在兴业证券电话会议上表示，从可行性方面来看，中国在征收房产税方面的准备尚不完善，几年内征收房地产税的可能性不大。长期来看征收房产税是必然的趋势，但并非是抑制房价的有效手段，因为持有期间的税费应该可以被转嫁。
  
  现行房地产税影响可忽略
  
  有市场观点认为，房地产税能够降低房价。这个想法已经被机构用数据打脸了。
  
  以目前试行的上海、重庆为例，华泰证券研报分析，2011年房产税确立当年，重庆财政局宣布征得房产税1亿元。因重庆房产税为固定税率，一经确认不再变更，考虑2013年新增应税住房数量，重庆三年累计征收房产税应未超过4亿元;上海2011年认定应税房屋约2万套，2012年为5.7万套，2017约为7万套。2011年上海征收个人房产税超过1亿元，2012、2013年该项税收收入分别为2亿元和3亿元左右。由此可见，沪渝房产税占比地方财政收入微不足道。
  
  不仅如此，在两地征税后的一年中，上海和重庆的房价仅分别下降了0.2%、2.6%，但之后房价又开始上行，说明现行试点方案对房价的影响微乎其微。
  
  今后房产税或与上海重庆不同
  
  同策咨询研究部总监张宏伟认为，建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后**有可能直接推进的就是房地产税，而不是此前已经在上海、重庆试点的房产税。今后一揽子关于房地产税方面的税制改革的顶层设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系(土地、财税和金融)之一的财税政策与措施。
  
  此外，建立不动产统一登记制度，房地产税立法的完成等为房地产税顺利推进的基础条件，从官方公布的推进口径来看，上述两项工作大约会在2020年左右完成，但鉴于工作难度、利益博弈等前车之鉴，上述两项工作有可能会因为这些原因而延后2-3年，这也就意味着，房地产税正式推进的时间点有可能是在2020年之后的两三年时间里。
  
  而从房地产税预计正式推出的市场背景来看，同策咨询研究部结果显示，2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套，这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市增量房增速将递减，房地产市场将进入存量房时代。此时，地方政府再依靠土地财政的收入过日子就会显得难上加难。
  
  此时，如果房地产税的正式推出，并逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系(土地、财税和金融)之一的财税政策与措施，未来以税费手段调节房地产市场需求结构，坚持“去投资化”，防止市场供应偏大，未来房地产市场将回归以自住属性为主，楼市也将在“白银时代”回归到一个相对健康的发展轨道。当然，对于地方政府来讲，届时，房地产税也将会成为土地财政之后一项非常重要的一项税收来源，地方政府也会有较大的动力向前推进。
  
  "
  2019-11-25 06:46:20
• 141****9465 "房屋空置税要来了?  
  
  近日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴在《参事讲堂》上发表演讲。根据演讲实录，仇保兴认为，应该对房地产税进行分类，率先出台能够精准遏制住房投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容地考虑物业税如何开展，“以达到理性遏制、逐步熨平房地产泡沫的效果”。
  
  此观点引发了对空置税的热议。华夏新供给经济学研究院首席经济学家、原财政部财政科学研究所所长贾康在其微信公众号发表文章表示：“仇保兴建议征收空置税，我的理解是，他认为房地产税要从容处理，意思是说‘急不得’。”
  
  空置税在国外很常见，在国内也已经讨论多年，但迟迟没有在政策层面开始执行。新京报采访发现，“空置”的界定是一大难点，在实际中难以操作;其次，中国房地产行业情况之复杂，也使得相关部门对这一调控工具保持谨慎态度。空置税能否提升房屋空置成本以减少投机投资性需求为市场所期待。
  
  房屋空置税要来了?  
  
  仇保兴再提空置税  
  
  贾康称“是一个美好的愿望”
  
  10月9日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴提出，可通过征收空置税以遏制住房投机泡沫。这不是仇保兴首/次提出空置税。今年4月11日，仇保兴在博鳌亚洲论坛上表示，房地产市场的调控手段在发生变化，由过去中央集中发力调控到区域分散调控，从行政命令调控到利用税收、信贷等工具调控，长远看空置税、消费税都会陆续出台。
  
  空置税主要是针对空置住房。仇保兴提出，住房需求逐渐减少是未来的一个趋势。根据国际货币基金组织发布的报告，法国、日本等发达国家在城镇化率峰值过去之后，人均住房面积约为35-40平方米。我国绝大多数省份人均住房面积已经达到这个数值，这意味着我国三四线城市的住房空置率会逐步上升，许多地方当前已经出现的“空城”、“鬼城”现象会加剧。这也意味着，一线城市随着人口的增长，房价上涨的压力非常巨大。
  
  贾康在其微信公众号发表文章认为，以空置税促成房地产健康发展，是一个“美好的愿望”。但如何使空置税可操作、具体如何落实，是当前面临的挑战，目前还没有看到比较好的解决方案。
  
  中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林认为，我国实行空置税的条件还不成熟，类似空置税需要社会征信水平和体系建设达到一定程度，尤其是形成失信的约束机制，这样整个社会的遵从成本降低，即人们不再敢在空置税上弄虚作假，因为成本太高，只有这样空置率的执法成本才能达到一个理想状态。
  
  空置税怎么征收?  
  
  香港今年开征空置税  
  
  缴税金额为年租金2倍  
  
  空置税简言之就是对空置的房屋收取一定的税收，在国外较为普遍，法国、澳大利亚、英国等很多国家均征收空置税。以法国为例，房子空置一年需缴纳房价的10%，空置2年缴纳12.5%，第三年则需缴纳30%，并且同时附加税金总额9%的手续费。
  
  据香港特区政府官网，今年6月，香港宣布对一手房开征空置税，对空置一年或以上、未出租或自住的一手住房，按房屋年租金的200%征收“额外差饷”(即空置税)。
  
  香港的这一税率实际上很高，香港的“差饷”(即土地税)征收率为租值的5%，空置税则高达200%。以2018年3月住宅物业平均租金回报率为2.5%计算，空置税率按租金两倍征收，大约等于楼价的5%。举例来看，一套月租金为10000港元的房子，年租金12万港元，需缴纳空置税24万港元，而这套房子的售卖价格可能只有约480万。
  
  香港对于空置税的征收方法是，所有获发占用许可证达12个月的一手房业主，每年须向政府申报房屋的使用情况，若发现有房屋超过六个月时间未作居住或出租用途，该房屋会被视为“空置单位”，业主需要缴付空置税。
  
  空置率到底有多高?  
  
  标准不一，按国际惯例  
  
  空置率5%-10%为合理区间  
  
  中国的房屋空置率到底高不高?目前较为权威的统计数据来自西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年6月发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告。该报告指出，2013年，我国城镇住宅的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。分城市来看，北京的空置率为19.5%，上海为18.5%。这一数值高于其他很多国家和地区，2011年美国空置率为2.5%，欧盟主要国家2004年的空置率为9.5%，日本2008年空置率为13.1%。
  
  中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁对新京报表示，该中心在持续进行追踪调查，目前可以透露的是，2017年的更新数据与此前的数据相差不大。
  
  另一个较为可信的数据来自于国家电网的调查。今年3月，原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文在央视某节目的讲话中披露，以一年一户用电量不超过20度为“空置”标准，国家电网的空置率调查结果显示，2017年，大中城市房屋的空置率为13.1%，中小城市房屋空置率为13.8%，乡村房屋空置率为14.3%。
  
  按照国际惯例，空置率处于5%-10%为合理区间，10%-20%是危险区间，超过20%为严重挤压。无论采用上述何种标准，我国空置率都偏高。
  
  盘和林对新京报表示，很难有一个标准去界定什么样的状态算空置，即使理论上有，在实践中也很难操作。国外学者计算空置率时，是把住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子。国内的学者，有的是用空置面积除以当年商品房竣工面积来计算空置率，有的是用空置面积除以前三年竣工面积之和。国内与国外学者计算空置率的方法并不一致，因此用国外的标准来衡量空置率是否过高，缺乏科学性。
  
  此外，我国房屋持有者与国外也不相同，国内很多是为儿女未来上学、结婚等目的而购房，所以不少是不出租、不装修的。也就是说，我国的空置率应该要比国外的标准高才符合真实情况。比如说，国外超过20%就被视为危险信号，而国内可能在30%以内都是相对合理的水平。
  
  如何界定空置?  
  
  入户访问、电话访问、查电表  
  
  或存被规避的“漏洞”  
  
  实际上，国内对于开征“空置税”的讨论已进行多年。早在2010年，北京住建委曾召开座谈会，有参会人士提出空置税建议，对“不住不租不卖”的空置房屋进行征税，当时北京市住建委相关负责人表示“赞成”。
  
  然而，国内空置税却迟迟未获推进，至今从未出现在官方文件或表态中。其一大难点在于“空置”的界定，房屋空置率数据也一直没有系统的统计结果。
  
  从具体的统计方式上来看，中国家庭金融调查与研究中心的调查方法是入户访问、电话访问，事实材料基本来自被访者的陈述。陈锡文透露的国家电网的方法是查电表，一年一户用电量不超过20度视为空置。这两种方式均存在可能被规避的“漏洞”。贾康在其微信公众号文章中表示，若半年或一年电表不转就是空置，要处理一下太容易了，在房屋内连上电器就能避开交税。靠居委会去监督更不可行，不可能做到全时段监督，并且如果出现居委会和房主说法不一致的情况，难以仲裁。
  
  易居研究院智库中心研究总监严跃进提出了一种可能的界定方法：建议针对现房且全装修住房进行把控，交付钥匙后12个月内可以通过相关水、电、气等月度消费流量来界定。类似工作可以交于物业管理公司进行核查。若房屋没有出租，或者房屋本身缺乏必要的生活设施，类似厨卫等，则可以界定为存在空置嫌疑。
  
  空置税能否抑制房价?  
  
  促进租赁市场房源的释放  
  
  一定程度上抑制房价  
  
  为何会出现空置的现象?严跃进对新京报表示，不从学术研究的角度、仅从现实情况观察来看，部分空置房是合理的空置，比如房屋交付到装修的过程、业主短期旅游造成的空置、房屋挂牌出租的时候合理的空置等。而部分空置则是投资投机行为所造成的，“宁可空置也不出租”的心态也存在。
  
  前述中国家庭金融调查与研究中心2014年的报告指出了空置房的部分风险，除了形成了房产资源浪费之外，空置房还占用了大量金融资源。空置住房的信贷可得性(实际获得贷款家庭与有正规信贷需求家庭之间的比例)更高，获得贷款的规模更大。据推算，截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。仇保兴也指出，中国民众的资产70%以上沉淀在房产中，而美国只有30%不到。
  
  盘和林对新京报表示，空置税的征收可以有效打击投机炒房行为，挤出投资性需求从而起到抑制房价的效果。同时，空置税可以促进租赁市场房源的释放，一定程度上有利于房租的合理回落，推动租赁市场的健康房展，房租回落也必将传导到房价上面。不过，他也指出，“这是政策执行到位的理想结果”，实际执行中空置税征收成本、空置标准界定等问题如何解决，仍是一大挑战，执行不到位甚至可能适得其反。
  
  空置税征收的一个关键点在于不能影响实际需求，政策需要把控一个好平衡点。譬如，房主在为房子寻租过程中，如何设置一个合理的免征空置税的时间等。
  
  
  
  
  "
  2019-11-25 06:46:16