卖十年的经适房交多少税？房地产税具备开征条件与降房价关系不大

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  经济日报-中国经济网北京12月10日讯（ 马常艳）围绕备受关注的房地产税，未来将如何征收是关注焦点之一。中国财政科学研究院公共收入研究中心主任张学诞在接受经济日报-中国经济网采访时建议，国家统一制定人均免税面积的幅度范围为40平方米－60平方米，再由地方根据实际情况确定具体人均免税面积。同时，地方有权限根据各地实际情况确定各个具体区域的住宅人均面积平均评估价格，**终确定出对居民家庭的房地产税免征额。从我国现实看，保障居民的基本住房需求是顺利开征房地产税的前提条件。为了推进房地产税的实施，较为一致的观点认为应对个人和家庭的基本住房需求给予免税。按此要求，就存在着对个人住房的免征额设计问题。张学诞表示，房地产税免征额的设计存在一定的难点，主要涉及免征额是按照住房套数或住房面积，还是按房产评估值的一定比例进行设计。从目前情况看，由于不同住房的面积不同，且不同类型和区域的房地产的价值差别过大，按套数给予一套或多套住房免征显然不合理。如果按照住房面积，即以基本住房需求确定免征额，则涉及到家庭情况和人均扣除面积标准的确定问题。人均扣除面积标准是全国统一，还是规定上限由地方具体确定；家庭是按照3口之家计算（国家放开二孩政策后，以后的家庭是否以4口之家为标准），还是按照实际人口数量计算。或者，对每套住房的评估价值给予一定比例的扣除。此外，对于个人拥有的在不同城市的住房，是每个地区的住房都能够享受免征额，还是只能选择在一个城市的住房享受免征额。这些问题都需要在具体制度上加以解决。“从目前情况看，由于不同住房的面积不同，且不同类型和区域的房地产的价值差别过大，按套数给予一套或多套住房免征显然不合理。而按照房地产评估值的一定比例给予免征，又难以考虑居民家庭人口的状况问题。”张学诞认为，允许家庭成员合并扣除免税面积，按照人均住房面积即以基本住房需求来确定人均免税面积，并结合不同地区房地产的平均评估价值来确定免征额较为合理。张学诞认为，按照人均免税面积来确定免征额，关键是如何选择人均免税面积标准。目前来看，人均免税面积标准有几个可参考的依据。第一，全国人均住房面积。根据统计，2016年全国城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。以此为依据，可考虑对城镇居民人均免税面积设为40平方米（如果未来对农村居民住宅征收房地产税，其人均免税面积应超过城镇居民）。第二，上海市和重庆市房产税试点改革的做法，根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，人均免税面积（住房建筑面积）为60平方米。而根据重庆市《房产税改革试点暂行办法》规定，扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在该办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。总体上看，假设家庭为3口之家，上海和重庆两地的房产税试点改革中的人均免税面积范围为33.3平方米－60平方米。张学诞总结说，考虑到不同地区的人均住房面积上的差别，由全国统一制定人均免税面积不符合各地因地制宜的要求。应以具体地区的家庭社会平均基本住房需求和社会平均评估价值为标准，计算确定出具体地区的家庭住房免征额。这样，在保障基本住房需求的同时，纳税人拥有住房越多，纳税越多，总体上保证征税的公平性。
  
  
  
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  2019-11-24 10:12:40
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  近日，多家财经媒体报道明年将开展的第七次全国人口普查不同以往，除了人口普查外还要进行房屋普查，并将“查房”与“房产税征缴”联系起来，再次牵动社会敏感神经。房地产税千呼万唤不出来，但凡有一点风吹草动，就会引起舆论涟漪。但倘若真正了解人口普查的要旨以及房产税的立法规划，便不会牵强附会、过度解读、撩拨大众。人口普查是全面掌握人口状况的重要手段，也是**基本、**重要的国情国力调查。距离2010年第六次全国人口普查已经9年，我国目前的人口状况已经出现重大转变，比如实施“全面二孩”政策后的第二年（2017年）全年出生人口1723万人，比上一年减少了63万；2018年中国出生人口1523万人，较上年减少约200万。再比如，自2012年起，我国劳动年龄人口的数量和比重连续7年出现双降，7年间减少了2600余万人。而受劳动年龄人口持续减少的影响，劳动力供给总量下降，2018年末全国就业人员77586万人，相比2017年末的77640万人有所下降，这是1961年以来的首次下降，预计今后几年还将继续下降。不过，这些数据都是抽样调查，具体准确的数据还需要10年一次的人口普查来明确。人口普查旨在调查人口规模和结构，摸清流动人口趋势和分布，是国家制定人口政策、编制国民经济和社会发展规划的重要依据。尽管明年人口普查增加了“查房”，但目的仍是为了更好地制定人口政策，保障人民利益。而且，1985年第一次全国城镇房屋普查以来，我国的城镇人口、家庭及其住房状况已经发生了翻天覆地的变化，也确实需要在人口普查中有效更新住房信息。不可否认，“查房”有助于摸清家庭住房情况，也能够为住房政策调整提供必要的基础性数据材料，却不是决定房地产税何时开征的关键，因为包括房产税出台需要较长的立法程序，需要全国人大的审议通过，所以说这两者之间并没有必然联系。近年来，房地产税一直是社会普遍关注的焦点问题，其开征与否、征收范围标准如何设定等问题关系到千家万户的切身利益，同时也与国家的房地产政策、人口政策密切相关。几年前，当要建立全国统一的不动产登记信息管理基础平台时，不少媒体便将其与征缴房地产税联系起来，如今这个平台已经实现全国联网，但房地产税并没有如此前预期那样出台。此番又将人口普查“查房”与“房产税征缴”联系起来，同样属于过度解读。房地产税立法已经被列入十三届全国人大常委会立法规划的第一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。在今年全国两会上，政府工作报告明确，“稳步推进房地产税立法”；人大工作报告也明确，“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等”。由此不难看出，房地产税立法有明确的时间表和步骤，并不取决于“查房”与否。从制定经济社会发展政策和长期发展战略考虑，国家会定期开展人口、经济、房屋等多项综合性指标的普查工作，为国家未来发展提供更加详实准确的数据来源和支撑。人们应该以平常心看待“查人”和“查房”，积极支持配合相关普查工作，避免不必要的联想和炒作。 ■丁建庭
  
  
  
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  2019-11-24 10:12:38
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  房地产投资需求峰值已过？
  
  Q:城镇化的发展推进了房价的上扬 ？
  
  刘世锦：房价的问题大家都很关注，尤其年轻人很关心，上海、北京、深圳和其他一些城市上涨的幅度比较大。某种意义上可以说是飙升。为什么会出现这样一个变化？第一，中国城镇化的进程正在推进。但是现在出现了分化。主要是几个大的都市圈，比如京津冀、长三角和珠三角这几个大经济圈在加速形成，包括资源和人到这些大都市圈，特别是年轻人比较多，这样就产生了需求，住房的需求是在上升的。这是中国城镇化发展到这个阶段之后出现的正常现象。
  
  第二，和土地制度有关系。我们实行的是政府对城市里的建设用地独家控制的。一家在这控制着土地的供应，没有竞争。而且我们现在这么多年，形成了一个称之为“土地财政”的运行模式，相当多的地区，地方财政，卖地的收入构成了重要的部分。
  
  有的地方甚至三分之二，既是独家供地，独家垄断，同时让卖地的收入尽可能多。我们也注意到**近有些年有些地方供地的速度放缓，有些城市连续几年供地的计划都没有完成，所以一方面需求在上升，供给比较慢，这就造成了房价往上走。
  
  Q:近两年房地产投资需求出现了负增长，是否房地产需求峰值已过？
  
  刘世锦：从中国的城市化发展过程来讲，2014年构成房地产70%的城镇居民住宅需求历史峰值是1200到1300套住房，住房的投资，就是**高点在2014年已经出现了，出现了之后，就会逐步走平，然后是逐步下降，到了去年9月份之后，房地产投资当月同比增长速度已经出现了负增长。
  
  为什么今年一季度房地产投资又开始回升了，**高回升了9%左右。现在我们采取了一些限制需求的措施，包括有些地方金融调控加码，一户居民只能买一套房子，限购，有人做假，假离婚，这是限制需求。这种措施在短期之内采取一下，应该能起到一定的作用。
  
  但是我觉得**重要的还是要增加供给。比如，有些城市，供地的速度能否加快一点，一线大城市公布一个三年的供地计划，预测一下三年土地供给有多少，你宣布三年供地计划，释放一个信号，供给就能稳步提升。
  
  房地产税势在必行
  
  Q:为何去库存的压力主要在三四线城市？
  
  刘世锦：**近一些年我们在推动城市化，但是各级政府事先有一些规划，比如大城市，包括我刚才讲的一线大城市，都是有城镇发展规划的，人口过去可能设想先开始是1千万人，以后是1500万，现在超过2千万了，总得感觉是人口来的太多了。人为什么要到这些地方来？实际上是有规律的。全世界，当工业化、城镇化发展到目前这样几个阶段，形成几个都市圈、都市带，这是大势所趋，城市的集聚效应超过我们的预期。
  
  供给侧改革主要的内容是去库存，**大的压力就是三四线的城市，比如有一些县城和地级市，过去他们对自己的发展前景预期很高，觉得这个地方将来会有几十万、几百万甚至更多的人口，按照那个规模搞建设，后来发现没有那么多人来，包括农民进城直接到大城市，没有到这些地方来。
  
  一线城市不存在去库存的问题，房子不够，价格飙升，城市发展战略需要调整思维方式，城市的发展有自己的规律，很大程度是和市场的演进是一致的。一个城市原来估计**多是1千万人，现在的快超过2千万人，将来超过3千万人，包括公共产品的提供，道路、供水、供电医院、**等，这些相比于实际需求出现大的缺口。
  
  Q:近年来大家非常关注的房地产税很快就要铺开，您认为房地产税能起到怎样的效果？
  
  刘世锦：房地产税是势在必行。我们过去用另外一种方式体现房地产的收益，就是卖地收入。下一步这个潜力越来越小了。我们要转入到新的、可持续的政府的收入机制，这就是房地产税。
  
  三中全会把征收房地产税明确了，现在按照既定的程序逐步的推进，但是这个税收在推进过程中要解决很多问题，但是还是要往前推。推了之后，可能对现在过高的房价也会起到一定的抑制作用。更重要的是我们将来地方政府有了一个量相当大、可持续的这样一个收入的来源，来支持城市各方面的发展，特别是基础设施和公共服务的发展。
  
  中国经济已经离底部很近了
  
  Q:进入经济新常态后，中国现在的增长速度是否正常？
  
  刘世锦：中国经济过去6年多是一个回调的态势。从需求的角度来说，高增长是由高投资带动，三大需求，出口、基础设施、房地产，高投资要触底，这“三只靴子”要落地。目前来看，出口已经落地了，基础设施占整个投资比重**高的是在2000年左右。**后一只靴子就是房地产，房地产的历史需求峰值已经出现了，今年一季度之后一线城市房价飙升带动的房地产投资的回升，这是一个短期的现象。过上一段时间之后，房地产投资速度会逐步下降，将来就是一个低速增长，也不排除某些时间会出现零增长或负增长。
  
  从供给侧角度来说，过去几年我们遇到了比较严重的产能过剩，我认为在过去一段时间，去产能还是取得了一定的进展，这也是供给侧改革的一个重要成果。一方面，我们用一些行政性的办法推动这个事情。市场本身也在做积极的反映。
  
  还有一个人们的预期也在发生变化。**重要的是两个指标发生了变化，一个是工业品出厂价格，就是PPI经历了54个月的负增长在今年9月份由负转正。工业企业的利润增长速度从2014年8月份以后经历了一年多的负增长，今年以来也是由负转正，**近一段时间各个行业盈利状况有所好转。这就反映了我们在供给侧方面也是接近底部了。
  
  从供求两个方面来看，中国经济由过去高速增长的供求关系向中速供求关系增长的调整已经接近底部了。当然接近触底和真正触底是两回事，今后一两年有很大的可能会实现触底。但是这个时间出现的不确定性和不稳定性会超出以往。我们要关注一些不确定因素的冲击。
  
  Q:那么中国经济大概何时触底呢？
  
  刘世锦：比如，我们刚才说的房地产的泡沫是否会破灭？金融风险是否能得到有效的控制？国际上也有一些影响的因素。对这些问题，我们能否正确的处置，和应对这个过程中出现的一些不确定因素和风险因素的冲击？
  
  我们应该争取今后一两年中国经济能够平稳的触底，触底以后进入这样一个中速增长的平台。这个平台从国际经验来看，它应该是能够保持5年、10年，甚至更长一段时间。这样我们更长远的目标有一个得以实现的比较好的基础。
  
  “L型”增速=经济转型成功？
  
  Q:您认为供给侧改革有哪些任务？“主战场”在哪儿？
  
  刘世锦：供给侧改革有些短期的任务，也有一些中长期的任务。在目前中国经济转型处在一个比较重要的这样一个时期，我们的供给侧改革主战场是要素市场的改革。所谓要素市场？就是劳动力、土地、资金、技术，这些要素，让他们市场化。
  
  我们有一些行业，特别是基础行业，还是存在所谓行政性垄断的问题。这个比较突出的表现在我们一些基础产业领域，比如石油天然气、电信、电力、铁路、金融等等这些领域，都不同程度的存在着这些方面的问题。
  
  比如，电信市场，我们现在**大的中国移动，还有中国电信和中国联通，应该说这几年发展也比较快，但是消费者还是感觉到资费比较高，一直呼吁要降低资费。但是大家又感觉到在目前这种市场格局下，能否降低资费？感觉到很困难。为什么呢？是你让它降资费，而不是它自己要降资费。
  
  现在IT产业一些民营企业发展的比较快，进入一两个民营企业适度竞争一下，资费一定会下来。中国有全世界**多的电信用户，理应成为全世界资费**低的地方。这个领域还是要放宽准入、鼓励竞争，这是什么改革呢？这就是供给侧的改革。
  
  Q:那么供给侧改革成功有哪些标志？
  
  刘世锦：供给侧改革搞的好不好一个**重要的指标就是是否提高了全要素生产率。有人觉得中国经济不会好，是L型低迷的状态，我想说，这是中国经济在未来相当长的时间一个转型成功的标志。
  
  因为中国经济将来保持一个中速增长，这个中速增长是稳定的、有质量、有效益，没有水分，有竞争力，全要素生产率保持一个比较高水平的这样一个中速增长。这个中速增长确实需要供给侧改革取得一个实质性的进展。
  
  L型不是一个低迷、消极的增长状态，它是符合规律增长的。通过供给侧改革深入推进之后，成为一个没有水分，有质量、有效益、稳得住、可持续的增长平台，这是我们今后几年要努力争取的，也是供给侧改革**后成功不成功，是不是取得预期成果了，应该说是一个验证的标的物、一个目标。
  
  
  
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  2019-11-24 10:12:36
• 139****6160 中央经济工作会议指出，要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。业内人士认为，从需求侧角度看，房地产税或是长效机制的重要组成部分。 明年或进入立法程序 财政部部长肖捷日前表示，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。 此前在全国人大常委会2017年立法工作计划中，也将房地产税法列入预备及研究论证项目。“预计2018年房地产税有望进入立法程序。”摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示。 朱海斌认为，与过去两三年相比，目前整个房地产市场库存量明显下行，房地产市场供求关系发生了变化，是正式启动房地产税立法程序较为良好的时机。 “政策规定力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成‘落实税收法定原则’的改革任务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产税的推进要以立法为前提，短期不会征收，但预计到2020年会有很多实质性的征收措施出现。 华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康在接受中国证券报采访时表示：“要等人大宣布一审才正式开始立法程序。” 以评估值方式征收 严跃进表示，评估值的征收方式实际上是对房屋持有环节的征税。在持有环节中，会基于房屋的原值和现有价值，以及房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估，进而得出相应的纳税份额。换言之，评估值越大征收越多，评估值越小征收越少，符合持有环节征税的原理。 “将会有一套具体的、专业化的评估方法。”贾康表示，房地产税与正在征收的房产税不一样，现在的房产税是针对经营性的房产，不涉及住房。只有上海和重庆两地的试点涉及一些增量和高端存量。 北京大学国家发展研究院院长姚洋此前也表示，无论是宏观调控还是地区平衡，房地产税都是一个非常好的税种。另外，房地产税是对资产征税，会打击投机性的房屋囤积，不会影响老百姓的工作积极性。在这种情况下，房地产税的征收对国家来说是一件好事。
  2019-11-24 10:12:34
• 154****1258 近日，全国人大常委会通过了个税法修改方案，将赡养老人支出纳入税前扣除范围，宣布个税税率调整先于2018年10月1日施行，并明确了新个人所得税税率表。 对比原个税征收方案计算，可见随着收入水平增加，税率调整带来的减负效果也随之降低。税率调整带来的个税减负**多为2330元，并且减税力度较大的收入范围主要在30000元以内，对于高收入人群而言，收入增长带来的减负效果有限。比如当居民月收入在3万元时，缴税额将从5620元下降至3590元，税负较之前下降了36%。而当居民月收入在1.7万元时，税负则由2370元下降至990元，较之前下降了58%。 不过大家更加关心的应当还是专项扣除方面，这才是对于目前大多数中产的真正利好，并且收入越高，减税力度也越大。就房地产而言，本次个税调整有以下三点特别值得关注： 其一是购房贷款利息抵税。 对于购房者而言，贷款利息大多会占到还款总额的1/3以上，这部分支出减免个税，可显著减轻居民支出压力，尤其对于1.7万元以上的部分减免更加明显，每缴纳1000元房贷利息，即至少可少支出200元个税。就还款方式而言，选择等额本息方式还款的群体而言更加划算，初期还款压力“减负”更多。以收入2万元，首月还款1万元（240期基准利率）为例，采用等额本息还款方式，初期贷款利息可抵扣6239元，减税923.9元，而采用等额本金还款方式，初期贷款利息仅可抵扣4949元。减税794.9元。 其二是租金抵税。 随着一二线城市住房租赁市场的规范化发展，越来越多居住条件差、不符合相关安全标准的房源被清出租房市场，整体租赁房源的品质提升，同时租房价格门槛也有所上涨。租金抵税一方面有助于减轻租房群体的支出压力，保证一二线城市的人才吸引力；另一方面由于租金抵税取证必定要在主管部门先行备案，所以租金抵税也可以促进住房租赁市场加快发展，让目前游离在监管之外的散租市场加快正规化、有序化发展。 其三是关于社保金额增加的舆论反响，以及房地产税可能面临的类似局面。 由于新的个税法案在收入认定上更加全面，原来按上报基数缴纳的社保金，如今要按照实际收入缴纳，间接导致了不少人（大多数为中低收入者）缴纳社保金额大幅增加，虽然总收入有所上升，但当期实际收入却是不增反减。本来想“减费增收”，结果却在实际上“增费减收”。个税法案和房地产税都直接影响千家万户的民生，个税法案调整反响这么大，房地产税的反响相信也不会小。在这样的情况下面，相信房地产税出台会更加谨慎，所以也可能会间接影响房地产税出台的进度。 个调税是关系到每个民众的大事，个调税和房地产的关系又特别的紧密，所以大家关心个调税当然是情理之中。哪怕省的再少，无论是五百还是一千，或许就是年轻人购房梦走向现实的第一个支点。
  2019-11-24 10:12:31