应该怎么评估家庭购房贷款能力？

• 135****0028 【首套房】**比例**低30%，即贷款金额**高不超过所购房产价值的70%；(不实施“限购”的城市调整为不低于25%)
  【二套房】**比例**低40%，即贷款金额**高不超过所购房产价值的60%。 2019-11-24 20:36:13
• 148****2466 1、评估**能力
  首先要计算下买房需要多少**款，新房可以按照房屋总价乘以**低**比来计算。购买二手房，如果二手房评估价低于成交价，那么个人需要准备比**低**比至少多一成的**款。需要特别注意的是，如果买的是毛坯房，一定要考虑房屋的装修费用。
  2、评估买房税费
  买房需要缴纳一定的税费，新房需要缴纳的税费有契税（1％、1．5％或3％）、房屋维修基金、一年的物业费，北方城市还需要缴纳取暖费。
  二手房需要缴纳的税费就很多了，而且比新房高出不少，有契税、增值及附加税（按照5．6％征收，满2年免征）、个人所得税（一般为成交价的1％或两次交易差额的20％，满五唯一免征）、中介费（一般为成交价的2％至3％）等四项比较大的税费支出。
  新房的税费一般是在交房的时候缴纳，二手房的税费是在过户的时候缴纳。因此，这部分费用需要提前准备好。
  3、评估月供能力
  如果是贷款买房，要考虑家庭的日常收入和支出，支出包括日常的吃穿住用行等基本生活开销，有孩子还需要考虑教育支出。另外，很多人买房时，借钱凑**，有了债务就需要偿还，这部分也是需要考虑在内的。
  因此，贷款多少年，每个月月供多少合适，是买房人需要考虑的问题。此外，考虑到贷款利率上浮、个人收入减少等因素，在贷款购房时，个人**好预留出一部分钱。 2019-11-24 20:36:08
• 152****2863 买房时应该如何评估自己的贷款能力？如果您已打算贷款购房，那么建议您掌握以下六条准则：
  
  1、对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。
  
  2、对家庭未来的收入及支出作合理的预期。
  
  3、学会计算自己的还款能力。简单的还款能力计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额。
  
  4、学会计算自己的可贷额度。借款人的可贷款额度可用这样的公式计算：可贷款额度等于借款人的月还款能力 除以相应贷款年限的每万元贷款的月还款额×10000元。
  
  5、组合贷款的**优组合原则。公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷 款要优惠。
  
  6、首期付款的宽松原则。 2019-11-24 20:36:02
• 143****7651 首先，估算家庭可动用资金。购房之前，先要计算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各种货币补贴等;再计算家庭的日常开支;然后，还要留一笔用于医疗、保险、预防意外灾害等方面的预备资金。将家庭平均月收入扣除日常生活开支预备资金，得到家庭每月可以灵活运用的资金，加上家庭以前的积累存款，就可以估算出自己的购房能力。考虑欲购房屋的面积。
  房屋面积的大小直接关系到房屋的售价。购房者在买房时，要了解一座建筑物的有效面积系数(即“得房率”)。它是指建筑物内可使用面积与总建筑面积的比例，有效面积系数越大，可使用面积就越大。一般情况下，多层砖混结构住宅楼的有效面积系数为0.7~0.8;而高层住宅楼的有效面积系数在0.7~0.75,低的只有0.65。由于购房者都是根据建筑面积付款的，因此，有效面积系数的大小，意味着购房者花同样的钱，买到房子的使用面积的多少可能差别很大。衡量家庭偿还贷款能力。
  购房者利用银行贷款购房时，要考虑银行利率的高低、银行可借贷金额、首期付款金额、分期付款的期限、每月付款额度等因素。可参照下列公式考核还贷能力：夫妻双方年收入总和乘以4,所得数值为自己所能承担的房价的**高限额。若房价高出此限额30%，则意味着自己现阶段还贷能力不足，应慎重借贷。测算相关税费。
  入住后的物业管理费是一笔不小的支出，要问清问明。此外，购买商品房要缴纳房屋总价款2·5%左右的税费。如果购房过程中请律师，还要将律师费预算在内。 2019-11-24 20:35:56
• 158****4416 查询个人银行信用状况
  
  为什么要查询银行信用状况？银行在批准住房贷款前，首先查询借款人的银行信用情况，如果有多次银行逾期还款的情况，很有可能一票否则，那么购房者只能选择一次性付款购房。这点十分重要，也是绝大部分首次购房者容易忽略的问题。
  
  银行还款逾期的情况主要有信用卡逾期还款和贷款类逾期还款，其中**为常见的是信用卡逾期还款。银行为了提高收益，大力推广银行信用卡业务来刺激人们的消费，并和很多商家联合推出刷卡优惠积分等活动，十分迎合了年轻人的超前消费意识。
  
  由于很多年轻人自控能力差，没有理财意识，不知道制定支出计划，结果到了银行信用卡**后还款期限时却还不上，造成了信用卡还款逾期，甚至有些年轻人办理多家银行的信用卡，拆东墙补西墙，以卡养卡，一旦遇到收入不稳定的情况很容易造成银行还款逾期。
  
  当然有些情况是因卡太多忘记了还款时间或者是还款额度不够造成的。不管什么原因，结果是你的银行信用不好。如果银行认定你的银行信用不好，等你买房需要贷款的时候，就不那么好审批了。不过偶尔出现过一两次非恶意的逾期也不是太大的问题，**好在贷款之前就好银行沟通，获得银行的谅解认可。
  
  评估每月的还款额及还款年限
  
  先要确定下来你的家庭能承受的每月的还款额，前提是在力所能及的情况下，毕竟住房还款是一个长期的事情。通常情况每月还款额不应超过家庭总收入的50%，当然你也根据自身的情况来制定。
  
  多数银行对借款人的贷款年限要求，男的年龄加上贷款年限不超过65岁，女的年龄加贷款年限不超过60岁。举例说明，李先生和他爱人月收入总计约8000元，那么每月银行的还款不应超过4000月。如果以李先生为银行主借款人，李先生今年的年龄是40岁，那么李先生的贷款年限不能超过20年。 2019-11-24 20:35:50