拆迁能赚多少？三四线城市房地产热潮将降温

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  3月23日，安徽省阜阳市临泉县政府官网突然发布一则“临泉县限房价、控地价给楼市降温”通告。
  临泉县政府表示，为“引导在临房地产开发企业理性竞争，实现临泉房地产市场平稳健康发展”，经过前期多次调研和讨论修改，正式出台《临泉城区商品住宅类房地产用地出让“限房价、控地价”实施意见》。
  虽说近期全国热点一二线城市密集出台或升级调控政策，但临泉县作为国家级贫困县，为什么也需要调控房价？调查发现，原因着实让人意外。
  一个国家级贫困县，房价快赶上省会城市
  根据《临泉城区商品住宅类房地产用地出让“限房价、控地价”实施意见》，2月份该县商品房销售均价6143元/平方米，较去年同期增长28%，其中，商业均价10358元/平方米，住宅均价5709元/平方米。该意见要求：
  一是县国土、规划等部门根据我县同期城镇化水平和市场需求，编制土地供应计划，合理确定土地投放量，把控好经营性土地投放的节奏与幅度，优化控规和规划设计条件中的商住用地比例，提高上市土地的居住用地占比，满足刚性需求，兼顾改善性需求。
  二是竞买人参与我县商品住宅类房地产用地报名时，须出具商品住宅房屋销售价格《承诺书》，承诺竞得所属宗地国有建设用地使用权后，所开发项目商品住宅房屋销售价格不得高于出让文件要求的**高限价。原则上，全县毛坯房均价控制在每平方米5200元以内，精装房均价控制在每平方米6000元以内。宗地商品住宅房屋销售价格由国土部门根据区位条件提出建议由土委会研究后确定。
  三是竞买人在县域内已有在建的房地产开发项目，再报名参与我县范围内居住用地竞买时，原开发项目的销售量原则上须达到60%以上，否则不得参与我县土地竞买。
  四是为防止竞买人非合理竞价，县土委会对出让宗地制定出让底价的同时，拟定单宗土地出让亩均**高限定价。现场拍卖或现场竞价达到单宗土地出让亩均**高限定价且仍有2家或以上竞买人愿意继续竞价或报价的，拍卖进入“摇号”阶段，抽中的号码即为对应的地块竞得人。县土委会对出让宗地制定的亩均**高限定价即为地块成交单价。
  6000多元的房价，与**近时常刷屏的北上广深房价相比，或许显得不高。但每日经济新闻查阅部分房产网站发现，相比贵州省省会城市贵阳的房价，这一数字无疑就有些夸张。
  值得注意的是，该县依然是国家级贫困县。据人民网2016年4月的报道，该县贫困人口14.4万人，占安徽全省的五分之一。而该县政府工作报告也提出，2016年，该县还有贫困人口11万人，脱贫压力大、任务重。
  中国人口第一大县
  临泉县位于安徽省西北部，西与河南省接壤，总面积1839平方公里，一小时车程内，能辐射人口1000万人。据此前一份“中国人口100万大县排行榜”显示，至2015年末，临泉县以224万的户籍人口位居榜单第一位，占阜阳市人口的28%。
  据该县政府工作报告显示，2016年，临泉县实现生产总值170亿元，增长8%；固定资产投资120亿元，增长30%；财政收入15.4亿元，增长27.8%；城镇和农村居民人均可支配收入分别达23170元和9380元，分别增长7.4%和9.2%。
  而据该县2015年国民经济和社会发展统计公报显示，2015年，该县户籍人口223.3万人，其中，常住人口159.3万人。也就是说，临泉县常年外出务工人口超过64万人。
  超过60万人外出务工，劳务经济为该县经济发展注入活力。2016年末，该县金融机构存贷款余额分别为422.9亿元、143.7亿元，较年初分别增加60亿元、30.8亿元。
  涨价根源：大规模拆迁？
  据悉，2012至2016年，该县中心城区人口从21万人增加到33万人，城镇化率也从18.9%提高到26.6%。据此前《临泉县城市总体规划》显示，到2030年，临泉县城镇化率要达到55%，临泉县中心城区人口规模为60万人。
  显然，按照该县规划，将会有更多的农民进城。
  另外值得注意的是，近几年，临泉县为推动城市建设和项目发展，不断加大拆迁力度，拆迁体量令人咋舌。
  2015年，该县拆迁面积不足50万平方米；
  2016年，拆迁面积达到197万平方米；
  2017年，该县计划征迁351万平方米。
  与此同时，该县今年还将启动8个货币化棚户区改造项目，力争全年完成城中村和棚户区改造1.2万户、113万平方米。
  2015年，该县下发《关于印发临泉县征收国有土地上住宅房屋鼓励选择货币化安置实施方案的通知》，鼓励度拆迁户进行货币化安置。
  有观点认为，大规模拆迁、巨大的城镇化潜力、货币化安置等等，在多重因素的共同作用下，临泉县房地产市场想不发展都难。
  今年以来，临泉县政府共发布7个规范性文件，其中就有3个为棚户改造。
  而在此背景下，临泉县出台调控措施，就不难理解了。
  安徽清源研究院院长郭宏兵在接受每日经济新闻采访时说，“去年以来，安徽省各地房地产市场在合肥市房价快速上涨的刺激下，逐渐回暖，而安徽部分三四线城市，房价已经涨的很高了，库存也得到了很好的消化，有必要对部分城市进行调控。”
  郭宏兵对此次临泉县出台调控措施的做法持积极肯定的态度，他说：“一些城市的房地产市场存在投资需求有必要，有利于房地产市场的健康发展，但投资、投机需求过大，势必造成房价的非理性上涨，而高房价势必会将那些有进城需求的农民挡在城市之外。”
  郭宏兵同时表示，城镇化**终是人的城镇化，房价上涨过快，显然不利于城镇化。而此时临泉县出台调控政策，显然是要在房价更进一步的快速上涨之前，让市场逐渐趋于理性，这也符合中央中央“一城一策”的房地产调控原则和促进房地产市场健康、有序、可持续发展的目标。
  
  
  
  
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  2019-11-25 06:01:48
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  住房和城乡建设部副部长黄艳日前在2018中国城市规划年会上表示，当前我国在城市规划和建设中要摒弃急功近利和大拆大建，注重“绣花”功夫，突出地方特色和人居环境的改造；要改变城市建设的拆迁文化，让城市留住历史积累变迁的痕迹，留住体现城市品质的载体和要素。我国《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50—100年，住宅使用年限是70年，而英国建筑的平均寿命是132年，我国建筑物寿命让人不免惭愧。城市面貌日新月异，而与城市美丽景观相伴的，却是高楼大厦纷纷夭折，好端端的建筑物说拆就拆。正如住建部副部长黄艳所说，一些地方在城市规划和建设中急功近利，为了政绩需要热衷于大拆大建，不仅浪费了社会资源，造成巨大的环境威胁，也不利于城市文化的延续传承和人居环境改善，很是让人痛心。分析建筑短命的成因，走出“大拆大建”的城市建设怪圈，为建筑物延年益寿，留住城市建设文化，无疑十分重要。除了“楼脆脆”“楼塌塌”之类豆腐渣工程需要追责以外，非质量原因的大拆大建现象，凸显了决策者的权力任性，更戳到了城市规划短视病的痛处。我国《城乡规划法》规定，经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。城乡规划显然不能朝令夕改，不能因为地方领导的变更而变更，更不能因为个别领导的意见擅自修改。但是，由于政绩评价体系不完善，领导变更频繁，好大喜功，按自己的意图随意更改城市规划者不在少数，城市规划俨然陷入了“领导一句话就变”的“过家家”怪圈。不少建筑远没有达到设计使用年限，就被人为拆除，既浪费社会资源、劳民伤财，也打乱了城市总体规划部署，导致城市规划缺乏连续性、前瞻性，滋生了不少华而不实的“政绩工程”与烂尾工程。投资2.5亿兴建的沈阳五里河体育场建成18年被拆除，建成仅9年的海南“千年塔”沦为“短命塔”，南昌建成13年的酒店被爆破……有的城市甚至以成功爆破高楼大厦、拆迁多少面积高楼为荣，城市短命建筑名单不断加长。正如有人形容的那样，大拆大建的过程就是制造GDP的过程——拆也GDP，建也GDP。虽然民众对城市大拆大建的问题颇有微词，但是由于政绩评价体制不完善，制度设计失灵，导致法不责众，官员违规成本太低，“领导一句话就变”的短视规划病一直未能根治。纳税人对制造“短命”建筑的败家子行为义愤填膺，某些决策者却充耳不闻，还躺在形象工程政绩沙发上沾沾自喜。对照《城乡规划法》，各级人大加强规划执法监督检查，查处城市规划违法行为，也是治疗规划短视病的一剂药方。但是由于各种权力利益关系盘根错节，监督力度难免会有所削弱，而且人大未必敢对同级政府与官员说“不”。总之，要改变“大拆大建”的所谓拆迁文化，就要改变“领导一句话就变”的规划生态。具体说来，有两项工作要做，一是完善政绩评价机制，丰富政绩评价内涵。多从民生角度看政绩，少以形象工程论英雄。保持对官员政绩考核的连续性与长效性，增加官员违规成本，约束官员的非理性政绩冲动，防止一些地方脱离实际、盲目扩大城市规模，修正官员随意变更城市规划的短视政绩观。二是强化民众对城市规划的参与权、监督权、评价权。让亿万双眼睛盯紧城市规划与“短命”建筑，督促相关部门与官员增强城市规划权威性、科学性和预见性，妥善处理城市快速发展与拆旧建新的矛盾，而不能听任某些人热衷于大拆大建，拍脑袋调整城市规划，人为制造短命建筑。
  
  
  
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  2019-11-25 06:01:46
• 132****6330 老百姓遇到房屋拆迁时，征收程序至房屋评估阶段时，评估报告与心目中的价值为什么差距这么大？感觉评估机构资质一级、二级的，为什么会出现这种情况？其结果落差为何巨大？拆迁房屋的价值作为征收中重要的组成部分，其直接导致房屋拆迁补偿的多与少。为广大的老百姓讲解一下房屋拆迁评估的相关问题，拿到合理补偿。 评估机构的选择方式 中华人民共和国住房和城乡建设部(住建部）2011年6月3日公布了《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。 评估时间节点 根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 影响房屋拆迁评估价格的要素 根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。 根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。 如对评估报告有异议 根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。第二十一条规定，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第二十二条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。 评估结果步骤 根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。 根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。 房屋拆迁时，房屋的价值评估虽然看似随意简单，但其中的纠纷并不少。希望大家在读完这篇文章后，心里能有一个自己的小账，对比一下对于您家的房屋评估是否合法合规，莫要掉入其陷阱，从而丧失自己合法权益。
  2019-11-25 06:01:42