房产过户遗产税是多少？不动产登记全国联网下一步开征房地产税？

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  中国经济周刊文 | 陈九霖房价、楼市一直牵动人心。2019年政府工作报告提出：健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。全国人大工作报告也提到，今年要对房地产税法开展立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。不少经济学家常呼吁降低房价，以便老百姓买得起房。也有很多经济学家经常预测房价涨跌，但在整体层面应当如何应对房价涨跌以及政策层面如何引导房价等更深层次问题的理性探讨显然更具价值。逾400万亿元资金被锁定在房产中2019年3月14日，国家统计局公布了我国房产投资和销售的部分数据。数据显示：2019年1-2月，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，时隔34个月后，全国商品房销售面积首次出现负增长；商品房销售额增长2.8%，而去年整体增速为12.2%。我们再看看中国家庭的债务情况。数据显示，2015年底，我国个人负债总额是GDP的30%；2016年，达到了45%，一年内上涨了15个百分点；2018年，家庭债务总额接近GDP的60%，占同期个人收入总额比重的107%。家庭债务总量超过居民总收入，意味着提前消费透支了消费能力，因此，我国近年来的居民消费增速有所下滑。2017年，我国居民的杠杆率为49%，相较于62.1%的国际平均水平，这一比例并不算过高。但是，对比新兴国家的39.8%，又显著偏高。那么，相较于发达国家呢？美国自2008年以来，居民杠杆率由95.4%降至2017年的78.7%，日本由59.5%降至57.4%，欧盟则从60.4%降至58.0%。我国居民债务都用于何处呢？中国人民银行发布的金融稳定报告透露：2017年末，中国住户债务余额为40.5万亿元，较上年增长21.4%，较2008年增长了7.1倍。2017年，中国家庭债务占GDP比重的48%。其中，住户贷款占全部贷款比例的32.3%（实际占比还要略高）。回顾2008年，中国的住房贷款余额为3万亿元。到了2017年底，飙升至21.9万亿元。数据还显示，目前，房费占住户债务余额54%。由此可见，我国居民贷款的主要用途是用于购房以及与此有关的支出。截至2017年末，全国城镇共有住房2.7亿套，户均住房已超过1套。2018年10月，国家统计局公布的全球房产总市值数据显示，中国居民房产总值为65万亿美元。日美欧三个国家和地区加起来的居民房产总值还比中国少5万亿美元。民进中央经济委员会副主任王林曾表示，我国居民资产80%是房产，全国约有400-430万亿元的资金被锁定在房产中。这表明了房产在我国经济和居民财富中的比重。可见，房价走势牵一发而动全身。房价下跌会有什么后果？近两年的楼市调控采取了严格的限制措施，从以往单纯的“限购”发展到“限购+限价”并举的阶段，落脚点在于控制房价。对于广大刚需来说，房价平稳，无疑是好事。但有人欢喜有人忧，不少人担心因房价下跌会带来一系列的问题。首先，如果楼市深度调整，作为信贷抵押物的房产市值则会大幅缩水，房屋市值下跌而债务无法减少，其抵贷比率会大幅上升。如果房价下跌幅度超过了购房者的**比例，以致出售房产不足以偿还债务，那么，部分有房者将变成负资产者。如果有房者大量抛售房产，还会导致房价下跌陷入恶性循环，使楼市持续进入下行通道。第二，官方数据显示，我国中等收入群体人群已超过4亿，比美国人口总数还多。这些中产阶层的主要财富都是房产。一旦房价下跌，将会影响他们的消费意愿和消费能力。国家统计局数据显示：2018年，我国**终消费对经济增长的贡献率已达76.2%，成为拉动经济增长的第一动力。在当前投资和出口增长都面临较大下行压力的情况下，消费的下滑会加大经济增长失速的风险。第三，房价下跌还会导致银行业面临系统性信用风险。2018年，A股上市房企总负债达7万亿元，行业龙头万科负债率也达到84.93%，负债率超过70%的上市房企有59家。房价下跌势必导致原来以高价拿地的房企入不敷出，使这些企业面临着现金流和融资链条断裂的压力，进而造成银行形成大量的坏账。一旦大批房企破产，还将使产业链上下游的企业受损，形成连锁不良反应。此外，我国信贷大多以土地和房屋作为抵押物，房屋和土地价格下跌导致抵押物减值，会增加形成呆坏账的风险，进而抬升银行的系统性风险。第四，房价下跌还会加剧地方政府收支压力和债务风险。目前，地方政府收入的主要来源是土地出让收入。一旦房价下跌，土地出让收入大幅减少，政府性资金收入减少，而财政支出存在较强刚性，那么，势必导致地方政府财政难以为继，只能扩大地方政府债券发行。这会进一步推高地方政府债务水平，从而，产生更大的系统性财政与金融风险。笔者认为，当前房价宜稳，不宜波动过大。稳定房价应是2019年需要重点考虑的选项，在做到房价稳定而不出现暴涨或暴跌的前提下，逐步解决房价过高的问题。这既是通过数据分析得出的结论，也的确是客观现实的必然要求。怎么调控？那么，房价应该以什么样的方式进行调控呢？笔者认为，并不是动辄就通过行政方面的干预，而在于真正意义上做到改变人口和城市集中化的规划问题，要通过调控引导我国经济结构性改革和调整，做到纲举目张，避免头痛医头，脚痛医脚。具体建议如下：一、通过房市调控促进西部地区开发，形成新的一波改革开放的红利。房价、楼市与人口流动和城市布局密切相关。总体而言，房价**高的几个城市也是人口规模和人口净流入**大的地方。2018年末，北京市常住人口为2154万，北京楼市均价为59868元/平方米；上海市常住人口为2415万，其楼市均价为49446元/平方米；人口规模较小的呼和浩特房价均价只有9037元/平方米。所以，房价应该伴随着资源的再分配和人口的再调节得到调控。当下，应该通过包括楼市政策在内的各项政策引导，鼓励人口西移，促进西部地区人口增长，从而，通过人口分散的方式，促使房价缓慢下降，也带动西部地区经济发展，形成新的人口红利、政策红利、改革红利和国内区域开放红利。二、增加投资渠道解决高房价问题。由于投资渠道的匮乏以及通货膨胀及其预期等因素，人们只能用杠杆去购房，将钱投入到房地产市场，去对抗物价上涨，并实现资产的保值与增值。通过让百姓拥有更多的投资渠道，可以做到资金从房地产缓步分流的效果，从而，可以控制房价，促进股市，拉动消费。总之，要真正做到房价的合理调整，应该是促进资源的再分配和人口的分散化以及拓展投资渠道，并辅之以对于炒房客的行政打击措施。只有这样，才可以做到房价的软着陆，从而，也能真正地“解放”中国家庭的经济负担。（作者系约瑟投资公司董事长兼总裁，中国航油集团原副总经理、中国航油（新加坡）股份有限公司原总裁）
  
  
  
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  2019-11-25 06:17:22
• 136****3813 200万元的商住房 需按年缴纳房产税 土地使用税19800元 本报讯在售“商办”项目不能卖给个人后,公司名义还能买么?如何以公司名义买商住,成为网上各种论坛热议的焦点。业内专家告诉,公司名义买商办物业,税费非常高。 昨天,在一些论坛里,注册公司、以公司名义买商住房,成为一时的讨论焦点。“我问了个经纪人,他说个人虽然不能买了,但可以注册公司买,只要花点手续费就行。”在一则讨论中,就看到了有人提出,几万元手续费,即可规避限购新政。 个人以公司名义买房,真的靠谱么?北京中原地产首席分析师张大伟告诉,尽管把身份标签从个人更换成了“企业”以规避限购新政,但因为身份性质不同,购买和再出让时的税费成本又不一样。“如果是以公司名义持有的商住房,需要先结清房产税和土地使用税,才能够进行上市交易。否则,不仅不允许交易,还要缴纳违约金。”张大伟介绍,公司产权的商住房,房产税和土地使用税都是按年缴纳,其中房产税的缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2%;土地使用税的缴纳标准是房屋面积×土地级别标准收费,土地级别收费标准从18元/平方米到30元/平方米不等。 以200万元的商住房为例,若“以公司名义”购买,则一年的房产税为16800元,土地使用税**高为3000元。按照期房的交易程序,若购房人购买4年后上市交易,交易前的持有税费成本就为79200元。这笔钱,是以个人名义购买时所没有的。同时,以公司名义购买的商住房进行转让交易,还需要缴纳申报价3%的契税、申报价万分之五的印花税、差额30%至60%的土地增值税、差额5.6%的增值税。假如4年后以400万元的价格出售,则涉及60万元土地增值税,11.2万元增值税、12万元的契税和2000元的印花税,总计83.4万元。 “企业购买、持有和转让商办物业,有着非常高的税费成本,提醒购房人不要一时轻信,忽略了这笔账。”张大伟提醒道。
  2019-11-25 06:17:19
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  　　3月8日下午，十三届全国人大二次会议上，全国人大常务委员会委员长栗战书作关于全国人民代表大会常务委员会工作报告。报告中称，“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等……立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。”
  
  　　随后，国家税务总局局长王军表示，今年将稳步推进房地产税立法。此前的3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中也做出部署，要“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。
  
  　　多家业内人士表示，对比去年和今年政府工作报告中关于房地产税的表述，以及今日的相关信息，可以明确的是，房地产税的立法工作正在稳步推进。但征税的前提是立法，房地产税短期或难以落地。
  
  　　2023年之前应提请审议
  
  　　房地产税立法，在2014年政府工作报告中被  提及——“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”。2018年的政府工作报告对房地产税表述单独成句——“稳妥推进房地产税立法”。
  
  　　2018年，在新华社受权发布的十三届全国人大常委会立法规划（共116件）中，房地产税被列入到第一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案（69件）中。
  
  　　据媒体报道，全国人大常委会相关负责人当时表示：“对于列入立法规划一类的立法项目，原则上应当完成，因情况发生新变化，确实难以按计划提请审议的，或者需要作出调整的，有关方面要向全国人大常委会作出书面说明”。
  
  　　一位法律界人士表示，这一表述意味着，如果无特殊情况，2023年3月本届人大任期结束之前，房地产税法应当完成立法或提请审议。
  
  　　今年3月5日的政府工作报告，也透露出推动房地产税立法更明确的信息。
  
  　　2019年政府工作报告指出，“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。与2018年相比，从“稳妥推进”变成了“稳步推进”。
  
  　　华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康此前表示，人大何时启动一审，就说明房地产税立法已经正式走进法律程序。
  
  　　三年时间内落地的可能性不大
  
  　　诸葛找房副总裁苑承建表示，近期相关表述意味着房地产税法的立法工作有了比较明确的时间表，前期调研工作、起草工作可能都已经有了实质推进。
  
  　　中原地产首席分析师张大伟认为，从今年“稳步推进房地产税立法”的表述来看，房地产税已逐渐进入制定程序中，虽然距离其落地还需要一定时间，三年时间内落地的可能性不大，但房地产税的落地预期却在持续加快。楼市调控与往年相比出现了明显变化，从过去的各种限制政策为代表的短效机制向长效机制转变，财税政策将发挥越来越重要的作用。
  
  　　张大伟表示，在现行的治理框架下，开征房地产税有两大主要前提条件：一是立法程序获得通过，二是建立一个覆盖全国的不动产信息联网登记和房价的动态评估体系。
  
  　　目前不动产信息联网登记相关体系已经基本完成。房地产税总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。立法先行，也就是房地产税在2019年肯定将有立法方面的进展，但对于市场的影响来说，不会也不可能一刀切，肯定是逐步推动落地。
  
  　　关于房地产税对房价的影响，张大伟表示，从房地产税未来的预期影响看，“房住不炒”依然是这一政策的目标。未来影响到底如何，还是要看落地的政策内容，包括豁免、税率、税基等。
  
  　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房地产税的立法和推进是财税体系方面的改革内容，不能简单理解为是房地产市场要打压要课税的思路。房地产税即便是征收，也会考虑刚需住房需求。
  
  　　比如上海人均60平方米以下的住房，本身是不征税的。房地产税若是真的执行到位，那么会倒逼部分房东把房子出租，将利好房价去泡沫和鼓励租赁市场发展。
  
  　　苑承建表示，房产税在重庆和上海试点，对于市场的影响是比较小的。一方面是税率设定的比较低；另一方面，征收是针对特定房产，新增物业或许将选择性征收，而且有比较高的免征比例。总体上来讲，对市场的影响非常小，实际每年征收的额度也很低。预计房产税的出台，肯定会抑制楼市投机炒作的热情，房地产市场也会进入到相对平稳健康发展的状态。
  
  　　7类房屋或值得关注
  
  　　张大伟表示，未来房地产税的征收办法，可能会按照人均豁免若干平米，超过部分按照评估值缴纳房地产税。未来有几类房屋或值得关注：
  
  　　1、房本面积小，但实际面积大的房子。赠送比例高的房屋，比如很多90平米的别墅，房本上只有2居室，但开发商又赠送了很大面积的房屋。
  
  　　2、核心区的房产，保值能力相对较高。
  
  　　3、央产房+公有或国有住房+二手经济适用房。这一类保障属性的房产，评估价远低于商品房，所以未来市场再交易的评估值也低于商品房。税费也会非常低。
  
  　　4、    房子    。长时间看，  依然是**具持有价值的房产，从出租回报率看，也明显高于其他房产。
  
  　　5、旅游地产，需要谨慎。
  
  　　6、核心区的商住公寓。现阶段严格调控,价格下行明显，但其本来就考虑了房地产税，这些房屋未来反而值得购买了。
  
  　　7、共有产权房、限价商品房。因为产权并非独有，所以缴纳房地产税的可能性不大。
  
  　　8、农村房屋可能更值钱了。从土地角度看，房地产税开启征收后，未来农村宅基地土地交易价值将提高。
  
  　　
  
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  2019-11-25 06:17:16