1、核实开发商五证要核实开发商的土地证、建设用地规划许可证、房屋买卖合同文本一定要规范,小伙伴们可以到交房时间、违约责任出卖人逾期交房的违约责任,注意延期交房是否有赔偿,就是说一定要确认交房日期,交房日期一定要明确到年月日,不要接受任何抠字眼的不合理条款,若合同中未约定违约金条款时,依法律规定由违约方支付对方合同总价的1%至5%的违约金,特别要注意延期交房违约金的比例问题。2、确认计价方式及支付方式条款看清计价方式与总价款及支付条款,合同中应明确规定每平方米价格,如果包括其他费用(如水暖、煤气的初装费等)应一并列明;该房款是一次付清还是分期付款?是现金支付还是票据支付等。3、确认面积以及面积差异处理商品房销售管理方法中明确说明了,如购买的商品房有面积差异,合同上有约定的按照约定执行,3%是个分水岭,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房,要么同开发商协商,所以只有在合同中对面积差异有了详尽的说明后,才能避免出现此类问题。4、确认合同条款中权利和义务是否对等一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等,及时提出自己的修改意见,主要研究的地方是开放商的合同的补充这一部分,注意不要伤害自己的利益或者放弃自己的相关的权利,签约是非常严肃的事情,也是一个法律行为,因此签约前的了解十分重要。
全部4个回答 >有谁知道买房办理抵押需要注意什么?
143****6489 | 2019-11-23 10:38:55-
137****2929 (一)抵押当事人为港、澳、台居民或外国公民的:港、澳居民提交身份证及《往来内地通行证》;台湾居民提交身份证及《往来大陆通行证》;为外国公民的,需提交当地公证机构公证其身份的中文公证书(须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使(领)馆认证。
(二)当事人应亲自到场办理,如当事人不能亲自到场办理时,应提交当事人的公证委托书(原件一份)或当场签署的委托书、代理人的身份证明(核对原件,收复印件一份)。
(三)购买的商品房(不包含独立别墅)、经济适用住房、房改房可暂不提交《国有土地使用证》。
(四)抵押权人为外地金融机构且无法出具工商营业执照原件及金融许可证原件的,应提交加盖公章的工商营业执照及金融许可证复印件;抵押权人为非金融机构企业法人的,需提交营业执照原件,核对原件后收加盖公章的复印件一份。
(五)申请**高额抵押权变更登记的,还应当提交**高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料。因**高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的,还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。
(六)**高额抵押权担保的债权确定前,**高额抵押权发生转移,申请**高额抵押权转移登记的,转让人和受让人应提交《房地产抵押登记申请表》、申请人的身份证明、房屋他项权证书、**高额抵押权发生转移的证明材料;经依法登记的**高额抵押权担保的债权确定,申请**高额抵押权确定登记的,应当提交《房地产抵押登记申请表》、申请人的身份证明、房屋他项权证书、**高额抵押权已确定的证明材料。
(七)申请办理房地产典当抵押登记的,须提交《典当合同》、《房地产典当抵押合同》。
(八)当事人为未成年人的,需提交其与法定监护人的关系证明(如户口簿、出生证、独生子女证等)及法定监护人身份证明;需提交保证书(监护人签名保证其具有监护资格及处分未成年人的房产是为了被监护人的利益)。 2019-11-23 10:39:35 -
145****7385 买房办理银行贷款时需注意事项:
申请贷款额度要量力而行。
在申请个人住房贷款时,借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断,同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。
2.办理按揭要选择好贷款银行。
对借款人来说,如果您购买的是现房或二手房,您就可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细,您将获得越多灵活多样的个人金融服务,以及丰富的服务与产品组合。站在市民的角度考虑,无疑市民拥有越多的选择权越好。
3.要选定**合适自己的还款方式。
目前基本上有两种人住房贷款还款方式:一种是等额本息还款方式,另一种是等额本金还款方式。等额本息还款方式的优点在于,借款人可以准确掌握每月的还款额,有计划地安排家庭的收支。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。
4.向银行提供资料要真实。
申请个人住房商业性贷款,银行一般要求借款人提供经济收入证明,对于个人来说,应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为如果你的收入没有达到一定的水平,而你没有足够的能力还贷,却夸大自己的收入水平,很有可能在还款初期发生违约,并且经银行调查证实你提供虚假证明,就会使银行对你的信任度大大降低,从而影响到自己的贷款申请。 2019-11-23 10:39:30 -
159****7330 1、 贷款资料要真实
购房者向银行申请个人住房按揭贷款时,银行一般会要求购房者提供相应的收入证明,比如个人职业、职务和薪酬及其他经济收入情况等方面的证明。如果购房者向银行提供了虚假材料,可能带来严重的影响,轻则影响银行审查,**终不能发放贷款,重则可能要承担违约责任,支付相当数额的违约金。
2、出租抵押房要履行告知义务
按揭贷款购买的住房,如果在贷款期间要进行出租,那就一定要将房屋正在返还贷款,并已经抵押的事实书面告知承租人。万一日后购房者因无法还贷而导致银行行使抵押权,购房者只有履行了告知义务,才能免除对承租人的赔偿责任。 2019-11-23 10:39:28 -
145****1818 1、贷款利率的浮动幅度
贷款利率的浮动幅度关乎着借款人在贷款期间将要支出多少利息,所以需要多加注意。如果贷款利率的浮动比较少,对购房者来说压力就会比较小,如果浮动比较大,压力也会增大,借款人可以在申请之前分析一下各家银行的贷款利率浮动幅度,以作参考。
2、贷款利率的调整频率
目前大部分银行约定,如遇人民银行基准利率调整,各银行将在下一年的1月1日对贷款利率进行相应调整。此外,也有少部分银行允许客户按借款日浮动,即遇人民银行基准利率调整,贷款利率在放款每满1年后再进行调整,一般来说,利率调整的周期越长对借款人越有利。
3、办理贷款产生的费用
在办理商业贷款时,一般会产生贷款合同公证费、保险费、抵押登记费、贷款合同工本费、评估费等费用,总金额可能会达到几千元,这点借款人不能忽略。目前,有一些银行部分或者全额免去了上述费用,正因如此,借款人应该多家比较后再选择。
4、贷款成本
目前各家银行贷款的利率都差不多,在相同的贷款期限内,贷款成本就主要表现为银行对在提前偿还贷款及调整还款方案等方面的规定。因此,建议借款人选择提前偿还贷款方面无违约金,偿还贷款金额起点低,并且可以调整还款方案的银行。
5、贷款服务
在贷款服务方面,借款人应选择手续简便,操作简单的银行。在受理贷款时可以为借款人提供周到的贷款咨询和办理服务,可以提供网上银行、短信提示服务,特别应选择可以同时为借款人提供综合性的个人理财服务和增值服务的银行。 2019-11-23 10:39:20 -
138****7338 一、如何识别房屋是否有抵押?
看房产证(不动产权证)附记页上是否有建委盖的抵押登记章,也可持房产证及身份证原件到建委核查。
房产证附记页有抵押登记章部分图示
二、房屋有抵押,交易需注意什么?
房屋有抵押,交易时需要在《补充协议》中明确约定卖方还款解押的具体时间。1.已登记的个人抵押
卖方在个人借贷关系中以房屋作为担保,出售已设定抵押登记的房屋时,买方应提前要求卖方持房产证及身份证原件到建委核实抵押详细情况,并签署“有抵押”版本的《补充协议》,明确约定卖方还款解押的具体时间。
2.未登记的个人抵押
个别卖方虽然以房屋作为担保,但并未办理抵押登记,这种情况比较难核实,需要卖方在出售时主动告知,如卖方故意隐瞒导致房屋买卖合同期限延误应承担相应的违约责任。 2019-11-23 10:39:15
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(一)替自己留下讨价还价的余地。如果你是买主,出价要低些。不过不能乱砍价,砍出的价格务必在合理的范围内。(二)让对方先开口说话,让他表明所有的要求,先隐藏住你自己的观点。(三)让对方对重要的问题先让步,如果你愿意的话,在较少的问题上,你也可以先让步。(四)让对方努力争取所能得到的每样东西,因为人们对于轻易获得的东西不太珍惜。(五)不要让步太快,晚点让步要比较好些,因为他等待愈久,就愈会珍惜它。(六)同等级的让步是不活要的。例如对方让你60%,你可让他40%,如果对方说你应该让我60%时,你可以说,我无法负担来婉拒对方。(七)不要作无谓的让步,每次让步都要从对方那儿获得某些益处。(八)有时不妨作些对你没有任何损失的让步。(九)记住“这件事我会考虑一下,”这也是一种让步。(十)如果你无法吃到大餐,便想办法吃到三明治;如果吃不到三明治,至少也要得到一个承诺。(十一)不要掉以轻心,记住每个让步都包含着你的利润。(十二)不要不好意思说“不”。大部分人都怕说“不”,其实,如果你说了够多的话,他便会相信你真是在说“不”。所以要耐心些,而且要前后一致。(十三)不要出轨。尽管在让步的情况下,也要永远保持全局的有利形势。(十四)假若你在做了让步后想要反悔,也不要不好意思,因为那不算是协定,一切都还可以重新来过。(十五)不要太快或者作过多的让步,以免对方过于坚持原来的价格;在谈判的过程中,要随时注意对方让步的次数和程度。
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(一)风宜柔和**理想的居住环境应有柔和的轻风徐徐吹来。清风送爽,才符合风水之道。倘若发觉房屋附近风大,十分急劲,那便不宜选购了,因为即使那房屋真的有旺气凝聚,也会被疾风吹散。风水学**重视"藏风聚气",但风势强劲的地方肯定不会是旺地!需要注意的是,风过大固然不妙,但倘若风势过缓,空气不大流通,亦绝非善地!(二)阳光充足阳宅风水**讲究阳光空气,所以选择房屋,不但要空气清爽,而且还要阳光充足。若是房屋阳光不足,往往阴气过重,会导致家宅不宁,不宜居住。(三)地势宜平倘若房屋仅次于斜坡之上,那么在选购时便要特别小心,因为从风水角度来看,地势平坦的房屋较为平稳,而斜坡则颇多凶险!如房屋的大门正对一条很陡的山坡,那便不应选作居所,因为不单家财泄漏,而且还会家人离散,一去不回。一般来说,斜坡上的房屋易漏财,而斜坡下的房屋则易损丁。房屋位于急冲而下的斜坡底,因煞气太急太劲,往往会导致人口伤亡。(四)衙前庙后不宜府衙门(特别是警署及军营)的前面,以及寺院道观的后面均不宜居住。原因是衙门杀气重,倘若住在它的对面,便会首当其冲,承受不起便会有人口伤亡;寺庙是阴气凝聚之处,住得太近则并不适宜。
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1、为房屋抵押人清偿债务,注销房屋抵押后办理房屋产权证。《**高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条第(一)款规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”2、可以要求退房。根据我国《合同法》第54条第2款的规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。可以以出售人没有告知房屋设有抵押为理由,要求人民法院撤销合同。3、可以要求房屋出售人赔偿损失。根据**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
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一、确认产权的可靠度 1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人; 2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房; 3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处; 4、一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性。 二、考察原单位是否允许转卖 1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成; 2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让; 3、一般来说,军产、院(医院)产、校(**)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼; 2、是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间; 3、阳台是不是房主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 四、确认房屋的准确面积 1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积; 2、产权证上一般标明的是建筑面积; 3、**保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积,即所谓地毯面积。 五、观察房屋的内部结构 1、户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点; 2、管线是否太多或者走线不合理; 3、天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 六、考核房屋的市政配套 1、打开水龙头观察水的质量、水压; 2、打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目; 3、确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象; 4、观察户内、外电线是否有老化的现象; 5、电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线; 6、煤气的接通情况,是否已经换用天然气; 7、小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器; 8、冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。 七、了解装修的状况 1、原房屋是否带装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉; 2、了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。 八、查验物业管理的水平 1、水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去缴,三表是否出户; 2、观察电梯的品牌、速度及管理方式,观察公共楼道的整洁程度及布局; 3、小区是否封闭,保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心; 4、小区绿化工作如何,物业管理公司提供哪些服务。 九、了解以后居住的费用 1、水、电、煤、暖的价格; 2、物业管理费的收取标准; 3、车位的费用。 十、追溯旧房的历史 1、哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限; 2、哪些人住过,什么背景,是何种用途; 3、是否发生过不好的事情,是否欠人钱或者发生过盗窃案; 4、是否欠物业管理公司的费用,以及水、电、煤、暖的费用。 十一、了解邻居的组合 1、好邻居会让你生活愉快,选不同的时间在社区内看人来人往,通过衣首和生活规律判断人的社会层次; 2、拜访上、下、左、右邻居,了解他们在此居住是否顺心; 3、与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。 十二、算计一下房价 1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值; 2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估; 3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的**低保值价。 十三、看看能否做二手房按揭,二手房按揭的条件是: 1、年满18岁,有城镇户口,本地、外地均可; 2、能提供稳定的收入支付本息的证明; 3、愿意将所卖的房子作为抵押,或者能提供其它符合条件的抵押; 4、所购房屋产权所属真实可靠; 5、支付有关手续费。 十四、请律师 1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议参考更可靠; 2、公房上市的时间不长,能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也无一定之规; 3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。 十五、找代理行(中介) 1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策,中间的交易过程完全由代理行来操作; 2、代理行的二手房信息要比个人更全面,但是目前来看信息的准确程度还需要验证; 3、在把你的业务交给代理行之前应该了解:代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房? 十六、考察代理行是否可靠 代理行应该提供两证: 1、有效的当地工商局颁发的营业执照,当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书; 2、资质证书是行业管理部门颁发的,对保证代理行的可靠性更有作用。 十七、及时了解政策、程序、费用上的变化 1、公房上市还是一个新鲜事物,因此要做好心理准备,随时了解政策的变化; 2、媒体的报道十分关注公房上市,要注意报纸的新消息; 3、向律师及中介代理行咨询; 4、**可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解**新的信息。 十八、产权是否完整 1、确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港,也会出现这样的纠纷; 2、只可相信自己的眼睛,一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 十九、小心房款和产权的交接 1、不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题; 2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。 二十、保证产权顺利过户 1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续;有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程. 2、从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。
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